恒大被曝违规大范围内部认购 资金紧张员工七折购房

 http://www.lgmi.com    发表日期:2011-9-9 9:05:47  兰格钢铁
    “是有内部认购这个事,今年年初公司在广州的项目就搞过一次,这次是在公司全国所有的项目推广,但是已经搞完了。”9月6日上午,记者在恒大地产[4.28-2.06%]集团(3333.HK,下称恒大)旗下长沙恒大雅苑调查“内部认购”一事时,项目部的置业顾问告诉记者。

    此前的8月30日,恒大公布2011年半年报,公司实现净利润58.2亿元,超过行业龙头万科A[8.121.50%](000002.SZ)。然而,此时在长沙——占恒大销售额94%的二三线城市的代表——却传出恒大通过内部认购“募集后期开发资金”的说法。

    今年7月和8月,恒大在旗下所有开发项目推行针对内部员工“7折购房”的内部认购活动。同时还以VIP认筹、诚意登记等形式向公众购房者进行内部认筹,在项目开盘前收取数额不等的现金。这种违法销售行为早在数年前即已被国家房地产主管部门明令禁止。

    “现在地产企业信贷吃紧,恒大的内部认购可能是公司为下半年蓄积开发资金的一种手段。但是内部认购本身是非法的,而且还存在风险,一旦开发商不能按期交房或房屋出现质量问题,甚至携款逃跑,购房人很难受到法律保护,交纳的诚意金也难以追回。”区域经济学家、湖南商学院经贸系主任柳思维直言内部认购的风险所在。

    内部员工7折购房

    “我们这里的房源是恒大内部员工的优惠房,你只要交10万元的指标费,就可以低价买到恒大的房子。”

    记者获悉,恒大自2011年7月开始全面推出员工内部认购活动。

    长沙恒大雅苑工作人员透露,只要是超过一年工龄的恒大员工,在交纳诚意金,与公司签订内部认购协议后,就可以7折买房,同时还可以享受公司的其它优惠,“最低可以达到6.3折”,但是要求在签订认购合同后一个月内一次性付清全部房款。

    恒大雅苑目前的售价约为7000元/平方米,按7折计算,加上公司的其它优惠,公司内部员工的购房价格低于5000元/平方米。而公众购房者即便付全款,也只能拿到9.5折的优惠。

    在另一个项目长沙恒大名都,置业顾问向记者透露,他们也可以享受7折购房的优惠,“不过恒大名都的房子面积都很大,在200平方米-290平方米之间,因此我们这里的员工内部认购的很少”。除了长沙,恒大其它城市的项目也都有这项优惠。

    “你说的这个事情我知道,这是我们集团公司针对内部员工的福利,不过上个星期已经搞完了,你可以去看看别人有没有指标转让。”9月6日,记者致电武汉恒大城项目时,置业顾问彭小姐快人快语。

    恒大实行的低价内部认购,成为很多置业顾问的生财之道。记者获悉,很多没有购房需求的恒大员工,在拿到内部认购优惠指标后,以数万元的价格,将其倒卖牟利。

    “我们这里的房源是恒大内部员工的优惠房,你只要交10万元的指标费,就可以低价买到恒大的房子,比市场价至少便宜1000元/平方米。”长沙一家房产中介向记者兜售手中的恒大华府内部指标。

    他告诉记者,购买恒大华府的内部认购房,通常需要一次性付全款,少数可在一年内分三次付清,但是付清房款后,只能拿到内部员工开具的收据,一年后才能与开发商签合同。

    至于公众购房者买了指标后,到时房子如何更名过户?恒大的一名置业顾问私下透露,恒大管理层已经口头承诺可以更名,至于具体时间和方式,到今年年底看政策变化再定。

    超亿平方米土储后的资金渴求

    “公司对项目实行滚动开发,工程时间抓得很紧,对资金的需求非常大,而靠项目对外销售回笼资金,速度又太慢。”

    恒大缘何如此慷慨向内部员工让利售房?

    上市以来,恒大一贯采取“低价拿地、快速开发、海量推盘、低价销售”的“短周期、长开发”策略,而海量推盘必然要求公司加快工程进度,资金的需求也随之加大。

    恒大2011年半年报称,公司计划将位于二三线城市的92个项目中的大多数项目,在今年下半年陆续推出。同时要求新项目在取得后6个月内开盘销售,符合条件的楼栋在一年内交房确认收入。恒大目前在建工程面积为3165万平方米,为全国房企之最。

    “公司对项目实行滚动开发,工程时间抓得很紧,对资金的需求非常大,而靠项目对外销售回笼资金,速度又太慢,所以不得不千方百计融资。”恒大长沙分公司的一位项目经理向记者私下透露。

    2011年上半年恒大新增土地储备4897平方米,在全国101个城市的土地总储备达1.35亿平方米。以其披露的617元/平方米的拿地成本计算,至少套住了恒大832.95亿元资金。土地大量囤积和项目快速开发,使得公司资金需求像永远填不满的洞口,并进而导致公司资产负债率高企,而这一直是恒大的一块心病。

    财报显示,2009年、2010年、2011年1-6月,公司资产负债率分别为79%、80%、80%,平均高出万科A约5个百分点。

    曲线融资“过冬”

    记者获悉,恒大还通过VIP登记、诚意登记等内部认筹方式,向公众购房者收取数额不等的诚意金,为公司后续开发曲线募资。

    大量拿地和在建工程已令恒大资金链吃紧,而持续缩紧的外部融资环境则令这种状况雪上加霜。

    最近数年,在资金紧张上吃过大亏的恒大,已经通过多种途径进行融资。2008年6月,恒大香港上市失败后,曾以发行可转债的方式,向新世界[9.013.09%]发展(0017.HK)、美林银行、德意志银行等私募6亿美元;2011年1月,恒大发行了总额达92.5亿元的人民币优先票据。

    此次内部认购,只是公司曲线融资的途径之一。记者获悉,恒大还通过VIP登记、诚意登记等内部认筹方式,向公众购房者收取数额不等的诚意金,为公司后续开发曲线募资。

    “我们项目预计10月、11月开盘,你可以提前半个月来认筹,认筹金额是1万元,正式开盘后,这个钱可以转定金抵房款。”9月4日,记者在长沙浏阳恒大华府项目调查时,置业顾问向记者详解公众购房者内部认筹流程。

    长沙恒大名都和武汉恒大城两个项目的置业顾问也向记者透露,购房者可以在开盘前半个月至3个月进行内部认筹。此前的2010年8月,恒大旗下合肥恒大华府曾因内部认购而被媒体曝光。但恒大好像不在乎这种曝光,因而一年后故技重施。

    这样的曲线融资,略可为恒大筹集部分流动资金。以湖南为例,目前恒大在湖南长沙、岳阳、衡阳等地共10个开发项目。内部员工称,此次湖南地区内部认购住房数量超300套。如以50万元/套计算,加上向公众购房者进行的内部认筹金,恒大在湖南可提前回笼资金2亿元,全国所有项目相加,回笼资金更为可观。

    (21世纪经济报道)
文章编辑:【兰格钢铁网】www.lgmi.com
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