新城广场的股权转让或早已内定。
近日，北京产权交易所最新挂牌信息显示，持有北京新城广场房地产有限公司(下称“新城广场”)20%股权的华润集团将手中的股权及债权转让，挂牌价格为5629万元。与此同时，首开集团持有新城广场的40%股权及债权也计划以9604万元的挂牌价格转让。该两项资产要求受让方捆绑受让。
有新城广场知情人士向本报记者透露，该股权转让其实早已有“婆家”，新鸿基有限公司(新鸿基，0086.HK)已决定拿下该标的60%的股权。
除首开集团和华润集团外，新鸿基持有标的公司另外40%股权。一位接近新鸿基的人士对记者表示，新鸿基之所以要收购该60%股权，是因为其要保留在京发展机遇。
转让原因
一家央企和一家地方国企同时捆绑出售项目股权，出于何种原因？
据了解，新城广场成立于1993年，公司的股权结构一直延续至今，即新鸿基占股40%，首开集团占股40%，华润集团占股20%。熟悉该公司的人士表示，其开发的项目一直经营不善。
“这家公司只拥有北京方庄地区的一个商场，但因经营不善关门了，现在每个月至少亏几十万元。”上述知情人士介绍。
北交所公布的标的公司审计报告显示，2010年，新城广场的营业收入、营业利润和净利润分别为838.96万元、-340.83万元和-378.05万元。今年1～7月，其营业收入、营业利润和净利润分别为0元、-676.75万元和-673.25万元。截至2010年年底，标的企业的账面净资产为-170.78万元，经评估的净资产为1.26亿元。
上述知情人士表示，经过十多年，该商场的硬件设施已经非常陈旧，如果要接手该商场，光翻新成本可能就要花上近亿元。“说实话，这个项目不是非常好。”
商场经营不善显然是两家企业转让股权的原因之一。另外，上述知情人士透露了两个原因，一是两家企业都不能控股，二是央企国企需要剥离非主业资产。
“首开集团和华润集团都是参股企业，没有绝对的控股地位就没有话语权与决策权。另外，央企、国企在国资委的强力推动下，要求进行主辅业分离，两家公司此时出让该项目股权也在情理之中。”该知情人士表示。
该人士透露，项目另一持有方新鸿基将收购该标的公司的60%股权。
实际上，这从公告中的相关条款便可看出端倪。出让公告显示，两家公司出让的标的公司股权需捆绑转让，也就是说，意向受让方在受让首开集团持有公司40%股权的同时，也必须同时受让华润集团持有新城广场20%的股权，理论上，该条款的设定是在为标的公司另一股东扫清障碍。
“新鸿基接手的可能性在80%～90%。”该知情人士说。他认为，首先是在同等条件下，新鸿基享有优先购买权；再有，挂牌价高出评估价2000多万元，其他企业不愿接手；还有，该项目要解决亏损、前期翻新投入和职工安置等诸多问题，需要投入大量资金。
“另外，商场为商业用地，使用年限为40年，目前只剩下20多年的使用期，这显然不是一笔划算的买卖。但新鸿基是该项目的股东之一，对项目熟悉经过十多年的培养，对周边商圈也非常了解。新鸿基接手合情合理。”该知情人士表示。
立足之谋
但据上述接近新鸿基的人士透露，新鸿基相关操盘人士对这个亏损包袱并不看好，只不过总部有意全盘接手该项目。
“新鸿基在北京没有什么项目，欲借此保留在北京的发展机遇。”该人士透露。他表示，除了早年开发的北京王府井(600859,股吧)新东安市场之外，新鸿基在北京只剩下新城广场项目。
显然，对于新鸿基来说，经营一个自己熟悉的项目比重新去寻找新的项目要容易得多。况且，现在要想在北京较好的位置拿到项目也并非易事，地价和资产价格或让新鸿基难以承受。
据了解，新鸿基在内地的物业主要集中在上海及珠三角区域，其在上海的物业绝大多数用于出租，而销售物业则多处在珠三角区域。
“新鸿基如果能获得另外60%的股权，有利于解决管理分散的问题。”同策咨询研究部总监张宏伟说。他认为，该项目一直是3个股东，且没有控股股东，各家的经营理念不同，这可能是造成该项目一直经营不善的原因之一。
张宏伟建议，新鸿基可以从以下几个方面改变现状。一是结合之前对该商圈的了解，做好定位，重新调整布局，更好地融入本地商业圈；二是合理把控租售比例。通过出售来回笼资金；三是在资金方面可以多做一些尝试，比如进行资产证券化。
(本文来源：中国房地产报) |
