12月23日，住建部年度工作会议，部长姜伟新提出，2012年，在坚持房地产调控同时，加快中低价位、中小套型普通商品房建设，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房贷款需求。其中，“优先保证首次购房贷款需求”的提法被第一次强调。
住建部的新提法，被有些评论人士调侃为“住建部要掌银行的权”，并且，具体贷款需求如何激发，还有待各方协调。但这次会议所透露出的信息，在中国房地产商会会长聂梅生看来，正是明年楼市调控的一大新方向：首套房贷款和相关政策将定向放松。
但总体宏调推进的底色仍不变：12月25日，继深圳、北京、上海之后，广州也表态明年继续限购。
在调控严厉趋势不减之下，聂称，首套房贷松动对楼市影响有限。
虽然目前市场上，有部分银行开始调回基准利率，甚至不排除更低幅度优惠；但聂认为，在当前房价下行趋势下，商业银行出于自身风险和利益考虑，首套房贷大幅优惠不太可能，首付重回二成更不可能。
更关键的因素则是房价下行空间，业内普遍认为房价下跌才刚刚开始，“从08年经验看，这轮调控的冬天会很长，至少有10个月。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称。
高利息成本
最新数据显示，11月份楼市成交跌到冰点。
11月万科销售金额82.9亿元，同比下跌36%；保利地产11月销售42.1亿元，环比下降26.1%，同比下降35.8%；碧桂园11月也仅实现25亿销售，环比大减43%。恒大11月销售环比大跌约8成，仅为12.4亿元。
背后的原因，除了本轮限购、限贷政策的持续外，还在于银行信贷的“釜底抽薪”，“银行提高首套房利率，是趁火打劫。”北京华远地产董事长任志强说。
万科董秘谭华杰告诉本报，三季度以来，商业银行由于信贷额度不足，普遍提高了首次置业的首付成数，并逐渐将利率上调至基准利率的1.05-1.1倍，部分城市的一些银行甚至停止发放购房商业贷款。
“特别是9月份之后，首次置业购房者获得贷款的难度明显上升，类似万科这种面向普通购房家庭、以满足基本自住需求为主的企业受影响较大”。
另一重表述是，购房的高利息成本，抵消了房企近期的降价举动。
“当前的利率成本抵消了房价下跌。即使降价，人们也不出手。”北京中原统计数据显示，以一套200万房产计算，贷款100万，在去年10月贷款，按照当时的利率，20年需要支付的利息款为47.5万左右；而之后存准金率的接连上调以及加息，令购房者按基准利率贷款100万，需要支付接近87万利息。
从去年到今年，同样的贷款利息多出近40万，接近房价20%左右。这也就是说，即使房价降20%，购房者所支付的资金成本仍然没有减少，从这个意义上讲，房价也并没有降。
“银行是调控的主要受益者”，北京大学房地产研究所所长陈国强称：调控“误伤”了刚需、自住群体。楼市调控后相关主体几乎都受损，唯独银行例外，首付上调、利率上浮等等确保了银行利益。
陈国强称，此前过于刚性和一刀切的地产宏调政策需纠偏，向合理住房需求倾斜，也就是在严厉调控房价的整体趋势下，通过一定措施保障首套房的合理住房需求得到释放。
房贷利率下调？
限购政策的支持者、央行货币政策委员会委员李稻葵(微博)提出，对于首套房贷应该按照优惠利率发放。
“如果说未来要有利率优惠，也只能是在资源上，即贷款额度上有倾斜，”光大银行广州分行个贷中心人士称，如果有额度，要优先倾斜给首套房贷款客户，并且具体到执行还要看总行通知，这需要住建部等部门和各家商业银行去沟通；而商业银行属市场化运作，利率各家自己制定，银监会不可能在具体贷款业务方面做指导。
从光大银行广州区域来说，目前仍执行首套房利率上浮5%。不过，该人士也表示，存准金率下调后，现在各家银行的贷款额度都不紧张了，“总行会派人到各区域公司做调研，也不排除如果发现哪个区域有需要，就会下调”。
据本报记者调查，广州交行、工行等6家银行的首套房贷12月6日起即可享基准利率，原上浮至10%以上如今回调至上浮5%的银行亦有所增加。
“一般情况下，首套房以基准利率就能贷到款。”12月26日，北京建行工作人员称。10月份，建行曾将首套房贷利率上浮1.1倍，不过现在已下调至基准利率。工行、中行、邮储银行、花旗银行等多家银行均表示可以基准利率贷款。
此外，北京、广州两地中介机构人士告诉本报，部分外资银行和中资银行可以对其优质客户优质项目给出9折利率的优惠。
12月24、25日，记者在广州保利公园九里、万科东荟城、以及招商金山谷社区等楼盘的调查显示，商业银行对于首套房个贷明显放宽，“建行这个月回归基准利率了，放贷的时间也比三季度缩短了。”金山谷社区销售人员告诉记者。
房价仍下行
世联地产董事长陈劲松认为，首套按揭出现了优惠，只是让开发商降价能走量的招，绝不是政策转向。从现在起，任何促使成交反弹的时机，都不是涨价的时机，反而是降价出货走量的时机。
“银行下调利率当然好，毕竟现在商业贷款利率超过7%，太高了，但具体到是否出手还是要看房价。”意向购房者王然的看法很典型。
各方的行动源于对房价趋势的判断。
莫尼塔宏观组研究员认为，“70大中城市环比增速的低点可能会超过08年，并且调整的时间更长”。
西南证券分析师肖剑也认为，目前信贷投放确实在进行结构性微调，如侧重铁路等基础建设、地方债、中小企业等，尽管可能有部分信贷流入房地产业，但房地产信贷规模仍将偏紧。
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌(微博)最近也公开表态，中国经济发展正在走下台阶的过程，在未来几年，都仍然是稳定的货币政策，微调绝不是大调，不意味着放松对房地产调控。
除货币政策外，明年限购仍将继续；而房产税也提上日程，上海易居房地产研究院院长杨红旭称，明年第二批房产税的城市就将登场，基本锁定一、二线城市。
中原地产市场研究总监张大伟称，目前市场上，下调3成的项目销售比较好，这部分项目的深度下调，使得购房者的实际支出下滑，部分购房者选择入市。这也说明，如果想卖得好就必须降价至少20%以上。但目前房价显然还未调整到位。他预计，明年上半年仍将是下行通道，将会出现明显、普遍性的下跌。
广州一家大型房企人士也透露，公司预期明年上半年市场仍将不会恢复，目前其主力项目首期开盘虽已较预期降价，但明年开第二期仍可能平价甚至更低价。
(本文来源：21世纪经济报道) |
