2011年“金九”过半，走势端倪已现。尽管楼市供应增长明显，近3周皆在20万平方米之上，但成交却连续第7周低于该水平，尤其是近3周供大于求趋势加剧。据21世纪不动产的统计显示，9月以来的近3周，上海新建商品住宅合计的面积供销比为1：0.56，而在今年前8个月这一数字为1：0.76。
800万平方米库存创历史高峰
德佑地产市场中心数据显示，9月截止目前，全市商品住宅成交面积仅为30.7万平方米，与8月同期成交量相当，但是相比2010年和2009年同期都出现了大幅的减少，其中2011年的成交量不足2010年的一半，仅为2009年成交量的37%。
新增供应去化受阻推升了全市的库存水平，网上房地产在9月19日中午的数字显示全市一手住宅可售面积为812万平方米、较去年末增长了28%。
德佑地产副总经理罗亚东认为：“这个数据达到上海商品房库存量的历史高位，甚至相对上一个历史高位2008年12月的720万平方米，超出了约100万平方米。库存量如果能被市场6个月所去化的一般认为是合理的，现在显然已经超出界限。”他预测，目前随着调控持续的严紧，还看不到限购令、限贷令退出或者放松的时间表，预计这样的库存量还会有相当长时间的延续。
成交低迷不改开发商推盘决心
21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，9月12日-19日一周，全市新建商品住宅新增供应为22.6万平方米、环比下降6.6%，其中公寓项目有22.4万平方米供应，环比提升14.8%。
已过大半的金九虽然成交低迷，但开发商推盘较为坚决。上周获取预售证的商品住宅项目共7个，其中浦东古北御庭、仁恒森兰雅苑、美兰湖中华园新增供应面积较大。7个预售项目中有6个推盘量达3万平方米以上、剩余1个也在2.5万平方米左右。其中，属于年内二次推盘的楼盘个数近6成。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出：“这些二次推盘项目前期去化普遍较好，后市不明之下加推、抢抓时机的心态明显。”
例如位于宝山罗店板块的美兰湖中华园继2010年9月，上周再推出336套多层公寓房源，共3.05万平方米，主力户型为82-90平方米的二房、140-143平方米的三房。此案临近轨道交通7号线美兰湖站，与北欧新镇核心配套区仅一河之隔，社区配套设施较为齐全。
买卖双方观望情绪依然浓厚
开发商虽然在9月份继续放开供应，并推出多重优惠活动，但收效微弱。原因在于三个方面：一是促销有保留，且集中在少批量房源，对广大购房者来说，可选择余地仍然不大；二是部分高总价房源参与其中，与当前市场主流交易结构存在偏差，如普陀一项目推出精装修房源，最高优惠30万的优惠活动，均价为3.8万元/平方米；三是价格没有一步到位，多数楼盘仍停留在10%左右的总体让步尺度。
“购房者不相信现在就是价格的谷底，期待进一步降价的思维抬头。买卖双方眼下均有比较重的试探观望情绪，不断放大的库存压力，转化为动力仍需要时间，9月份实现局面扭转的可能性很小。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示。
择机入市要区别看待区域及产品
对于购房者来说，虽然开发商若要尽快回笼资金，消化年底库存压力，有再举降价大旗的可能，但不应该用相同的眼光去看待不同的区域和产品，要根据自己的状况选择入市的时机点，且不可随大流，也不应该“买涨不买跌”。
佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚表示，外环以外区域的公寓降价压力会进一步加大，降价将会由点及面地展开，特别是存量大、竞争激烈的板块。
但同时，部分位于外环以外区域，但规划齐全、近地铁和公园等优势的楼盘，由于去化良好，降价的概率和幅度均不会大，或还会小涨。此外，外环以内区域则由于总体量不大，且越来越稀缺，是开发商最愿意“坚挺”的区域，降价的概率和幅度同样也不会大。例如宝山顾村板块的某楼盘，推出的88-93平方米的主力户型相当适合刚需，加上临近顾村公园和轨交7号线等有利地势，7月底开盘以来持续热销；淞南高境的象屿郦庭，成交房源户型以80-92平方米两房为主，另有74平方米左右的一房也受到购房者追捧，周边有轨交3号线，商业配套成熟，再加上户型紧凑，因此吸引了不少周边的刚需客户。
(新闻晨报) |
