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北京住总集团董事长张贵林
采访当天，北京住总集团董事长张贵林刚刚从西藏赶回来。作为北京与拉萨的对口援建保障房项目，住总代表北京市政府接下拉萨一项棚户区改造工程。张贵林告诉记者，作为一家老牌国企，住总今后仍将继续做好保障房建设，但他同时也坦承，出于对企业利润的考虑，住总会逐渐增加商品房的比重，保障房和商品房的比例将由7:3变为5:5。
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就该由国企和品牌房企来做
十二五期间，住总将继续加大保障房建设力度，张贵林表示，按照规划目标，住总在十二五期间每年将至少建设保障房100万平方米。初步估算，若以每套60平方米计算，今年住总就将承担北京近1成的保障房建设任务。
张贵林介绍，十一五期间住总建设保障房规模达到400多万平方米，惠及5万多户中低收入家庭。今年，在保证保障房建设任务之余，还将拿出企业自留地3块，土地规模约为25万平方米，年底就投入到保障房建设中。
从投资开发、原材料供应到设计规划、再到建设管理以及物流，多年的保障房开发经验，让住总已经拥有一整套完整成熟的产业链，这一优势大大保证了保障房建设的利润率。
据了解，目前住总开发限价房利润率约为8%-10%，经济适用房约为3%，“至少我们不会亏钱，而且能够保证质量”。张贵林并不赞成由实力不足的中小企业来参与保障房建设，对他们来说，建设保障房利润低、风险大，最终会给企业自身带来很多麻烦，“保障房就应该由国企和品牌房企来做”。
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进军中高端市场大幕开启
据张贵林介绍，目前住总集团房地产业务的利润贡献率占90%多，而住总的老本行建筑施工以及配套物流等业务的利润率合计不到10%。
根据住总早前确定的经营目标，十二五期末，集团要实现综合经营额、利润总额“两个翻一番”，力争年综合经营额300亿元，利润总额4.2亿元。为了达到这一目标，加大房地产开发尤其增加商品房开发的利润贡献尤为重要。张贵林坦言，增加中高端商品房的开发比重，主要就是出于企业资产增值保值的考虑，提高企业盈利能力。
“在绝大多数人眼里，住总就只是做中低端住宅的企业，今后，住总每年保障房和商品房的开工量将各占50%，由过去的中低端住宅改做中高端住宅”。然而，在中高端商品房开发方面，由于实践经验有限，住总并不见长。
与一线房企的合作开发，被张贵林视为向中高端市场进军的捷径。近年来，住总加快与万科的合作，引入其较为先进的管理模式和品牌，力求以低成本进入达到高品质产出。除了已合作完成的金域华府，今年8月底，住总与万科再次联手在北京房山长阳镇拿地。
除此之外，位于京西的丽景长安、天津的尚清湾等项目也纷纷加快入市步伐，住总进军中高端商品房领域的大幕已经拉开。按照住总的规划，十二五期间，商品房在集团整个房地产业务中的开发份额，将由十一五期间的30%上升至50%，且主要是中高端项目，与保障房各占半壁江山。
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资金压力比2008年还大
谈到调控政策，张贵林认为，包括通州、房山等在内的远郊区县已经出现一定程度的降温迹象，他预计，北京房价还会有10%的下降空间。
楼市降温让不少房地产企业谨慎应对，住总也不例外。张贵林坦言，由于信贷政策持续收紧，与绝大多数企业一样，住总也同样面临资金难题。“今年的资金压力在这几年中最大，比2008年的时候还要大”，张贵林表示，虽然银行放贷还是会对住总有所倾向，但是今年的银行放贷量与往年相比完全不能同日而语，降幅非常明显。在此种情况下，住总的资金来源主要依靠集团自有资金和企业债券的发行。
据了解，住总正在筹备发行20亿元企业债，用于其旗下8个保障房项目的建设资金。张贵林表示，企业债的融资成本约为银行贷款利息的90%左右，比信托融资成本要低。 (本文来源：京华时报 ) |
