城门失火，殃及池鱼，2011年的楼市调控效果已经反映到了土地交易市场。年底将至，受住宅交易市场的颓靡态势波及，开发商的拿地意愿跌入低谷。各大房企纷纷缺席土地盛宴，底价成交乃至流标现象频现，致使各地土地市场陷入深度低迷状态，2009年之前一度存在的土地市场红火状态俨然不复存在。
土地流拍和底价成交频现
根据中原集团研究中心监测数据，2011年11月的前三周，全国13个重点城市居住用地出让流标率已达到48%，而这一数值在10月还仅仅表现为23%。
链家地产市场研部统计数据则显示，2011年1至10月，全国主要城市土地流拍575宗，较去年全年增加110%，由于土地流拍造成的土地出让金滞留额达950亿，较去年全年增加127%。尤其是住宅地块，不论是在全国流拍土地中的比重，还是相对于住宅地块供应的流拍比率，都有明显增长(详见附表1)。
链家地产市场研究部指出，与去年相比，今年的土地成本下降了近15%，但房企对此依然表现冷淡，挂牌出让类土地平均现场竞价次数为2.7次，而去年这一数值为37.9次。由于开发商慎重拿地或无力拿地等原因，竞争乏力下土地价格不断走低，部分地块以底价成交。
2011年1至10月，全国主要城市住宅地块成交7734宗，其中4619宗是以底价成交，比重约为60%，较去年增加17个百分点。其中一线城市(北上广深)住宅地块成交237宗，底价成交147宗，比重为62%，较去年增加18个百分点(详见附表2)。
有业内专家分析称，地块成交遇冷，不排除是受开发商资金紧张和年底收缩战线回笼资金的影响。在慎重拿地的逆市土地储备原则下，房企积极拿地的前提包括对优质地块本身的考量。住宅土地特别是相对偏远的非热点城区地块，往往遭遇底价成交或流拍的命运。以11月14日出让的房山住宅地块为例，该宗地的挂牌起始价为2.54亿元，截至挂牌竞价结束时间，网上仅有一次报价，最终该宗地以底价成交，折合楼面价3500元/平方米。
土地出让门槛降低
由于土地财政举足轻重的地位，今年频现的土地流标将对各地土地计划的完成以及地方财政产生一定的影响。
在全国土地市场普遍低迷不振的情况下，一些地方政府开始降低土地出让门槛。北京市寄望通过下调土地竞买保证金，放宽交款时限，减少保障房的配建面积等措施，来推动年底大规模的土地出让，保障土地出让收益。
11月9日，北京市土地整理储备中心公告表示，原需配建“限价商品住房”的北京市丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地，其居住用途建筑规模现全部为普通商品房，同时将该宗地的竞买报价开始时间推迟至11月21日。这是北京土地出让首次取消配建保障房。
11月23日，北京市发布土地出让公告，首次调低“平谷区马坊镇B05-01、B05-02地块居住、社会停车场库项目用地”等两幅地块的底价，降幅分别达8.9%和15%。此外，北京、杭州、成都三个城市还不同程度地放松土地出让中关于保障房的配建条件等。而从上述城市的土地出让金额来看，2011年前十个月土地成交金额仅为去年全年的50%左右。
在采访中，链家地产首席分析师张月指出，目前各大房企普遍对楼市后市信心不足。
首先，今年市场在长期低迷中深度下调的趋势已经逐渐明朗，加上调控政策在短期内放松的可能性不大，房企对后市的悲观预期直接传导至土地市场。
其次，生存危机导致部分房企在拿地方面“有心无力”。调控之下，部分大型房企销售额存在明显下滑，中小房企的生存环境更加不乐观。在负债高企、库存上涨的情况下，房企首先考虑的往往是如何保持相对充裕的现金流而非抄底拿地。
张月认为，未来一段时间楼市低定价和深度调价的特征会使房地产行业逐渐进入微利时代，土地成本的回落将间接推动房价的理性回落，增加了未来项目价格的下降空间。
北京中原市场研究部则预测，年底北京土地市场将在郊区集中放量，进行最后冲刺。
为了缓解日趋严重的土地流标现象，未来地方政府或将采取更为灵活的土地出让策略以及更为理性的评估地块起拍价。
(北京晨报) |
