理财周报零售银行实验室研究员钟辉樊帆/文
截至2011年8月末，银行房地产贷款余额为10.4万亿元，占比为19.8%
交通银行提供京投银泰融资利率最高12%
浙江广厦和中粮地产货币资金难以供应短期债务的偿还，但是其贷款利率目前仍然在较为合理的范围，但是，部分房地产公司向银行的借款利率却超乎常规。
荣盛发展2009年10月17日向廊坊农业银行开发区支行借2.5亿元，2011年10月16日到期，利率为9.30%，利率直逼信托融资。此外，荣盛发展今年5月从沧州银行廊坊分行获得一笔4.5亿元的贷款，利率高达9.4%-10%。如此看来，荣盛发展连向银行借款利率为10%都能接受，可见资金告急，急需解围。
类似荣盛发展的情况不在少数，京投银泰2010年12月24日和2011年6月9日两次向交通银行北京海淀支行借9亿元和5亿元，均为12%的利率，实在令人咋舌。
以往银行贷款门槛高等待时间长，信托融资时间短但成本高；而现在有些房地产公司向银行贷款成本高于信托融资，但为了缓解资金压力的房地产公司也削尖了脑袋想得到贷款的额度。
地产行业现处于整体低迷状态，资金紧张、各地“限购令”直接影响了房地产公司的销售情况，进而直接影响了开发商资金回笼的速度，除了房地产公司削尖了脑袋想得到贷款的额度外，中小房地产公司促销降价加快周转速度也迫在眉睫，但拿地成本的上升也进一步加剧了开发商的资金压力。
城商行、农商行和外资行也成房地产公司大额贷款座上宾
在这13家房地产公司报告中，除了国有银行和股份制银行，城商行、农商行以及外资行也是坐上嘉宾。
北京银行作为最早上市的城商行自然不在话下，泛海建设就曾从北京银行杭州分行获得一笔6亿元贷款，由子公司浙江泛海借入，以杭州市江干区杭政储出(2004)2号地块(二)和地块(三)作为抵押，同时由泛海建设提供担保。
杭州银行虽然未能成为绿城的借款行，但是仍然为多家房地产公司发放贷款。2010年7月，杭州银行官巷口支行提供3.5亿元的嘉凯城；杭州银行秋涛支行2009年6月和2011年4月分别为滨江集团提供了2.8亿元和2.2亿元贷款。
上海银行则为本地房地产公司中华企业在2009年4月提供了4.5亿元贷款，中华企业还曾从江苏银行获得了1亿元借款。浙商银行北京分行、上海分行以及杭州分行分别为京投银泰、云南城投以及荣安地产提供了3亿元、5亿元和2亿元贷款。
除了这些城商行，为房地产公司提供贷款的城商行还有成都银行、西安银行、沧州银行、廊坊银行、恒丰银行等。
在资金困难时，农商行和外资行也是房地产公司资金的重要来源。苏州高新2010年3月就从东吴农村商业银行获得6000万元贷款，贷款利率为6.5310%。而外资行除了前文提到的东亚银行，永亨银行深圳分行就曾为中航地产先后提供两笔上亿元贷款，2010年2月和2010年6月分别贷款1.4亿元和1亿元。
房价下降40%，银行能Hold住？
10月19日，银监会主席刘明康表示，即使房地产抵押品下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控；更有甚者，刘明康曾在今年7月表示，根据压力测试，就是房价下跌30%、50%这种最坏的情况，我们的不良贷款都可以承受，银行业不存在被房地产公司挟裹这一说。
东方证券银行业高级分析师金鳞向理财周报记者表示，“银行的压力测试是根据房价以及抵押品下跌后对银行不良贷款等指标的影响来衡量的，是静态的测试，不具备实际意义。”
银监会曾在2010年3月下发《关于房屋抵押贷款风险提示的通知》，提示商业银行注意由于城市房屋拆迁对房屋抵押贷款造成的风险隐患，完善抵押登记等相关手续。对于房价下跌压力较大地区，房屋抵押贷款可能面临较大的抵押物跌价，因此要求银行对存量房屋抵押贷款和抵押房屋进行清理自查。
中国银行业协会10月26日发布的《中国银行家调查报告(2011年)》显示，近7成银行家认为房价将不再上涨，房地产市场大幅调整是银行的主要风险。报告认为，房地产调控政策的密集出台，房地产市场的不确定性增加。加之其关联的上下游行业较多，涉及面广，倘若未来房地产市场出现大幅调整，会给银行业带来较大风险。
阳光100集团常务副总裁范小冲(微博)表示，“尽管结果显示银行业可以承受房价30%到50%的下跌，但是实际上银行无法承受。因为房价一旦下跌到这个幅度，就已经说明中国经济硬着陆了。这样的风险是承受不住的。但是这种可能性基本不存在。”
截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款(包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款)余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%，其中住房按揭贷款约占一半。10.4万亿的房地产贷款，房价下跌是否引发中国“次贷危机”？
东方证券银行业高级分析师金鳞向理财周报记者表示，“与美国的次贷危机不同，中国的个人住房按揭有着严格的限制，首付至少三成，而美国是零首付。中国的个人住房按揭贷款没有问题，地方平台贷款问题也不大；由于房价下跌，成交量萎缩，开发商资金回笼出现问题，因此房地产开发贷款不良率可能会有所上升。”
“根据对65家A股上市开发商已披露的银行贷款记录研究，总体而言，过去两年里担保贷款占开发商贷款总额的比例上升，这表明银行早已意识到房地产贷款风险，对开发商放贷更为谨慎。”高华证券某分析师表示。 |
