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上海证券报报道 沉寂了半年多的楼市最近热闹异常。在上海几个龙头房企抢先大幅降价之后，楼市终于打破持续半年的僵局，房价下降趋势日益明显。与此同时，房地产调控可能放松的声音也开始出现。
10月29日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作。会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。业内人士认为，国务院重申对楼市调控的坚定态度，传递出楼市调控不成功绝不收兵的决心。
国务院常务会议针对宏观调控、物价、农业、楼市调控、小微型企业及民间资本等工作提出了九大任务，其中第一项和第四项任务尤为引人关注。
第一项任务称，“切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏”，“适时适度进行预调微调”，“保持货币信贷总量合理增长”。
第四项任务称，“坚定不移地搞好房地产调控”，“各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果”，“促进房价合理调整”。
上海中原地产研究部总监宋会雍认为，国务院常务会议上将“适时适度进行预调微调”与“坚定不移地搞好房地产调控”分别提出，意在明确这两条政策各有所指，不可误读。国务院的表态更是击退了楼市调控政策“放松论”，传递出继续推进楼市调控的决心。
实际上，随着调控政策持续发力，近来北京、上海、南京、天津等一、二线城市房价下降的消息此起彼伏，京沪等中心城市个别楼盘降价达20%-40%。与此同时，近期房地产调控在少数城市出现暗自松动。例如，8月份马鞍山对首套房免契税，10月份南京、常州放松公积金贷款，广州、南京、安徽局部放宽开发商的土地出让金缴纳期等，广东佛山市甚至出现了松绑限购令又“朝令夕改”的一幕。
分析人士认为，上述现象说明，目前楼市调控已进入“深水区”。为此，高层近来也频频就此表明立场。算上本次国务院常务会议，温总理两月内三次提及楼市调控，继9月撰文提出“房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”后，10月的两次谈话，都是直指地方政府，要求各地政府切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。
“房价下跌，调控效力正在显现，政策不会再加码了，但在明年一季度之前政策口径也不会有太大变化。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，全国房价必定会出现明显拐点。当前部分开发商已难以承受资金紧张所带来的巨大压力，若不寻求销售策略的变化，已很难扛到楼市全面回暖的时点。所以，随着“金九银十”梦想破灭，房价降价范围将显著扩大。
北京 成交低迷 库存一路攀升
上周超过七成城市住房成交量同比下跌。中国指数研究院昨天发布最新报告显示，上周被监测的35个城市中，26个城市楼市成交量同比下降，7个城市成交量跌幅在50%以上，其中长沙同比跌幅最大，达到76.43%。其次是福州，同比跌幅达64.89%。重点城市仅武汉微幅上涨，其余城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，达61.22%，其次广州和成都同比下降幅度也都超过50%。对此，业内人士指出，楼市颓势不改，开发商小幅降价恐难获成效。
“以北京为例，继9月份低成交低谷之后，10月份成交再创新低，未来市场的观望情绪继续趋重，预计至年底，成交量仍然维持低位难有突破性上涨。”链家地产首席分析师张月说。
对此，中原地产张大伟也指出，今年9月、10月北京楼市签约量合计只有2.7万套左右，同比去年的50582套下调幅度达到了46%左右，与2009年的“金九银十”相比下调更是超过64%。
在成交量低迷之下，北京住宅库存量一路攀升，目前已经达到11.8万套，创2009年6月8日以来的库存最高点。
“近2个月，北京新增库存积压就超过8800套，按照目前的库存消耗比，即使目前不新增供应，消耗库存也需要超过22个月时间。”张大伟说。
“在传统的‘金九银十’楼市出现成交量明显萎缩，很可能影响即将上市的新盘定价。”张大伟分析指出，整个楼市将出现“一片降声”。
据分析，目前开发商能够利用的融资部分渠道已被堵死，开发商只有降价换量回笼资金。二手房降价之势也越来越明显。另外，目前楼市降价的范围也逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。
“目前来看，市场低迷的情况至少要持续到春节后，房价已经进入快速下降的通道。”张月直言，预计到今年年底北京房价就会回到去年8月份21000元/平方米-22000元/平方米的水平。
但是，这距离真正的底或许还很远。“我看到的数据是，北京10月份房价在每平方米1.8万元到2万元之间，这离群众的期望还非常遥远，就我个人来看，房价还应当再下降一半。”国资委研究局副局长楚序平近日在保障房发展高峰论坛上说。
上海：开发商“以价换量”的策略初显成效
相关数据显示，上周上海商品住宅成交量出现大幅反弹，环比上涨近5成，而价格环比大跌10%，再次回到均价2万元/平方米以下水平。同时，上海新房降价潮已有从外围向市中心、从中低端房向高端物业蔓延的趋势。
德佑地产市场中心监测数据显示：上周（10月24日-10月30日）上海商品住宅成交面积为13.87万平方米，环比前周上涨46.3%；成交套数1151套，环比上涨43.53%，全市商品住宅成交均价为19348元/平方米，环比下跌10.2%。可以看到，在龙头企业带动下，降价大潮突袭上海楼市，价格下跌终于换来成交量的触底反弹，上周商品房成交可谓一大亮点，在行情连续三周低迷后，上周终于突破20万平方米，且商品住宅成交均价也再次回到2万元/平方米之下。
上周全市商品住宅成交虽有所反弹，但是整个10月的成交量仍维持在45万平方米左右，和2008年的历史低点相当，也成为2011年的低点。“金九银十”虽已成泡影，但部分楼盘大幅降价还是取得成效，如成交排名靠前的项目都是出现了大幅价格调整的项目，甚至部分楼盘降价后还出现了叫号排队买房的盛况。业内人士认为，如果更多开发商能加入降价大潮，年底楼市成交量的触底回升仍值得期待。
值得注意的是，上海楼市的降价潮大有从外围向中心、从中低端向高端蔓延的趋势。据德佑地产东区区域经理林俊权介绍，目前上海大多数高端一手项目近期也出现了“议价空间”，原本只有二手房买卖才会出现的“讨价还价”在新房市场开始出现。这些项目在售楼处的报价往往是先前售价打9折，一旦遇到诚意买家，售楼处还会进一步给出8折、75折甚至7折的价格。例如目前位于张江板块的高端别墅项目夏宫售楼处日前给出8折优惠，南汇板块的康城64街售价也低至8折。与此同时，市中心豪宅楼盘也开始加入降价大潮，例如陆家嘴核心区域的在售高端新盘世茂5号售楼处近期给出8折优惠。
不过，高端物业的降价效果不如中低端项目那么直接。上周单价5万元以上的高端豪宅成交面积为0.32万平方米，环比下跌30.15%。德佑地产研究主任陆骑麟认为，高端住宅项目成交量骤减的一个主要原因，是高端住宅买家基本上以投资为主，降价潮的出现让投资客感到不安，投机和投资资金基本不敢再进入楼市，直接导致高端商品住宅成交量骤减。 |
