今日上海市政府新闻办官方微博称，明年将继续执行住房限购政策。对此，不少开发商人士对网易财经表示，上海继续执行限购的政府决策，并不出人意料。他们要做的，就是想尽办法抓紧清理“存货”，这或许也代表着，上海楼市或将迎来更大规模降价潮。
事实上，从下半年开始，不少业内已经达成了“上海限购不会松动”的预判共识。为了冲刺年度业绩，开发商不得不采取降价策略，万科、中海、龙湖等公司最早开启了本轮上海楼市降价潮。而在近日，知名房企星河湾下调上海两个豪宅项目的售价，这也说明，眼下从普通住宅到高档住宅的"降价"路线已经打通，将有越来越多的房企加入降价行列。
豪宅或将陆续降入降价阵营
今天(12月20日)上海市政府新闻办官方微博表示，今天召开的有关会议传出信息，明年，上海继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。
短短几十字的政策内容，却已经为开年上海楼市的发展定调。“上海楼市限购延期，对高端市场影响最大。”同策咨询研究中心总监张宏伟分析称，限购延期有可能导致高端产品开发企业对于未来市场预期更加悲观，会迫使更多的高端楼盘加入到降价阵营。
在这一轮房地产调控中，高端住宅市场所受影响逐渐显现。上海中原地产提供的数据显示，今年8~10月，上海豪宅成交量同比跌幅由26.36%扩大至57.74%。
在这当下，不少豪宅开发商开始调整战略主动降价，星河湾就是其中之一。“我们判断房地产调控政策可能会更紧，市场环境也会更差，因此要根据企业的战略主动降价。”星河湾董事副总裁梁上燕强调说，目前整个房地产行业已经遭遇寒冬，星河湾要顺应市场环境，让房价合理回归。
而就在本月16日，星河湾已将上海的两个项目价格下调15%-20%。下调的原因恰恰是，均价在7.8万元/平方米的浦东星河湾自进入2010年后便始终低迷不前，且一度连续多月零成交，直至今年6月才摆脱这一窘境；而均价在5.2万元/平方米的上海星河湾花园自今年2月起，除了5、7、11三个月之外，其他月份成交量始终在个位数徘徊。
星河湾此举代表了当下豪宅开发商的基本心态：只要有人愿意买，价格是可以商量的。在严厉的限购之下，高端住宅的需求"与日剧减"，以价换量是必然之举。
“对于明年去投资化的政策松动趋势，不少高端楼盘开发商都不抱希望。”中国指数研究院副院长陈晟表示，以星河湾为代表的豪宅项目的降价，说明从普通住宅到高档住宅的“降价”路线已经打通，而这也或将引发从高端到低端接连“告急”的多米诺效应。而据网易财经了解，目前招商、朗诗、金地、华润、龙湖等开发企业还将跟进降价。如招商地产董事会秘书刘宁就表示，限购之下，当务之急是先把现有的项目卖掉，"四季度已经开始降价了，接下来会继续。"
“从目前的市场情况来看，今年春节前，还会掀起一股降价热潮，因而使年底这段时间成为大型房企主导降价的周期，且项目降价幅度有望达到30%左右。”乘星行行销机构负责人李骁称，大型房企的早期全国化布局和首轮降价的示范效应会推动二、三线城市价格的加速下调。此外，今年能够存活下来的中小房企，在明年一季度，或将成为大幅降价的主力。
但值得注意的是，楼市中亦有坚持“能扛多久扛多久”的企业。“原定开盘的项目一拖再拖，一直在等政策松动、市场回暖。”无锡某位开发商就表示，虽然公司的项目无一例外都在限购城市，但集团的资金实力雄厚，不愿缩减利润空间。
要为刚需购房争取更多空间
“未来几个月，市场态势不容乐观。”乘星行行销机构负责人李骁称，上海表态继续执行限购，虽完全在意料之中，但这还是将使得目前量缩价松的市场进入深度发展。据他分析，这个表态的影响依然会很大，不仅会让仍对政策松动抱有幻想的开发商彻底转变策略，也会让正在纠结于何时入市购房的刚需延缓入市步伐。
事实上，目前上海楼市僵持不下状况已久，刚需市场“入市恐惧”情绪继续蔓延。以最新一组数据来看，12月1日至15日，上海全市商品住宅成交面积为22.48万平方米，同比11月同期微涨3.79%，基本保持均衡状态。实际上，自今年8月份开始，上海全市商品房每月上半月的成交量一直徘徊在18-24万平方米区间水平，即使在传统意义上的旺季“金九银十”中，也始终无法得到较好的提升。
而在库存方面，截止至12月14日，上海全市商品住宅的库存量已达1024.81万平方米，存销比例达到了16.8的高点。汉宇地产市场研究部因此指出，成交量的持续低迷，加之明年政府对房地产调控的严格方针未被改变，会对市场造成两大影响，即库存量的不断积压和购房者对后市的恐惧心态。
事实上，在不久前举行的上海冬季房展会上，也有不在少数的市民接受调查时称，考虑到明年房价的下跌因素较多，因此，自己“不会出手购房”。
因而李骁也强调，下一年的楼市政策，在遏制房价的同时，需要打破楼市长期僵持的局面，尤其是要让合理购房需求能够释放。张宏伟也认为，“控高端”应与“保低端”双管齐下，应在首付款、利率、交易契税等方面降低首次置业的成本，以加快盘活楼市。
张宏伟说，对于政策层面来讲，2012年上海限购政策延期执行的市场背景下，当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，以自住需求为主的首套房贷政策2012年应定向放宽，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。
(本文来源：网易财经 作者：刘娟) |
