过去十年，是中国房地产发展最为迅猛的十年，也是野蛮生长的十年。不断刷新的地王纪录，一个个“日光盘”……风光无限的背后，我们既爱又恨，作为支柱产业，房地产开发投资占GDP比重远超其他行业；作为民生工程，高房价又让老百姓屡次望房兴叹。
2011年，中国房地产行业遭遇前所未有的持续调控，如何应对当下的困境，渡过这一场或许是最长的“寒冬”？地产业需要求新求变，由观点地产主办、《每日经济新闻》联合主办的“2011博鳌房地产论坛”上，商业地产、保障房、信贷模式、资金来源等话题，成为此次博鳌论坛的关键词。房地产业的下一个十年，还会延续辉煌吗？
/焦点之一·模式创新/
生产力变革：像制造业一样造房子
与转型商业地产相比，模式和技术创新是开发商“过冬”的另一种生存法则。
万科在上海“试验”住宅工业化，就曾提及住宅工业化，可以令万科盖房速度由一周变为一天，大大加快了万科的资金周转速度，减少了工程施工对万科资金的占用。如不考虑销售，万科的资金周转速度将因此大大加快。一些业内人士甚至乐观地说，通过住宅工业化生产，一个万科可以变成七个万科的规模。
而在工业化住宅方面，万科走在行业最前面。昨日，在博鳌论坛上，万科执行副总裁周卫军表示，工业化住宅给万科带来了速度和质量方面的好处。
住宅产业化的优势
周卫军透露，去年9月份深圳龙华保障房项目开工建设。在同步开工建设的情况下，由万科负责的三期工程已经建到14层，而其他两家保障房建设工程至今还只修建到第6层。
“我们在进度上已经有了非常明显的优势。为什么会产生这样大的差距呢？这里面体现了工业化的效率。”周卫军称，“因为工业化施工手段，这样一个项目从封顶到落架，只需两个月左右就可以完工。要是这样一个常规项目，从封顶到落架需要6个月时间，这就是效率让我们提前了4个月。”
周卫军向记者表示，工业化住宅跟万科快速周转的开发模式战略有关。为此，在实现住宅产业化之后，将有助于万科的开发速度。
与传统的住宅建造工艺相比，工业化住宅是指将墙体预制板等建筑材料在生产车间造出来，最后直接拼装成住宅。周卫军称，未来十年的房地产变革将是生产方式的改变，开发企业不仅仅要顺应市场，还要不断发掘市场的潜力。下一个十年，提升房屋质量是万科发展的导向，因为房屋质量始终是消费者最为关注的问题之一。
周卫军对工业化住宅给万科房屋建造质量带来的好处溢于言表，“工业化时代，我们墙板建筑尺寸完全可以精确到毫米，基本上实现了从厘米到毫米的跨越。基本上解决了外墙的开裂、渗透等质量通病。”
据悉，包括北京万科长阳半岛在内，万科还在上海、天津、无锡等地利用工业化方式建造住宅项目。
智能化住宅突围
“创新正在改变世界，所以出现了苹果的成功。”海尔地产集团董事长卢铿昨日在博鳌房地产论坛上如此说。房地产市场在楼市政策调控之下，行业也走到了转折口，中国房地产的彼岸在哪里？
事实上，下一个十年，房地产企业如何求新求变，这已是2011年博鳌房地产论坛的一个重要主题。除了工业产业化，住宅小区的全智能化也是另一个通过技术创新发展的模式。海尔地产集团董事长卢铿认为，未来房地产商一定要从卖房子转型到做理念和服务。
为此，卢铿提出了海尔地产的“云社区”概念。据透露，第一代云社区就出来了，它实际上是利用了家庭的、社区的中网、社会的大网形成了一种新型生活方式，使得大家可以在一个不大的区域享受互联网、物联网和智能化技术带来的生活空间。
此前，关于房地产行业专业性和创新性的争议由来已久，甚至有人认为房地产行业并无专业性可言。其实，无论是住宅产业化还是房地产物业服务的云社区概念，都是对房地产行业未来走向的探索。
“云生活”理念就是创新物联网时代的生活品质，中国房地产业、房地产企业有一个追求，应该从国民经济支柱产业逐步发展成为城市化发展的平台和载体。中国房地产企业应该从一个开发商逐步转型为美好住居生活整体解决方案系统集成商。
/焦点之二·保障房/
保障房被指存在“特权福利”分配不公或催生另类投机
与华远地产(4.39,0.02,0.46%)董事长任志强(微博)质疑保障房建设为“大跃进”的思路不同，中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏(微博)则大力提倡保障房建设，同时建议政府推行REITS(房地产信托投资基金)来解决保障房建设中的资金问题。
但任志强则质疑保障房分配不公，推动另一种投资投机需求。
“旷课”12年
1998年房改前的中国房地产市场，严格意义上说，市场只属于保障房市场，1998年房改后，中国房地产市场理论上步入双轨制。
对此，中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏介绍说，房地产行业的商品化起源于1990年邓小平的指示，1998年进行房改期间，他有幸参与了房改设计，并且担任了住房分税制改革课题组组长。当时提出了由政府设立廉租住房供应体制这样一个重要的部分。不过当时为了更好地推动房改，政府部门考虑将廉租房建设步伐停建两年，后来因为主管部门换了人，变成10年停建。
此后随着房价上涨，弱势群体与商品房间的距离越来越远，保障房建设的短板体现得愈加强烈。
孟晓苏指出，伴随舆论压力的加大，从去年开始，中央再次下决心建设保障房，当年竣工370万套，而在去年年底第三次明确了房地产供应的两个体系建设。算下来，自1998年至2009年，中国保障房建设“旷课”了12年。今年政府提出将在未来五年建设3600万套保障房的宏大目标，而今年前7个月，根据主管部门发布的信息显示，目前保障房开工率已达到了72%。
对于孟晓苏大力“鼓吹”保障房建设的做法，一些人表示出了不同的看法，其中最具代表性的人物便是任志强。
他认为，3600万套保障房建设的核心是保障房的后期分配问题。如果最终保障房分配不到该保障的人群手中，而是被利益集团瓜分，那么保障房建设不但不能起到调控的效果，还会适得其反，加剧贫富分化。
对于保障房建设中的分配不公问题，在接受《每日经济新闻》记者采访时，孟晓苏笑着说，这是吃皇粮的人需要去面对及解决的问题，不是自己需要去考虑及回答的问题。
REITs解决保障房资金
据了解，我国香港和新加坡皆使用了50年时间，从而实现了居民住房保障目标，比如在50年时间内，香港为相当比例的家庭提供了居屋、夹屋、公屋、廉租屋等，从而实现了当时“居者有其屋”的目标。
相比较而言，今年，在保障房建设“旷课”12年之久的内地，今年政府提出了3600万套的保障房建设目标，以期快速弥补保障房建设的短板。
对于政府此举，孟晓苏称其为“恶补”。他认为，此计划顺利展开的最重要障碍是资金问题。毕竟5年3600万套保障房建设，需要7万亿巨资投入。在各种保障房业态中，资金问题表现最为突出的是租赁房。“因为产权型保障房最终可以通过出售，把钱收回来。租赁型保障房，先让房地产企业持有，他们怎么可能持有呢？现在一些房地产企业被要求配建保障房，这些都是以政府收购为前提的，现在政府无钱去收购，他们也很着急，同时没有意愿继续建设下去。”
对于这个问题，孟晓苏建议政府引进海外成熟的产品REITs来解决。“香港第一只REITs领汇基金就是用政府出租物业发行的。在内地经营城镇保障房和租赁房可以获得很好的收益，因为土地造价低廉、户型不大，而且商业是旺铺，REITs可以实现每年7%~8%的收益。”
据悉，在2008年12月，国务院就发出了126号文件，明确要求开展REITs。而现在进行REITs试点的天津、上海，已开始探索通过REITs持有廉租房和公租房，以解决相关问题。
孟晓苏进一步解释说，在3600万套保障房建设中，政府鼓励社会资金介入，而REITs也可以解决此事。“内地已经不差钱，现在银行存款高达100万亿元，资本市场有22万亿元，保险市场还有5万多亿元，这些资金都找不到升值渠道。如果能够创立REITs，并且让REITs进入资本市场，不仅可以解决保障房持有困难，而且还可以激活低迷的股市。现在是通过先发国债而不是推动REITs来解决保障房资金问题，这是不对的。”
保障房加大贫富分化？
与孟晓苏极力提倡保障房建设的态度不同，自3600万套保障房建设计划出炉后，任志强便一直炮轰其为“大跃进”，尤其对保障房后期的分配不公问题一直“喋喋不休”。
任志强认为，在实际操作中，政策从来没有限制过对保障性住房的分配，从而致使保障房的分配渐渐沦为特定权力群体的“池中物”，如公务员或者特殊利益单位。因此，任志强认为，中国不是社会公开的保障性住房大量供给的制度，而是用权力和寻租隐藏的一个保障性住房的制度，这个制度从来没有停止过。如果从中央各部委情况看，这些部委分别用这种保障性住房制度获取了大量土地建设，如果按照“十一五”规划的土地供应情况，北京大概有73%土地被这些单位使用了。如果把这73%土地平均在所有土地价、房价中，北京的房屋单价大概是8000多元。比如最近清华大学、北京大学共计1万套保障住房以及其他类似住房都占用大量土地，并获取了优惠政策，但以最低的价格卖给了这些“享有特权的人”。
在接受《每日经济新闻》记者采访时，任志强认为，正因为在分配阶段的不设防机制，导致大量保障房并未分配到该保障的人群，而是进入了手中已有房子甚至已有多套房屋的“特权群”。从某种角度上讲，这种分配情况下的保障房建设，是在限购限制投资投机需求的情况下，鼓励了另一种投资投机需求，即鼓励特权阶层再拥有房屋，从而加大了贫富分化，而不是缩小了贫富分化。
/焦点之三·变局/
优胜劣汰房企并购潮加速
尽管存在争议，金科地产副总裁李战洪仍然坚持用“冬天”来描述现在的环境。房地产规律就是大年之后是小年，小年之后是大年。2009年、2010年连续两个大年后，不出政策也是小年。所以我们要做好两个小年的准备。行业周期也决定了两个小年将连续来临。
和他一样悲观的还有远洋地产控股有限公司副总裁周彤，周彤认为企业不变革就可能被淘汰。她甚至说，尝试和探索，这是企业在这样的一个年代里需要做的。
而在此之前，建设部政策研究中心主任陈淮(微博)认为，未来十年，中国地产行业面临着一场优胜劣汰。
已经有开发商为了应对这样的巨大变革作出了调整。恒亿集团董事局主席、总裁郭建平预测2013年前市场不会改变观望氛围。为此把山东、宁夏项目卖掉，资金盘回来。想利用这个机会兼并收购那些之前取得好项目的开发商。每一次金融风波、楼市调控，不能适应变化的企业可能被淘汰，而一些能抓住机遇的企业则获得更好发展。
除了郭建平，恒隆地产董事长陈启宗对市场前景预测也不乐观，“喜欢熊，拥抱熊”一直是他的口头禅。但也有人认为，现在还不能算是冬天，世联地产董事长陈劲松(微博)说，TOP20成交总量增长已经超过了50%。在这种压力下，市场有如此的表现，意味着什么？意味着我们这次所谓房地产周期是一个完全政策造成的。可以管它叫做资本支出和库存周期引发的波动，是政策造成的资本开支和库存引发这场波动。
陈劲松在这场波动发现，今年上半年价格依然挺在那里，成交量在二三线城市仍然还在增长，在这种情况下下半年会发生什么事情？难道不是重要的价格弹性窗口期吗？所谓价格弹性窗口期就是只要开发商的价格合适，销售量是可以上去的。在这样一个窗口期，开发商的责任就是促进成交量的增长。
不过，陈劲松不否认冬天可能来临的趋势。他认为，今年下半年已经不是开发商扛着不降价，上半年土地出让量实在太低了，这样的话使得下半年地方政府土地出让压力暴增，下半年土地出让价格将会有明显的下降。
今年并购活动在房地产业超过了以往任何一个年份，这就是任志强说的有破产的，没被大家看到。实际上并购活动和企业重组活动，包括项目合作程度，它的金额和个数全创了历史最高，预计下半年依然如此，并且将加速房企并购进程。
/焦点之四·信贷政策/
信贷政策未松动房地产业被“嫁祸”
在论坛现场，建设部政策研究中心主任陈淮指出，如果金融系统的政策完善，那中国地产调控根本就不需要限购。
陈淮进一步指出，2011年中国经济最不稳定和最危险的因素是人民币，什么叫通货膨胀？就是货币贬值。对房地产影响最大的政策就是CPI高涨下的加息。“我们在国际竞争中最没有把握的事情就是人民币升值与否，但现在金融专家们却把货币价格的不稳定嫁祸于房地产。”
对于陈淮提出的房地产业的“代罪论”，著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松(微博)首先承认，“所谓的'紧缩政策’本来是想紧缩房地产，结果却使消费者受到很大冲击，这个政策的效果有待评估。”不过，片刻后，他话锋一转，紧缩政策的实施，也导致银行的总体贷款规模非常有限，银行同样像开发商一样，资金成本在大幅上升，因此虽然放贷利率在提升，但是实际利差并没有明显扩大，加上贷款规模被总体控制，银行受紧缩政策的影响也不小。
此外，对于一些人所谈论的紧缩政策的松动问题，巴曙松介绍说，7月份新增贷款4962亿元，比之前看到的市场中位数的预期5500亿大幅降低。这表明信贷政策根本没有松动的意思，至少目前还没有看出来。因此，目前来看，紧缩政策仍在进行中。
对此，中国房地产行业协会副会长朱中一说，中央政府对房地产市场的调控力度不会放松，但在调控方式上，应该尽量采用差别化的信贷和税收政策，尽量减少行政调控措施。 |
