2011年北京秋季房展会日前冷清落幕。楼盘意向成交数据再度“缺席”，由展台登记客户和看房客户人数取而代之。这是继今年春季房展会之后，主办方和房企第二次不公布现场成交情况。
中国证券报记者走访时发现，本届房展会一些现象颇耐人寻味：一方面，购房者观望情绪再次升温，意向成交冷清；另一方面，外埠和海外的诸多房地产项目纷纷抢滩。
业内人士分析，房地产宏观调控政策没有松动迹象，购房者持续观望在情理之中，意味着未来楼市成交量将继续下滑。同时，二三线城市限购预期不断升级，外埠房产项目将加大在北京等相对具有购买力的大中城市的推销力度。业内人士预计，未来北上广深等一线城市的楼市僵局将持续，房企进行大范围、大幅度降价的可能性不大。
外埠海外项目“抢滩”
房展组委会工作人员介绍，此次参展项目达180个左右，比去年秋展翻了近一番，但北京本地项目并未增加，外埠和海外项目则明显增多。除了40余个北京项目和20余个海外项目外，此次参展的外埠项目多达120余个。这些外埠项目主要分布在河北、天津、山东、辽宁、海南等地，物业类型涉及普通住宅、公寓、洋房、别墅及商业项目等。
中国证券报记者发现，此次秋季房展会展馆的二层可谓是“万国汇集”。现场工作人员介绍说，“今年夏季房展会的海外参展商已经很多了，这次把二层都占了，而且全球各地的项目几乎都有。”值得注意的是，与此前的夏季房展会相比，海外项目的优惠力度、投资回报率颇具吸引力。如新加坡的一个豪华酒店承诺至少8%的预期回报率，某个美国的房地产项目也亮出了“预期回报率12%”的宣传海报。
此外，“投资移民”仍旧对不少看房者具有“致命诱惑”。一家海外参展商的工作人员告诉中国证券报记者，自去年国内实行房地产宏观调控政策以来，除了部分留学子女购房、投资移民购房等需求，海外投资性购房的需求也日益增多。“我们这个项目的中国客户也有不少，以购房做投资的比例超过三成，因为这些投资者已经不能在内地投资房产了。”
看房者冷眼旁观
中国证券报记者刚刚踏入房展大厅，就遭遇销售人员的“围攻”。为了招揽客户，不少楼盘搞起了“多盯一”战术。在展馆东门门口，两个销售人员盯上了一对看房的年轻夫妇，其中一人不停地向男方介绍项目信息，另外一人三步并作两步挡在女方面前，介绍起该项目的优惠打折等。年轻夫妇“逃离”后，两人又立马“围攻”一名40多岁的中年看房者。
在本届秋季房展会上，海外、外埠楼盘项目优惠力度要比北京本地的大得多。部分楼盘项目打出了一次性付款打折优惠、一些海景房项目甚至以“免费旅游、包食宿”的招牌来吸引看房者。而且，参展商们在宣传册、现场表演方面也下足了工夫。但是，与参展商和销售人员的热情相比，看房者的态度显然冷淡得多。
多位看房者直呼房价“不给力”，所以展会现场仍旧是“看的多买的少”。本届参展项目的折扣主要集中在9.7-9.9折之间的惯常折扣。而北京项目的最低折扣为9.5折，但多位于远郊区县。房展会的最低折扣是外埠项目，即海南四季春城Ⅱ期泉倾天下打出的“9.2折起”。中国证券报记者在现场看到，大多数北京本地项目，除了在展会期间购买、一次性付款的情况下能享受9.7-9.9折的折扣，最多就是赠送一些家电比如液晶电视之类。而几位看房者直言，自己是在北京本地工作生活的刚需，所以外地项目的优惠力度再大也没用，“北京项目也应顺势而为降价了，送什么都是'浮云’，只有实质性降价才是王道。”
一位在现场看房的钟先生对中国证券报记者表示，“我们是改善型住房需求，在二环内有个小房子，想在远点的地方再买一套面积大一些的。但现在的价格完全不能接受，还是太贵了；三环至四环内20000元/平方米左右，是我们能接受的心理价位。”
看房者的买房意向和动力明显不足，根据房展组委会的统计，本届秋季房展会的4天内共有13.07万人参观房展，其中1.7万购房人做了购房登记，而在登记北京项目的有7843人中，仅有1700人去项目实地看房。另外，此次房展会的成交均价为18090元/平方米，比春季房展的21164/平方米的价格低了不少。其重要原因是此次许多参展房企推出的是40年到50年商业产权项目，这类房源的价格相对不高直接拉低了整个房展的成交均价。
房企降价“左右为难”
业内人士认为，房展会上的买方观望态势只是楼市的一个“缩影”，预计在未来一段时间内，准购房者们和房企之间的“僵持”仍将持续。而房价能否实质性下降、降幅多少，都取决于买卖双方博弈的结果。
北京房地产业协会秘书长陈志直言，目前房企降价面临“左右为难”的局面。一方面考虑拿地成本等利益因素；另一方面，压力也来自楼盘项目的老业主们。在某种程度上，老业主的压力已经传递给房企，“换句话说，房企不敢大幅度下降，也是基于心理上的考量。他们一方面要顺应政策和市场的要求，另一方面要面临来自部分老业主的诉求。”
北京四季房展组委会副秘书长郑向东认为，从本届房展会的成交量看，投资和投机的需求明显减弱。“但是当买房者奔着降价去看房的时候，却发现开发商并未'缴械投降’，除了一些不痛不痒的优惠措施之外，市场感受到更多的是一种相互试探的氛围。”这也正印证了不少业内人士的观点，在调控预期不断升级的大背景下，买卖双方的“观望”都在持续，且房企对于未来的政策走向或许还存在侥幸心理。
链家地产首席分析师张月预计，就目前的形势来看，今年年底前成交量很难回升，甚至有可能再创新低。对于业主和房企来说，出售难度都在加大。尤其是房企，在信贷紧缩和资金回笼难度增大的情况下，不排除部分开发商采取继续降价销售的方式来缓解资金压力，房价仍有进一步下降空间。
(中国证券报) |
