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兰格钢铁网/11月19日发表/记者彭垚 第七届环渤海钢铁市场论坛暨兰格钢铁网2011年会于11月18、19日在北京九华山庄隆重召开。本届论坛以“高通胀、低增长下的钢贸新思路”为主题，对2012年的宏观经济形势、调控政策走势、钢铁产业结构调整、流通贸易模式创新、电子商务发展趋势、中小企业发展战略等不同层次的议题进行深度研讨。骆铁军、陈道富、贾康、王宇、潘石屹等专家学者在会议报告中做了精彩演讲。
SOHO中国董事长、著名企业家潘石屹在会上做了精彩发言，以下是他的观点：
今天我看到现场到会的有2000多人，我觉得你们非常的团结，团结得像钢铁一样。房地产开发商就没有这么团结，要不客户砸售楼处，要不自己在打价格战，不会有这么多人聚到一起。
最近三年时间，我不怎么谈房地产，也没有一个中国部长以上的领导找过我去谈过任何房地产的事情，所以我也不知道房地产应该怎么谈了。我想还是从价格开始谈起。我们看到，现在房地产最大的问题是地价太高，房价太高，和老百姓购买的需求差距越来越大。如果市场是人体的话，就这三股力量已经把市场给撕裂了，而且这个裂口越来越大。今天有没有愈合的力量能够让房地产市场健康发展下去，有，可是做起来太困难了。
2008年底，我无意中说了一段话：大概在未来的三个月时间，中国的房地产市场要发生一次从1997年有房地产市场以来最大的剧变，这个剧变是企业的倒闭。我这段话很罗嗦，结果《上海东方早报》很聪明，总结了四个字叫百日剧变。从此所有的开发商都盯着我，他们说，你不要说我企业的情况，你不要评论。我跟他说，你是上市的房地产公司，你的财务报表是公开的，谁都可以看到。结果他跟我说，你也不是股票市场的分析师，你评论他干什么呢？我说，我可以不评论你的财务报表，可是三个月之后，你怎么去付农民工的工资啊？你的负债率太高了，这个日子过不下去了。结果他跟我说了一句话，当时我差点笑了出来。他说，政府会救我们的。我说你一个民营的、在香港上市的房地产公司，政府凭什么去救你？
没想到，政府真救了。救市计划出来的时候，我真是惊得不得了。政府拿了四万亿元去救，当时说不给房地产行业投，十大振兴产业里没有房地产。可是在两个城市，一个是北京市，一个是广州市，下发了红头文件，说开发商欠政府的钱可以不还。欠银行的钱没有一家房地产公司2009年初的时候到期还的，全都延了。当时把我后悔的，我说我为什么不多贷点款呢，我为什么不多欠政府的钱呢，钱都可以不还了，签的合同都没有用了。开发商一下子翻过身来，所以我在房地产界的信誉经过百日剧变一下跌到了谷底。
结果到了2009年房地产不仅没有出事，全中国一手房产销售额居然达到3万多亿元，到了2010年更邪乎，一手房的销售达到了5.25万亿。2009年和2010年加在一起超过8万亿，救市的时候才4万亿，这是一个多大的数字。所以到了今年上半年，大家都说房价真是太高了，地方政府对财政收入的依赖性也太强了，如果这个局面不改变，是非常危险的。
稍微有点常识的人都知道，中国的经济是一个病体的经济，某一部分无限制地扩张，把别的行业、别的企业的资金技术都吸引到了这一个行业去，如果人得了这个病的话，大家知道是癌症，最后的结局就是死。到2011年的时候又要调控了，调控的办法有两个，一个就是建保障性住房，说要建3600万套，我算了一下，怎么可能建3600万套，能够住1.4亿人，让这些人都住到政府的房子里，不要说钱和地，塔吊都不够啊。所以所有人都认为不可能完成。今年说完成了一千万套，政府说光挖了坑还没施工的占1/3，另外的2/3不知道是真还是假，这是今年出台的第一个政策。
第二个出台的政策是限购。在今年上半年我说房价不可能跌，原因很简单，房价要往下跌只有一个原因，就是开发商没有钱了。现在开发商都有钱，为什么要降价呢？结果这个措施到今年下半年才见到成效。我觉得降价是正常的，要不降价的话就会出问题。为什么中国的房价一定要往下降呢？一个市场有没有泡沫，可能从各个角度衡量，有的看这个房子灯亮的多还是少，有的是看房价高还是低，其实主要的衡量指标只有一个，就是这个市场的租金回报率。中国住宅市场的租金回报率现在不足2%。甚至有一些特大型城市只有1%，意味着一百年才能够收回投资，政府给你的使用年限才是70年，你说这个生意怎么做，这肯定是不合理的。
所以，在房价下降的情况下，房地产开发商应持什么样的态度？我们的策略钢铁行业可以借鉴一下，我们对于未来市场最基本的判断就是两个字——“动荡”，不断的动荡。中国的房地产行业在动荡，中国的经济在动荡，全世界的经济都在动荡，原因就是我们的物流已经全球化了，我们的信息流已经全球化了，可是我们管理这个市场的是各个国家，用各种各样不一样的货币去衡量，因为货币之间的差异把很多人的注意力都吸引在虚拟市场上去了，比如股票市场、基金、债券。现在全世界每年虚拟市场的交易量是实体经济交易量的几万倍。所以在这个时候，动荡是必然的，而且不是一个房地产行业、一个钢铁行业、一个国家能左右得了的。
在应对这个波动的时候，最重要的就是财务负债率一定要低，我们公司现在大概是全中国负债率最低的企业。
第二，手头要有现金。我们公司这四、五年以来账面上存的现金基本上没有低过200亿，就是为了应对这些波动。我们手里面掌握的现金，足以应付任何大的、任何时长的波动。有好多人说，你手里掌握这么多的现金，负债率非常低，你不就是没有雄心壮志吗？不愿意把事情做大吗？而且会错失好多机会。正好相反，就最近一个星期来说，有好多大的开发商把最好的项目用成本价给我们，问我们愿意不愿意收购，这不就是机会吗。如果手里面没有钱的话，他把机会送到你门口来，你也把握不住。另外，从我们的策略来说，房地产市场的波动，跟钢铁不一样，他的区域化非常明显，所以我们看到，在经济波动最大，房价就像美国一样下跌了50%的时候，特大型城市的繁华地带不但没有下跌，反而在涨。所以我们开发的范围就集中在北京和上海两个城市，再也不到别的城市去。在北京和上海，我们也是集中在最繁华的地段去开发。
第三个策略，我们想的、说的和做的是完全一致的。就是我们在五年前就不看好住宅市场，觉得住宅市场的租金回报率太低了，市场上已经出现泡沫了，所以在五年前我们就从住宅市场撤出来了，主要做办公楼和商业地产。现在我们看到，办公楼市场的租金回报率还是住宅市场的一倍以上，所以这个是我们的一个策略。
有什么样的制度能够把北京的、中国的房价这么高、地价这么高的局面彻底地扭转过来？我想，第一类的政策就是限购、限价。这些政策不管用，而且对经济带来的伤害和副作用非常大。第二类政策就是出台税收政策、货币政策，例如像房价突然涨高了，今天我宣布把利率提高，明天可能就会降下来。如果再降不下来，我把首付款的比例从3成提高到5成，再不降下来，就提高到8成。如果还不降下来，银行宣布不给开发商做按揭贷款，这就解决了。所以我觉得用税收政策、货币政策要比行政命令好得多。当然最根本的政策，我认为是土地政策，就是让农民可以自己出让地，不要把农民的地必须经过国家征上一次，再给开发商出让。就是让农民也享有一样的权益。
我还是相信圣雄甘地说的一句话：地球上给我们提供的资源——水、粮食、土地是足够的，他能够满足所有人的需求，可是满足不了贪婪。
提问
中国冶金报：第一个问题是，目前的房价在跌，那么什么时候是拐点？第二个问题，现在房地产行业的发展对今后钢铁行业产生什么样的影响？
潘石屹：有好多人都预测，说房价什么时候跌，房价的低点在什么地方。有好多专家都给出了答案，我说只要给出答案的专家都是傻瓜。作为市场你永远不知道明天是涨还是跌，这就是市场的魅力。如果我知道明年的股票是涨还是跌，钱都让我赚了。如果我们能够预测得很精准，下个月的钢铁价格是涨还是跌，这个钢铁市场就不会存在。所以市场的魅力就是不确定性。所以好多人说下个月要跌、下个季度要跌，什么时候到低点了，这些人完全是市场的门外汉，他们还没有到市场里面来，所以千万不要上他们的当。
第二个问题，房地产行业跟钢铁企业的关联度非常高。因为房地产用钢量也大。另外，因为房地产企业的对别的行业的带动性也是非常大的，其带动性占财政收入的50%。所以我觉得房地产行业的发展能够带动钢铁行业的发展，反过来房地产行业要进入低谷的话，对钢铁企业也会有影响。
嘉宾：当今的钢铁物流行业方兴未艾，应该说像雨后春笋，有些老板希望土地升值，从中牟利，您是怎么看的？
潘石屹：我们要为社会创造财富，最基本的财富是粮食、煤炭、钢铁。不管市场怎么变化，我们千方百计地想办法为社会、为他人提供这些最基本的财富，而且提供的越来越好。（这才是正道。）在房地产企业中，也有好多企业不怎么盖房子的。他们算了一笔账，觉得盖房子太亏了，他们要屯土地，跟政府去搞关系，他赚的钱比这些傻呵呵建房子的开发商要多得多。可是等到2011年再看，这些凡是没有给市场真正提供出自己的产品，没有真正地为社会提供出服务的企业，都不存在了。我相信这个市场跟社会一定是公平的，一个人、一个企业，只要你给社会创造了价值，只要你给他人提供了服务，你的价值、尊严就会得到别人的尊重，如果你老想投机取巧，囤块地赚钱，市场肯定会把你淘汰掉。对房地产如此，对钢铁企业，对所有的企业都是如此。
嘉宾：现在土地价格已经出现了松动，开发商会不会加快他们的开发速度？
潘石屹：在市场不景气的时候，我想开发商是分三种。第一种，市场不景气就跟动物要过冬是一样的道理，第一类开发商，就是心里面没有定力的，就飞走了。今年发明了一个词叫“跑路”，这就是大雁型的开发商。这样的开发商不少。第二类开发商，就跟蛇、青蛙一样，一看冬天来了，蛇跟青蛙没有能力从北方跑到南方去，所以就挖个洞钻到地底下冬眠了，这一类开发商一定会压缩投资规模，压缩开发量，尽量少活动。第三类开发商，就是北极熊似的开发商，肉比较厚，抗寒能力比较强，就是我们SOHO中国。
嘉宾：现在银行按揭贷款不能如期到来，可能房子已经卖出去了，房子已经盖好了，老百姓要入住，这个矛盾怎么解决？
潘石屹：我觉得这是个例，银行的贷款还在发放，按揭贷款现在可能比较困难，可是我想房子已经建好了，银行还是会给提供按揭贷款的。个例就不在这里讨论了。
嘉宾：您对中国的土地政策怎么看？
潘石屹：中国的土地使用年限只有三种，一种是70年的，一种是50年的，一种是40年的。这三种都是政府出让。中国还有一大部分地是集体土地，集体土地是不允许出让的。就是因为在改革开放初期，在我们的制度设计上面，出现了一个小的失误，经过30年的发展，这个小的失误今天已经变成了特别大的问题。我认为，中国要往前发展，有两个地方需要改革，最需要改革的，第一个是把城市的出让土地和农村集体土地一样去对待，至于用地性质，根据国家的规划来确定。第二个，中国改革开放这么多年，首先要让人人平等，要让农民跟城里面的人享受着一样的待遇，否则的话，有这样的歧视，这个社会很难再往前走了。
北京首钢新钢联科贸有限公司副总经理李文杰：在大市场不好的情况下，明年、后年，包括以后一段时间内房地产投资规模会是什么样子？
潘石屹：2006年，中国房地产一手房的销售额突破1万亿元，当时我见到一个领导，他不相信这个数字，他说，中国电影行业一年的票房收入才30亿元人民币。我说，30亿元人民币相当于我们公司一座楼的价格。去年房地产销售额达到5.25万亿，增长速度非常快。未来不可能保持这么快的增长速度，再保持这么快的增长速度，这个市场就会撕裂更厉害了。为了我们这个市场的健康发展，我们一起努力，把房价降下来，把地价降下来。
嘉宾：房地产企业会不会出现倒闭的情况，会不会被你们这些比较强大的企业兼并掉呢？
潘石屹：我觉得会不会倒闭，会不会破产，就看开发商聪明不聪明，如果这个开发商是聪明的，他就把他的项目拿出来，让有实力的人去兼并。如果这个开发商没钱了也死扛，抗到最后一步就真破产了。
嘉宾：我买了小产权房，现在应该怎么办？
潘石屹：中国只有一个产权，没有大产权、小产权这一说。小产权就是这些做违法建筑的人自己打的广告。政府从十年前就说，要清理这些违法建筑，可是清理了十年，越清理越多，所以到了今天为止，我觉得已经法不责众了。像你这样住小产权房的人太多了，你就住着吧。
嘉宾：请用您智慧的头脑给钢铁人指一个路，后面的五年或十年，房地产企业不做商品房了又会做哪些，我们该把钢材供给谁？
潘石屹：你做钢铁的就不用操这个心了。做房地产有一个秘诀，说出来很简单，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。开发项目一定要选择可以发展的城市。我去了几次台北，台北的开发商问我什么时候到台湾来投资。我说我不会来。他说，你今年不会来，你什么时候会来呢？我说，等你们台湾的GDP增长到8%的时候我就来了，现在才是1%，有时候还是负的，我来干什么呢？
第二要选择一个繁华的地段，地段选不好的话，你这个物业是升不了值的，所以对于开发商来说，秘诀是地段、地段、地段。对于一个购房人来说秘诀是一样的，你要想让你的投资升值，地段、地段、地段，没有别的。
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