佛山“限购门”、中山“限价令”、珠海“双限令”……
珠三角城市的房地产调控政策你方唱罢我登场，且一令紧似一令，堪称“限”得最狠。
“5985元/平方米一口价，不限楼层、不限朝向，任你挑。”
年关将至，这是广州一处楼盘的最新降价举措。7月份的时候，该楼盘已有打折优惠，均价还在7000元以上。而今年年初，同样的楼盘，接近9000元的均价一度令许多购房者望“房”兴叹。10月以来，珠三角多地楼市动辄六成、八成的成交量降幅直接带动房价走低，可谓“摔”得最痛。
记者调查发现，房价直降30%，对于珠三角的买方而言，已是一场无限接近的梦想，因为就连作为卖方的多家地产商也不得不忍痛承认：我们可以接受。
限购—限价—双限，调控声声激起珠三角楼市风云。
11月10日，广东省中山市发布《关于稳定我市新建商品住房价格的意见》，截至今年12月31日之前，将限价标准定在5800元/平方米。
“有效期”仅为52天的限价令，究竟是为了一拳击中高房价命门，还是地方政府苦于应付调控任务而给出的“拍脑袋”政策，一时引发舆论热议。
恰恰就在最近一个多月的时间里，前有佛山限购闹剧——本欲放松限购，但不到一天宣布暂缓，被称史上最短命政策；后有双限令突袭珠海——限购、限价双管齐下，楼市再挨当头一棒。
“从雷声大、雨点小到雷声大、雨点也大，”在业内人士看来，珠三角城市的楼市调控充分折射出高层控制房价的决心，也把地方政府欲压还保的纠结心态反映得淋漓尽致。
眼下，这场博弈的天平俨然倾斜。
从深圳到广州再到珠海，新开楼盘大规模降价初现端倪，二手房成交降至历史低谷，房产中介开始大规模倒闭。天平的另一端，购房者变得更为理性：降价未必就出手，观望观望也不迟。
看调控
一场“纠结”的接力赛
既要完成调控任务，又得确保土地收入，在本轮史上最严调控过程中，地方政府很是纠结，珠三角地区表现尤甚。
广东中山市政府11月10日下发文件称，即日起至2011年12月31日止，中山市新建商品住房交易按以下要求执行：单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的，市国土资源局暂缓在中山市商品住房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续。
仅仅52天的有效期，如此限价令更像是“救急令”。而在业内人士看来，中山市政府的这种纠结心态在珠海“双限令”中也有所体现。
从11月1日起，珠海市执行双限新规，本市户籍居民家庭、可提供税缴及社保证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房。此外，住房平均价格超过2011年度房价控制目标(11285元/平方米建筑面积)的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。
“看似严厉，但细究之下也不过是温柔一刀。”国信证券研究员向记者分析，首先，珠海选在11月开始执行限购、限价，显然是为了避开传统“金九银十”的销售旺季；其次，限购仅仅针对香洲主城区，而且“新购”一套即是原本有房的还可以再买一套，影响有限。
中山、珠海之外，佛山限购的“一日游”闹剧更是将地方政府的纠结心态表现得淋漓尽致。
今年3月18日，佛山成为广东省第一个出台“限购令”的二、三线城市，时隔不到7个月，佛山市住房和城乡建设管理局突然在10月11日上午发布通知，宣布次日起放宽限购。消息一出，批评铺天盖地。10月11日晚11点半左右，佛山市房管局再发通知，宣布暂缓放松限购。
“佛山放宽限购的闹剧以急刹车的方式收场，一方面反映了中央政府的调控决心，另一方面也体现出，实行限购政策对地方经济的影响确实非常大。”世联地产(002285,股吧)研究总监王海斌说，不然佛山也不会想要顶风放宽限购。
记者调研发现，仅以佛山市政府所在的禅城区为例，受房地产调控影响，今年上半年该区契税收入是唯一负增长的税种，1-6月大幅减收2494万元，同比下降13.3%。但在2010年，契税收入约占禅城区地方财政一般预算收入的16.5%，在各项税收中占比最高。
土地出让金的减少更令地方政府“伤不起”。广州市财政局局长张杰明此前表示，今年1-9月，市本级土地出让金收入144.5亿元，仅完成年度计划502.5亿元的28.8%，预计全年减收103.5亿元。
点评“欲压还保”闹出闹剧
限购、限价会抑制成交量，从而影响地方政府的土地出让收入和GDP增幅，出于“保政绩”的考虑，很多地方政府其实是不愿意限购、限价的，但迫于压力，只好被动地制定相应的政策。正是在地方政府“欲压还保”的心态下，才出现了中山限价52天的短视，珠海只限主城区的微妙以及佛山放宽限购的闹剧。
地方调控不力就要靠中央调控给力，业内专家普遍认为，房地产调控成功与否关键在于中央的调控决心。而高层近期强硬的表态则又一次凸显了决心。温家宝总理11月6日表示，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价格。
“上要应对问责，下要保证财收，但无论地方政府如何纠结，房地产调控从严的大方向没有改变。”世联地产研究总监王海斌称，纠结心态还会继续，但愿闹剧不再重演。
看市场
楼市僵局变降局中介门店关停3000家
调控政策你方唱罢我登场，珠三角地区的房地产市场也是花样百出。
“上有政策下有对策，”世联地产珠海公司总经理陈清虎告诉记者，珠海限价政策对于高新区、斗门、金湾、三乡等地在售楼盘的影响不大。而且为了达到限定的价格，即不超过11285元/平方米，许多精装修的房子都改为毛坯房入市。
尽管如此，房地产市场依然陷入冬眠，成交量大幅下挫已带动房价直降。
以深圳为例，10月份深圳新建商品住宅市场成交面积为18.35万平方米，环比下跌17%，同比大跌60%。二手房市场更是陷入历史低谷。来自深圳市规划和国土资源委员会的数据显示，10月月全市二手房住宅的成交量约为18.35万平方米，环比9月份下滑6%，同比去年10月暴跌80%。
量跌价平的局面僵持了没多久，房价松动从新开楼盘开始。
10月18日，深圳龙华花半里项目再次开盘，每平方米直降5000元，400套房源5天内售罄，此后追加推出的120套房源目前也基本售罄。
10月29日，招商地产(000024,股吧)旗下的果岭花园项目推出首批1-2栋，带装修售价由预计的1.8万元/平方米下调至1.4万元/平方米起，均价1.7万元/平方米，开盘当日即减10万元另外享受九五折。截至目前，首批1-2栋成交已达八成，3栋于11月7日晚开盘加推入市。
11月11日开始，万科“特价团房季”推出公园里、清林径两个项目约100套房的团购活动。公园里小户型的单价由原来的1.8万/平方米降到了1.68万/平方米，大户型的单价由原来的2万元/平方米降到了1.78万元/平方米左右。
总的来看，10月份深圳市新建商品住宅成交均价为19119元/平方米，同比下跌11%。
另据网易房产监控显示，广州全市10月份成交面积近63万平方米，环比下降5%，同比猛跌60%。10月全市的二手住宅登记量为40.48万平方米，同比大幅减少35.7%。
“就整个珠三角地区而言，目前二手房的成交量已经接近2004、2005年的低点了，但目前二手房价格却基本没有松动。”在中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智看来，等到一手房价格出现大面积下降，一、二手房的价格形成倒挂后，二手房才可能出现实质降价。
不过二手房低迷的成交量，已经让许多中介面临倒闭局面。
中原地产对深圳中介门店分布情况的初步调查显示，年初深圳中介门店约为8000家，主体是中小型中介，目前正常营业的只有5000家左右，关停门店多达3000家。
“深圳中原将裁员1000人，门店由原来的385个调整为325个。”李耀智无奈地表示，成交量太低了，在这种趋势下，房价下调已是不可避免。
点评买方市场近在眼前
限购、限价、限贷等政策在珠三角地区接连开花，凸显政府对房地产自上而下的调控力度不断收紧；就购房者角度而言，持续观望，预期价格不断下调，令楼市逐步陷入“寒冬”。越来越多的迹象显示，楼市正处在从卖方市场向买方市场转变的分水岭上。
(本文来源：上海证券报作者：刘宏鹏潘建朱文彬) |
