金九”渐过，“银十”将至。从9月份截至目前的市场情况来看，低迷收官已成定局。随着10月份供应的增大，市场上买卖双方的博弈天平，特别是普通住宅市场，被业内人士认为将继续向着有利于购房人的一方倾斜。
十月供应继续加大
北京房地产交易管理网数据显示：截至9月27日，北京商品房住宅成交量为4418套，二手房住宅成交量为7053套，合计11471套，成交量依然维持8月的低迷状态。北京中原地产预计，9月楼市成交总量将在1.35万套左右，与8月1.36万套的总量基本持平。
虽然成交并未显出“金九”的好成色，但业内分析认为，历经连月成交低迷，开发商对资金的需求更加迫切，因此也会加大推盘力度。
亚豪机构统计数据显示，10月北京市计划开盘项目32个，同比增加了12个，包括金隅翡丽等14个纯新盘，以及新华联运河湾、金色漫香郡等18个老项目后期。
截至昨日，全市已有24个项目取得预售证，已经比8月增加5个。而10月开盘数字预计将维持增加趋势。中建地产有关人士也预计开发商推盘应会更积极。
开发商定价策略分化
9月，位于通州的京贸国际城传出即将入市的5号楼降价至14000-15000元/平米的消息，这一价格比之前19800元/平米的均价下调近6000元/平米。在业内人士看来，低开、降价已然成为郊区楼盘的共同选择。
根据链家地产市场研究部统计，国庆假期期间有12个项目开盘销售，有6个项目尚未给出定价；而从已经公布价格的项目看，4个项目的价格明显低于周边同类型项目，如位于房山闫村的昊腾花园，均价为11500元/平米，低于周边项目1000-2000元/平米左右。
北京一高端项目营销负责人则表示，郊区楼市向买方市场转移已成定局。而高端项目表现会更稳健。例如位于东四环的金茂府9月25日开盘当天销售15亿；位于海淀西山板块的西山壹号院连续两个月在北京住宅销售榜上位居前列，8月以10.38亿元的销售额登顶。
根据亚豪机构统计，在10月预计开盘的32个项目中，包括3个别墅项目和8个花园洋房项目。亚豪机构副总经理任启鑫分析，近3个月来大户型住宅逆市走高、价格稳定，引发了偏高端项目乐观的预期。
10月成交有望小幅回暖
对于10月成交预期，链家地产首席分析师张月表示，十一期间不仅仅是单纯的销售“黄金周”，普通住宅预期价格下调，有望使成交量伴着价格下调加快回暖。
京贸国际城有关人士就对记者表示，在降价消息传出去的两周内，买房人来电来访已经近千组。而5号楼预计推盘量只有400多套。还有业内人士根据金茂府等楼盘热销推测，中高端项目价格合适，体现出较高的性价比，依然可以取得市场认可。
不过，还有业内人士对10月成交量预计保守。东亚新华地产有关负责人就认为，不同企业策略分化，以前楼盘单次放量七八百套的很多，现在通常只有二三百套。北京中原地产则表示，目前购房人的信心不足，也制约了成交量的回升，预计10月住宅市场总体成交仍将在1.3万套左右。
■新盘探营
【海淀】
金隅翡丽花园
低密住宅单价3万左右
随着主城区土地日益稀少，新项目逐步走高端路线。海淀区今年有多个项目入市，而位于北京市海淀区新都环岛西金隅翡丽花园作为纯新盘，是金隅程远打造的低密度洋房、别墅，即将于今年10月开盘，但具体的开盘时间，需要看预售证的发放时间。
据了解，该项目一共有15栋楼，1、2、5、8、10号楼是洋房，3、4、6、7、9号楼为叠拼别墅，11-15号楼是商业。花园洋房户型面积为150-160平米三居和180-190平米四居，叠拼别墅户型面积均在200平米以上。价格方面，据销售人员透露，单价在3万元左右。
据金隅翡丽花园相关负责人介绍，该项目的主要特点是低密花园住宅，容积率只有1.6，这在主城区内是比较稀缺少见的。
上述相关负责人表示，项目也是想在“金九银十”这样一个传统买房卖房的旺季推出。最早该项目预计是在9月份开盘，但预售证一直没有下来，但从9月开始，一直做好了开盘的准备。
据了解，金隅翡丽花园处于海淀和昌平回龙观交界的地方，区域内也有不少新项目。如住总万科金域华府，但是以86-105平米的小户型产品为主，目前精装修价格为24000元/平米左右。临近地铁13号线的霍营地铁的首开国风美唐也将开盘，均价预计毛坯价格为20000元/平米。区域内二手房价格也在回归理性，约为20000元/平米左右。
【丰台】
中铁山语城
风景区内住宅瞄准改善型需求
10月份计划推盘的还有丰台的中铁山语城。
中铁山语城为纯新盘，位于丰台王佐，为纯住宅的花园洋房社区，主力户型为115-160平米的两居到四居。项目10月15日开放样板间，计划在10月底开盘入市。据售楼人员介绍，开盘均价预计在17000元/平米左右。
据该项目负责人介绍，项目临近地铁14号线王佐站，亮点为纯洋房低密社区，未来居住的都是同一圈层的人。项目所处的位置为北京市丰台区著名的南宫风景区，拥有得天独厚的自然资源。
对于为何10月入市，上述负责人表示，主要是因为下半年销售业绩压力较大，想在10月的传统旺季入市。
对于区域市场，上述负责人认为项目有着稀缺的优势。目前项目所处的位置毗邻房山云岗地区，这是航天三院所在地，分布着很多研究所。虽然单位有分房可以居住，但他们存在着巨大的改善需求，并且有换房的能力。而周边可以提供需求的项目几乎没有，这将是项目在销售上的优势所在。
据了解，中铁山语城所在的王佐区域临近房山，以前的老项目珠江御景还未有推新楼座的动作。目前，珠江御景的二手房价格在15000元/平米左右。
【昌平】
金科·廊桥水岸低密洋房主打品质牌
金科·廊桥水岸是金科地产其中的一个系列产品，根据计划，将在10月期间正式入市。北京金科·廊桥水岸占地20万平米，容积率1.2。项目所有户型均为南北通透设计，6层低密电梯洋房，1梯2户，户型面积从109-300平米不等。
作为纯新盘，金科·廊桥水岸具有较自由的定价权。但由于其目前尚未取得预售许可证，价格并未确定。
据项目负责人介绍，在目前市场情况下，价格并不能由开发商说了算，主要是受到政策影响。公司在定价时，也会综合考虑成本、产品品质、配套等各方面的投入，综合定价。
据开发商介绍，8月，项目8万平米的河谷公园开放，9月25日，示范区开放，一个多月的时间，项目共接待了千余组客户。
对于蓄客情况，金科·廊桥水岸相关负责人表示，“在目前相对低迷的市场环境下，项目来访量我们很满意，这主要得益于项目本身的地段、交通、生活配套、低密度产品”。
对于为何选择在十月份入市，项目负责人表示，主要是集团想先把产品前期做得更细致再开盘，比如园林、外立面、样板间、会所等这些有特色的地方都完成了再入市，为的是给市场呈现真正好的产品。在目前的市场环境下，好产品才是硬道理。
融创·长滩壹号别墅、洋房预计10月发售
紧邻金科·廊桥水岸的融创·长滩壹号，也预计于10月份开盘。融创·长滩壹号的物业类型为叠拼别墅和洋房，其中叠拼别墅面积约185-330平米，洋房面积约100-140平米。
9月，融创·长滩壹号的实景样板间开放。上周日，记者在售楼中心看到，现场看房者大概有二、三十人。据工作人员介绍，项目因为还未取得预售许可证，价格目前没有确定，但10月份应该能取得证件，价格到时会公布。
未来，融创·长滩壹号所在的南邵板块将作为“昌平卫星城东区”，被政府重点打造，昌平区人民政府也将迁至此。清华附中等知名教育配套目前也在规划中。
据了解，目前昌平区域普通住宅均价约为1.6万-1.9万元/平米，随着新城规划的落实以及昌平地铁二期的建成，市场仍有一定的升值空间，目前多数产品价格已突破2万元/平米。
受2010年市场调控影响，昌平别墅区的别墅项目价格普遍稳定。如去年入市的御汤山，成交均价自去年11月以来，平均为2.5万元-2.6万元/平米。远洋傲北今年9月第二次开盘，北京市房地产交易管理网显示，目前成交均价稳定在2万/平米-2.1万/平米。
【通州马驹桥】
合生·世界花园精装修纯新盘理性定价
马驹桥区域一直是亦庄板块的供应集中区，在售的合生世界村、米拉village、融科钧廷等楼盘都属于尾房阶段，预计10月底入市的合生·世界花园是较少见的纯新盘，70年住宅精装修均价15000元/平米的报价或将撬动区域房价。
9月28日，记者来到马驹桥1号桥附近的合生·世界花园现场，发现该项目还未正式动工，只在地块周边拉起了围挡，而在马路斜对面的就是即将封顶的60万平米商住大盘合生世界村。
“商业均价13800元/平米，住宅均价15000元/平米，”合生·世界花园项目营销负责人表示，项目正在申请预售证，由于公司销售节点控制，希望能赶在10月开盘，除了登记客户享9.7折外，开盘还有较大优惠，目前蓄客近千组。
据上述负责人介绍，合生世界花园3栋商务公寓为50年产权，户型为55-70平米开间；4栋住宅为70年产权，户型为90-150平米。该组团除了商住楼的少量底商外，生活和商业配套都倚赖世界村项目。
整体来看，合生·世界花园的定价较为理性。50年产权商住产品中，同样是精装修loft，紧邻世界花园的世界村最小面积为100平米，总价为190万/套；世界花园主打小户型，55平米开间折后总价为74万元/套；精装商住项目星悦国际成交价为1.2万元/平米；而70年产权的住宅产品中，融科钧廷的毛坯尾房目前报价为1.5万元/平米，而位置较远的润枫领尚毛坯房均价在1.45万元/平米左右。
由于政策限制，合生·世界花园商住产品的层高仅4.2米，一楼2.5米、二楼1.7米的层高有些逼仄，业内人士预计商住楼将以投资客为主。
“开盘时会给出最大优惠，但降价空间不大，”上述合生·世界花园营销负责人表示，项目3000元/平米的精装修标准，土地、建筑成本都较高，定价不可能比区域毛坯住宅更低。
■机构看“银十”
亚豪机构市场总监郭毅
近郊降价潮或将全面爆发
金九楼市表现平平，这与楼市调控政策持续发力，楼市进入买方市场有很直接的关系。限购政策之后，楼市消费客群由刚需客群逐步转向置业升级型客户，而经过7个多月时间的消化期，这部分需求已经得到了有效的释放。另外一方面，供应量的持续快速增长，随着有资格购房客群绝对数量的不断减少，能够撬动成交的力度逐渐减小，供大于求的现象日渐凸显。这将造成接下来的10月房地产市场将开始更加激烈的竞争，有购买资格的购房者必然会精挑细选，而只有那些价格低、品质高的高性价比项目才有可能实现良好的成交。这也会进一步推动北京楼市在下行通道中呈现连锁反应，尤其是在部分楼盘“以价换量”效果明显的影响之下，会有越来越多的项目加入到降价大军当中，近郊将会全面爆发降价潮。
(新京报) |
