楼市红火的年代，三百六十行几乎行行都或多或少涉足房地产。但如今，政策调控紧逼、楼市调整深化，房地产这一曾经的“香饽饽”已然成为“烫手山芋”。抛售房地产股权、变卖房地产项目又成为“新潮流”。据中国证券报记者的不完全统计，今年以来，宏达股份、恒顺醋业、金发科技、西部矿业、水井坊等16家主业非地产的“涉房”上市公司撤离楼市。
这些公司所从事的主业包括有色冶炼、矿产开采、海鲜养殖、食醋生产、热力发电、化工原料加工、白酒酿造等。其中，有些公司是部分退出，有些则是全面撤离；有的公司采取项目整体转让的方式，而有的则是通过股权转让来逐渐剥离房地产业务。业内人士指出，利润空间收窄、资金压力陡增、行业门槛抬高是很多公司被迫“退房”的关键因素。
业绩“拖后腿”
房地产是资金密集型行业，一旦销售遇阻，“涉房”企业可能很快就会陷入资金链危机，而高企的债务则将侵蚀企业辛苦赚来的利润。这对于利润率较低的制造业企业而言更为明显，恒顺醋业便是典型一例。
恒顺醋业在今年三季报就表示，由于国家对房地产行业的宏观调控，商品房市场成交低迷，公司房地产销售下降，导致效益同比大幅下降。恒顺醋业有关负责人称，公司已经不再新增土地和项目储备。
一位长期跟踪恒顺醋业的行业分析师透露，恒顺醋业计划从2010年起用3年左右的时间开发完现有的土地，随后全面退出房地产业务。按照相关数据，恒顺醋业2010年50%的营业收入来自调味品，32%来自房地产业务。今年第三季度，恒顺醋业实现营业收入约2.7亿元，同比增长41.96%，但净利润为-1188万元。
广发证券报告指出，三季度恒顺醋业业绩下滑，主要原因是房地产销售不景气，且四季度房地产收入存在不确定性。今年全年公司房地产业务同比将下滑1.5亿元左右。
房地产贷款利息高企可能是拖累恒顺醋业业绩的最主要因素。公司三季报披露，由于公司老厂区土地未能如期变现，造成恒顺工业园建设银行融资规模增大，加上银行贷款利率较同期大幅提高，因此，公司本期利息支出同比大幅增加。今年1-9月，公司财务费用为6116万元，较去年同期大幅增加3767万元；财务费用率为8.16%，较去年同期增加4.27个百分点。房地产业务效益不佳，同时地产业务借款加重财务费用负担，导致利润总额同比减少。
融资“绊脚石”
“以前，通过房地产项目拿抵押贷款很容易，有房地产开发业务的上市公司，在资本市场也很受欢迎，但现在这些融资渠道都被卡紧了，有房地产业务的公司甚至无法通过股市融资。房地产成为融资的绊脚石，也是很多上市公司剥离房地产业务的重要原因。”一位曾参与过房地产项目增发的投行人士坦言。
不久前，海南航空拟将地产业务出售给关联方，这被外界认为是为了其再融资能获放行。而白酒业的两家上市公司金种子酒和水井坊也将房地产业务剥离。
11月下旬，水井坊公告拟剥离郫县房地产开发项目(水井坊全资子公司成都聚锦商贸有限公司在郫县拥有商住用地535亩，账面土地成本约5.3亿元，目前尚未开发)。水井坊董秘张宗俊称，公司将专注酒类业务，不再从事房产业务。
东方证券认为，水井坊剥离房地产后，再融资预期将显著增强。目前房地产调控政策已出现实效，房价进入下降通道，水井坊进行房地产开发的成本优势减弱；更为重要的是，根据监管规定，拥有房地产项目的企业进行再融资基本不可能。据了解，今年以来，没有一家房地产开发企业的再融资申请获得通过。
今年5月，宏达股份公告，公司及控股子公司四川华宏国际经济技术投资有限公司，拟向控股股东控股子公司世纪房地产分别转让持有的置成房产93.1%以及4.9%的股权，价格分别为11.33亿元和0.6亿元，此举可实现转让收益约7亿元。
其实，宏达剥离房地产业务的另一层目的是为了再融资。退房之后，宏达股份于11月披露非公开发行预案，拟以不低于11.34元/股的价格非公开发行不超过4.4亿股，募集不超过50亿元，用于全资子公司四川宏达钼铜有限公司的“钼铜多金属资源深加工综合利用项目”建设及补充公司流动资金。
前景明日黄花
“涉房”上市公司纷纷退出房地产，说辞大同小异，均称是为了“战略调整、做强主业”，而其背后的真实动因也十分简单：看淡房地产后市。
10月，郎咸平曾发表文章称：在严厉调控的2011年，我们发现房地产商一个非常有趣的现象，叫做有序地退出，这和2008年的恐慌情况刚好相反。上市企业里面有序退出房地产业务的公司有很多，包括大江股份、金发科技、建发股份、獐子岛、酒鬼酒、金种子酒等。
截至9月底，房地产行业公司平均持有现金19亿元，分别较6月底和年初减少4%和11%，现金储备持续减少。以“持有现金与年内到期债务比率”来衡量，到9月底，房地产行业该指标的平均值为1.10，已逼近警戒线，分别较6月底和年初水平下降10%和33%，行业整体的现金偿债能力进一步弱化。
据中国证券报记者不完全统计，今年以来，已有16家并非专业做房地产的上市公司宣布退出房地产业务。而截至日前，京津沪渝四大产权交易所正在挂牌的房地产类产权交易项目有100宗，达到历史最高值。其中挂牌价格超过5000万元的项目共有40个，12个项目超过1亿元，总共转让金额超过100亿元。
(本文来源：中国证券报作者：林喆) |
