首开和华润甩卖 新鸿基独掌新城广场

 http://www.lgmi.com    发表日期:2011-9-13 9:26:59  兰格钢铁
    新城广场的股权转让或早已内定。

    近日,北京产权交易所最新挂牌信息显示,持有北京新城广场房地产有限公司(下称“新城广场”)20%股权的华润集团将手中的股权及债权转让,挂牌价格为5629万元。与此同时,首开集团持有新城广场的40%股权及债权也计划以9604万元的挂牌价格转让。该两项资产要求受让方捆绑受让。

    有新城广场知情人士向本报记者透露,该股权转让其实早已有“婆家”,新鸿基有限公司(新鸿基,0086.HK)已决定拿下该标的60%的股权。

    除首开集团和华润集团外,新鸿基持有标的公司另外40%股权。一位接近新鸿基的人士对记者表示,新鸿基之所以要收购该60%股权,是因为其要保留在京发展机遇。

    转让原因

    一家央企和一家地方国企同时捆绑出售项目股权,出于何种原因?

    据了解,新城广场成立于1993年,公司的股权结构一直延续至今,即新鸿基占股40%,首开集团占股40%,华润集团占股20%。熟悉该公司的人士表示,其开发的项目一直经营不善。

    “这家公司只拥有北京方庄地区的一个商场,但因经营不善关门了,现在每个月至少亏几十万元。”上述知情人士介绍。

    北交所公布的标的公司审计报告显示,2010年,新城广场的营业收入、营业利润和净利润分别为838.96万元、-340.83万元和-378.05万元。今年1~7月,其营业收入、营业利润和净利润分别为0元、-676.75万元和-673.25万元。截至2010年年底,标的企业的账面净资产为-170.78万元,经评估的净资产为1.26亿元。

    上述知情人士表示,经过十多年,该商场的硬件设施已经非常陈旧,如果要接手该商场,光翻新成本可能就要花上近亿元。“说实话,这个项目不是非常好。”

    商场经营不善显然是两家企业转让股权的原因之一。另外,上述知情人士透露了两个原因,一是两家企业都不能控股,二是央企国企需要剥离非主业资产。

    “首开集团和华润集团都是参股企业,没有绝对的控股地位就没有话语权与决策权。另外,央企、国企在国资委的强力推动下,要求进行主辅业分离,两家公司此时出让该项目股权也在情理之中。”该知情人士表示。

    该人士透露,项目另一持有方新鸿基将收购该标的公司的60%股权。

    实际上,这从公告中的相关条款便可看出端倪。出让公告显示,两家公司出让的标的公司股权需捆绑转让,也就是说,意向受让方在受让首开集团持有公司40%股权的同时,也必须同时受让华润集团持有新城广场20%的股权,理论上,该条款的设定是在为标的公司另一股东扫清障碍。

    “新鸿基接手的可能性在80%~90%。”该知情人士说。他认为,首先是在同等条件下,新鸿基享有优先购买权;再有,挂牌价高出评估价2000多万元,其他企业不愿接手;还有,该项目要解决亏损、前期翻新投入和职工安置等诸多问题,需要投入大量资金。

    “另外,商场为商业用地,使用年限为40年,目前只剩下20多年的使用期,这显然不是一笔划算的买卖。但新鸿基是该项目的股东之一,对项目熟悉经过十多年的培养,对周边商圈也非常了解。新鸿基接手合情合理。”该知情人士表示。

    立足之谋

    但据上述接近新鸿基的人士透露,新鸿基相关操盘人士对这个亏损包袱并不看好,只不过总部有意全盘接手该项目。

    “新鸿基在北京没有什么项目,欲借此保留在北京的发展机遇。”该人士透露。他表示,除了早年开发的北京王府井(600859,股吧)新东安市场之外,新鸿基在北京只剩下新城广场项目。

    显然,对于新鸿基来说,经营一个自己熟悉的项目比重新去寻找新的项目要容易得多。况且,现在要想在北京较好的位置拿到项目也并非易事,地价和资产价格或让新鸿基难以承受。

    据了解,新鸿基在内地的物业主要集中在上海及珠三角区域,其在上海的物业绝大多数用于出租,而销售物业则多处在珠三角区域。

    “新鸿基如果能获得另外60%的股权,有利于解决管理分散的问题。”同策咨询研究部总监张宏伟说。他认为,该项目一直是3个股东,且没有控股股东,各家的经营理念不同,这可能是造成该项目一直经营不善的原因之一。

    张宏伟建议,新鸿基可以从以下几个方面改变现状。一是结合之前对该商圈的了解,做好定位,重新调整布局,更好地融入本地商业圈;二是合理把控租售比例。通过出售来回笼资金;三是在资金方面可以多做一些尝试,比如进行资产证券化。

    (本文来源:中国房地产报)
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