刚刚过去的国庆黄金周成色不足，楼价整体稳中略降，接下来第四季度楼市走向又如何？根据大型中介机构最新出炉的分析报告，预计“十一”后(10.8—12.31)，全市十区新推货量将达到2.16万套，再加上10月初3.8万套的在售货量，第四季度总体货量将有6万套之多，如果按100平方米/套计算，面积则与去年全年十区成交量相当。因此，预测年底部分发展商出货压力会较大，其下属楼盘价格会率先做出调整。
花都
货量集中的板块，多面向本地客户需求，预计需求依旧较大，价格小幅上升
荔湾芳村
板块刚需产品的入市有效带动需求，结构性成交拉低区域均价
白云、南沙
货量大，前期价格上涨过快。预计价格回调，成交难达到前期高水平
越秀、天河、海珠
预计新推项目中较多都占据优质成熟地段，或拥有较好资源。预计价格维持高位，成交量难有释放
萝岗、黄埔
渴市已久的需求在适销对路的供应带动下，有效释放。成交量明显上升，价格适中
番禺
货量大，价格继续回调，成交回升幅度有限
番禺花都白云供应量充裕
根据合富辉煌市场研究部监测，“十一”后，全市十区还有2.16万套新货将在今年底前推出，整个第四季度，总体在售货量近6万套。其中，中心六区与外围四区的新货分别占四成和六成。因此中心区供应依然紧张，外围供应相对充裕。其中白云区为中心六区中供应最充裕的区域，货量占十区的15%。花都区则为十区中供应最充裕的区域，供应量占十区的30%。
具体来说，番禺区的华南板块、花都区的汽车城板块和白云区的金沙洲板块，是“十一”后新货量最多的三个板块，预计可推售新货均超过2000套。另外，缺货多时的黄埔和萝岗区将分别有约1000套的新货推出。
根据记者国庆黄金周以来掌握的数据，番禺华南板块和白云区金沙洲等货量充裕的区域，是目前楼价开始有所松动的一个突破口。如金沙洲新盘星汇金沙开盘的价格比周边在售的楼盘低1000-2000元/平方米。区内另一个楼盘保利西海岸价格也有约5%的下调。另外番禺雅居乐剑桥郡“十一”期间推出的单位位置比前批单位更佳，但价格则保持平稳。第四季度，上述供货量充足的区域最有可能成为楼价下调的突破口。
政策难放松买家需求被抑
分析认为，“十一”楼市无重大政策出台，不过限购、限贷等严厉的政策对楼市成交的影响正持续深化。在政府强调坚持调控方向不动摇，且在国际经济形式不太乐观以及国内资源需向保障房、中小企业等方向倾斜的情况下，房地产市场未来面临的压力将更大。
年底，银根紧张的局面可能仍将持续。当前不少银行纷纷上调按揭贷款利率就是这种局面的直接表现。国庆期间，不少一手楼盘对首次置业者的贷款利率，调高到了基准利率的5%-10%，并且也有银行甚至要求首次置业的买家首付最低达到四成。苛刻的贷款条件将使众多刚需买家的购房需求被压制。
部分发展商推货压力大
对当前成交量影响最大的政策因素依旧在四季度难放松，被抑制的需求难以真正得到释放，这在很大程度上决定了后市成交量难创高位。品牌房企不同程度面临完成业绩指标和出货的压力，下调价格预期将成刺激需求的重要手段。
从该公司所监测的15家房企业绩达成率来看，在假设9-12月每月业绩与8月份相同的情况下，合景、雅居乐、远洋、绿城、越秀、金地、富力等房企均面临相对较大的业绩压力，而万科、保利、新世界三家房企则全年业绩压力不大。不过从当前开发商完成业绩情况，以及广州楼市四季度预计要推出的货量来看，各大房企都存在不同程度的业绩压力，不排除某些开发商采取以价换量的措施，部分项目下调价格促销。
(本文来源：金羊网-新快报作者：谢蔓) |
