11月18日，苏宁环球石林旅游文化区一期正式开工，计划投资48亿元，建筑面积近90万平方米，将于2015年建成。
苏宁环球集团打造的石林旅游文化区项目位于云南省石林县，占地面积约3.5平方公里，合5300亩，总投资达100亿元。据悉，这是苏宁环球的首个旅游地产项目。
分析认为，此次苏宁环球大手笔进行旅游地产开发，除了住宅市场受到冲击的因素外，也是出于异地扩张的考虑。
石林旅游文化项目
石林旅游文化区的规划范围东至九石阿旅游专线和石林中路，南至绿芳塘水库，西至桃花园，北至石林火车站。
项目分两期建设，以昆石高速公路为界。一期位于昆石高速公路南侧，占地面积近87公顷，约1300亩，是石林旅游文化区的核心区域，将于2014年建成。二期位于昆石高速公路北侧，占地面积276公顷，约4000亩，将在2017年建成。
苏宁环球表示，将以石林地质景观和阿诗玛传奇为依托，以旅游、文化两大战略性产业为引领，通过整体规划，分期开发，把该项目打造成业态丰富、功能多样化的文化、旅游服务区。
根据规划，石林旅游文化区的主要项目包括，结合石林地形地貌建造的两座高星级酒店，销售民族民间土特产和工艺品的旅游商业中心，汇聚风味小吃、特色餐饮的美食城、酒吧、茶坊、画廊等文化娱乐场的时尚休闲街区，以及由客栈、经济型酒店、度假别墅组成的彝族风情小镇和国际度假村。
此外，石林旅游文化区还将规划建设演艺中心、彝族博物馆、节庆广场等配套设施。
苏宁环球的内部人士表示，项目初步估算的总投资达100亿元。鉴于投资金额巨大，苏宁环球拟通过多种渠道筹措资金，包括股东资本金投入、银行融资、吸引战略投资和资本市场直接融资等。
对于苏宁环球首次进军旅游地产，南京中原相关研究人士指出，由于现在住宅地产受到宏观调控的影响比较大，很多开发商都在考虑转型，选择进入商业地产、旅游地产等领域。
该人士还表示，苏宁环球的母公司资产比较多元化，拥有电器、商场等资源，而苏宁环球是以住宅产品为主，因此也会考虑多元化的发展。
上述苏宁环球内部人士也承认，公司一直在做住宅产品，但是住宅市场近来遇到了一些困难和冲击，在这样的情况下开辟旅游地产市场，也是一种探路的尝试。
他还表示，如果石林旅游文化区项目取得成功，苏宁环球还会在其他旅游热点地区尝试旅游地产的开发，甚至不排除在各地做规模化、程序化开发的可能。
异地扩张的土地策
此次苏宁环球大手笔进行旅游地产开发，除了住宅市场受到冲击的因素外，也是出于异地扩张的考虑。
资料显示，苏宁环球非常重视土地资源的储备和持续发展，取得了大量质优价廉的项目，拥有储备用地近1500多万平方米。
苏宁环球对项目的选择一直强调“城市近郊、规模大、成本低”的标准，所选项目往往位于城郊接合部，是政府重点发展的新区。这些区域的土地往往成本较低，而且周边的一些配套和交通往往都由政府出资建设，发展潜力较大。
中原证券的研究报告也指出，苏宁环球获取土地储备具有战略眼光，通过配合政府的新区开发计划，以较低的价格储备了大量的优质项目，在全国性扩张进程中，能不断获取质优价廉的项目，在同行业中具有较大竞争力。
近年来，苏宁环球已在上海、吉林、无锡、芜湖、昆明等地相继落子，开始向全国扩张地产版图。
苏宁环球最近一次在土地上的大动作，是于今年8月30日，与广州市荔湾区人民政府、国家开发银行广东省分行签署《土地开发战略合作协议》，拟通过三方合作对广州市白鹅潭地区28平方公里土地进行一级开发。
根据协议，苏宁环球按持股比例分享一级土地开发4.5%的项目财务顾问费和20%的土地溢价部分。同时，公司或关联方原则上应参与储备项目地块土地使用权出让的竞买。以此来看，苏宁环球意图通过一级开发进入二级土地开发的意图十分明显。
湘财证券亦指出，此次举动既是苏宁环球对一级土地开发的一种尝试和探索，也是其成功进入当地房地产市场的一种战略选择，开启了地产运营的新模式，增强了资源获取能力。
除了觊觎广州的土地市场外，苏宁环球还将目光瞄准了位于旅游开发热点区域的云南石林。更有当地开发商直言，此次苏宁环球在云南石林开建旅游地产项目，“实际上就是为了圈地”。
他进一步表示，很多开发商开发旅游项目时，都与政府签订了合作的框架性协议。例如，原来开发协议上是10万或5万每亩，但由于政策规定，每个省份、城市出台了地价方面的指导价，因而在招拍挂时会在指导价范围成交，一般都远远高于协议签订的价格。
因此，政府会在项目建设时，以基础设施建设费将超出部分退还给开发商，“最终这个地价还是会以非常低的价格成交，这些都是潜规则，之前2亿元卖地款奖励就是这样。”该开发商称。这种说法也得到了南京中原研究人员的证实。作者：李欣鞠
(本文来源：观点地产网) |
