上周五的深圳土地房产交易中心3层大厅，昔日一场房地产拍卖会过百人参加、一套房产被竞买者轮番加价的场面没有再现。10月28日，一场有26套房源拍卖的深圳房产拍卖会在不到20分钟就已结束，原因就在于当天拍卖的26套房产中有21套未达到法定竞买人数而流拍，而剩下成交的5套房产中有3套都是以底价成交，竞得者并没有遭遇太多有力的竞争者。
拍卖价有时比市场价低20%
拍卖房，一般是被法院强制执行拍卖的房屋，当债务人(业主)无力履行按揭合约，或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得满足债权。这些在过程中遭到拍卖的房屋就是拍卖房。
在深圳，平时会有一些业主因为断供、债务等原因，其名下房产被拍卖，而在历次房地产市场大跌之后也都会出现一批拍卖房。据一位长期关注拍卖房市场的投资客表示，2008年房价大跌之后就有一位投资客，其在龙岗的名下十几套房屋就由于断供而最终被银行申请到拍卖市场拍卖。此外，一些“小产权房”也会由于债务原因等在拍卖市场出售。
房产拍卖市场此前一度被投资客视为淘金之地。据介绍，房产由于是拍卖，会出现被拍卖房产的价格低于市场价的情况，有的时候甚至低于市场价20%，这对于不少投资客无疑具有很大的吸引力。同时拍卖房购房门槛较高，涉及诸多法律、税费等问题，拍卖房过户不仅要缴纳高昂的税费，而且3天内就要缴足购房全款，这些因素都使得拍卖房并不适合所有的自住买家购买。
严先生此前一直在拍卖房市场“淘金”，他告诉记者前两年差不多从拍卖房市场买过4—5套房子，由于他得资金实力不强，只能买总价在七八十万以下的房子，他会计算包含税费之后的成本后再去竞买仍有获利空间的房产，竞买成功后再转手，每套获利数万到十数万不等。像严先生这样的投资客曾经不在少数，每场拍卖会总会出现这样的群体。
政策收紧，投资客逐渐退出
从2010年4月，本轮房地产市场调控声起时就开始逐渐有投资客慢慢退出这一市场。严先生告诉记者，经历2008年的大跌和此后的这一轮疯涨后，去年起的调控让敏感的投资客感觉决策层这次是“来真的”，不少投资客开始更加的谨慎投资房产，“以前你去买房，多举几次牌价格多了几万也没太大关系，只有买到后放一阵，市场涨得快就消化了这部分成本，而从这次调控后再拿房子就要谨慎些，只拍那些低于市场价10%以上的房子，这样市场如果停涨还是可以及时出手”。
另一方面，不断高企的房价也让资金实力不足的投资客逐渐退出，“以前是几十万可以买一套，现在要几百万”，严先生正是由于资金不足从去年起转做其他投资途径，只是偶尔在关注一下深圳的拍卖房市场。
而目前逐渐使得拍卖房市场冷清，投资客逐渐退出的因素还是政策。去年整年虽然市场政策环境不好，但是深圳楼市却没有明显的下行，在整体市场仍预期看好房价的情况下还是有投资客不断地从拍卖房市场买房，另一位长期关注拍卖方市场的滕小姐表示，“毕竟光是限贷政策不会影响全款买房的这些人”。而从去年10月深圳开始执行“限购令”开始，投资客越发难以操作，“名下最多就是两套房，这意味着要么不能买了，要么必须卖掉一套再买，而市场环境不好房子也没以前那么快的好卖了”。此后，深圳7月开始执行存量房评估价征税，这又使得交易成本再次攀升，投资客即使买下了拍卖房再卖的时候就会发现，由于交易时间不足5年下一个接手的买家将承担高额税费，这使得到手的房产也很难出手，如果想出手就必须自己承担这一部分税费。
买家最好有全款购买能力
随着政策的持续发力，这一市场渐进入萧条，也就出现了10月28日26套房产仅有5套成交的局面。
记者查询，最近几个月深圳拍卖房市场的成交比例大多在30%以下，而在这30%成交的房产中很多也是以底价成交的。而向前追溯至去年，不少拍卖会的成交比例都在40%—50%，而且成交房产中不少都经历了多轮竞价，竞买者踊跃。
“以往一场拍卖会都要进行到40多分钟到1小时，像今天这种26套标的20分钟就结束的情况并不多见”，10月28日滕小姐在交易中心向记者表示，目前考虑到市场环境不好，购房门槛又高，加上交易环节税费增加，再购买拍卖房投资风险不小，因此不少投资者都转而持观望态度。
刚需买家是否可以从拍卖房市场购入心仪的房产呢？记者咨询业内人士表示，拍卖房市场并不会按照需求出现购房者喜欢的房子，也就是说购房者要买的某小区的房子并不一定有拍卖房，即使有也是指定户型指定单位的，因此刚需购买者如有意购买拍卖房还要耐心等待机会；再者，购买拍卖房一定要查实清楚房产属性，是否是商品房还是小产权房，上一位业主所拖欠的管理费、物业费等情况；还有拍卖房竞得价并非购买房产的全部成本，后续还会涉及相关税费、交易服务费等，这些税费常常也并不是小数目；最后，拍卖房3天内要缴纳购房全款，虽有贷款通道，但如贷款则需担保公司先期垫付购房款，加上现在银行放贷时间较长将会涉及一笔不小的担保金利息，因此如果有意购买拍卖房的自住买家最好有全款付清的能力。
(本文来源：南方日报作者：曲广宁) |
