今年万科预计会超额完成全年1320万平方米的开工计划，这意味着未来万科进入销售的货量将会相当可观。
一时间，万科清林径已在深沪两地楼市闹得满城风雨。
昨日(11月16日)，就在深圳万科清林径项目降价的风波尚未平息之时，上海万科清林径项目亦传出业主维权抗议的风波。
上海再演“清林径”风波
据相关消息，11月13日，上海20多位清林径前期业主来到售楼处，向上海万科提出退房要求，并发生冲突。他们退房的理由与之前爆出的业主维权原因如出一辙：新一批房源将会降价，这让前期业主感到不满。
据了解，计划将于近期推出的上海清林径新一期项目，已于11月12日开始认筹。
据消息援引项目销售人员透露，上海清林径新开盘价格可能在1.3万至1.4万元每平米左右，较此前1.65万元均价有近20%的折让。市场人士就指出，清林径将很有可能成为万科今年在上海首个真正意义上的降价项目。
而相关统计数据表明，截至11月14日，清林径共有948套房源获得预售许可证，至今已售出512套，累计合同均价为17644元/平方米。
与此同时，上海万科正在酝酿全线降价的传言也越演越烈。同样计划近期推出的上海青浦万科尚源项目，更传出新盘降价幅度接近30%。
据了解，此次尚源将推出一批近300套全新产品，79平两房两厅尚酷版精装和89平三房两厅格调版精装。其中部分面积为79平方米的小户型，价格低至85万元左右，折合单价约合1万元/平方米。
相关数字显示，尚源在今年7月以来销售均价在1.4万-1.5万元/平方米。
观点地产新媒体第一时间就此事向上海万科求证，相关人士透露，上海万科清林径和尚源确有新推盘计划，但均尚未正式开盘，开盘时间及价格至今亦仍未确定。
上海万科表示，价格是由市场决定，企业只能“发现”价格，不可能单方面“决定”价格。未来万科将尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出产品。
千万开工下的“潜在库存”
万科董事会秘书谭华杰在接受观点地产新媒体专访时亦明确表示，全面降价纯属谣言。“全线提价或全线降价都不符合万科的风格。房屋价格是由供求关系决定，企业只能为商品标价，而不能定价。”
不过，谭华杰亦指出，现在市场趋冷，有些项目为了适应市场供求关系的变化，做一些价格上的调整很正常，而且万科有上百个项目在售，个别项目做些价格调整也很正常的。
“一直以来我们都是采取积极的销售策略，要求项目推出后要实现比较快的销售速度，严格要求适应市场供求关系的变化，标合适的价格把房子卖掉。”谭华杰指出。
虽然万科一直对“降价”避而不谈，但实际上，作为楼市标杆的万科，最近一段时间里就在多个城市都有价格折让的行动，其中以深圳万科清林径项目最受瞩目。
同为清林径系列产品，位于深圳龙岗区的万科清林径项目于10月下旬推出10套110平方米一口价单位，单价由原来的13500元/平方米降到12000元/平方米，降幅超过10%。
而在11月11日，深圳万科第三季“万团大战”促销活动中，清林径及公园里分别拿出50套房源，以93折优惠推出，每销售10套、折扣增加1%，购房者将有机会获得最低88折的优惠。
深圳资深业内人士就预计，未来深圳清林径项目还会在点数上再给予一定的优惠。
虽然郁亮日前明确表示，接下来万科没有下调售价的计划。但根据目前的观察，万科不小项目已经有实质性的价格折让措施，未来更有继续下探楼价的可能，毕竟万科的潜在库存量仍然很庞大。
谭华杰表示，目前万科的现房存货量只有几十亿，占比非常低，但是万科今年的开工计划却仍然在进行当中。
据透露，今年万科预计会超额完成全年1320万平方米的开工计划，这意味着未来万科进入销售的货量将会相当可观，而这亦无可避免地会给万科带来一定的销售压力。
“过冬”的价格棉袄
不过，业内人士更愿意把万科的价格调整看成是为过冬做铺垫。
郁亮日前在与媒体交流时表示，房地产冬天已经来临，万科亦正式开始启动冬天模式。现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体是万科的五步过冬策。
深圳资深业内人士林晓华表示，万科在市场进入过冬期，采取降价优惠的措施，除了出于对未来市场的成交量不看好以外，更重要的考虑是冲销售量。
而据媒体披露，上海清林径楼盘代理公司工作人员透露，调整价格与临近年末该项目需要回笼资金有关。
林晓华就指出，其实今年万科销售目标的完成才算刚刚触线，而现在宣布高增长时代结束的恒大亦在暗中迎头追赶，万科要巩固行业龙头老大的位置，选择一些能够走量的区域以价换量也是正常之举。
“有些区域就算价格折让也不一定能走量，因为购买力是固定的，但在上海、北京、深圳等一线城市财富积累比较雄厚的地区，如果价格有调整的话还是可以走量的。”
林晓华指出，现在房企开始进入过冬状态，整个房地产市场将进入一个较长的观察期。在市场成交量进一步萎缩时，万科可以通过大规模的价格调整抢占大部分的客户，这样留给其他公司的空间就更加少了。
他表示，“现在很多开发商拿了地以后都不急着动工了，或者干脆停工了。”
“如果企业不调整战略，接下来会非常难过。现在选择走量是最好的策略。今年9月份降价是最有效的，过了这时间想走也走不了了，只能选择等下一轮的机会，或者直接被大开发商并购。”
如此看来，伴随着市场的急转直下，以价换量似乎是房企们现时唯一的出路，而市场亦开始要求开发商做出较大幅度的让步。
易居周昕日前在跟潘石屹交流时透露，开发商降房价有三大原则：“1、一步降到位，万不可每次降一点，不断的降。现在降不到八折的楼盘我们都不接受代理。2、敲锣打鼓的降，不要不好意思，不要怕老业主砸售楼处。有一楼盘悄悄降了20%别人都不知道，白降了。3、早降比晚降好，越晩降套的越牢。”
这在深圳万科的万团大战上得到充分的体现。早在今年7月，万科首次推出“万团大战”，当时购房者可获总价减5000元/套优惠。
随着“万团大战”进入第二阶段，优惠幅度已从5000元上升至1万元。进入万团大战第三季，购房者更可获得最低88折的优惠。
林晓华指出，按照万科目前30%的利润率，如果折让10-15%的话，还是有利可图的。因为万科动工的速度比较快，整体的财务成本要比龙湖、绿城等房企低。
(本文来源：观点地产网作者：梁嘉欣) |
