业内人士指出，2011年在一系列严厉的楼市宏观调控政策作用下，北上广深等一线城市楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到有效遏制。同时，房产交易下滑拖累了土地市场，2011年全国土地出让也出现下滑。业内人士预计，2012年楼市调控仍将持续，楼市库存压力继续增加。
成交量萎缩
中介机构统计显示，截至2011年12月25日，全国最典型的20个一、二线城市中，成交量为137.5万套，相比2010年全年的160.6万套少23万套，预期2011年20个城市成交量减少超过22万套。另外，不仅大部分城市成交量萎缩，一线房企也在2011年三季度开始出现明显的销售乏力。
北京中原市场研究部统计数据显示，北京2011年新建住宅总套数为90605套，同比2010年的11.1万套下调幅度达18.4%。同时，2011年内北京新建住宅总签约面积为956万平方米，环比2010年下调22.4%，即使相比2008年也下调接近200万平方米，2011年成交总面积创近十年来新低。
2011年深圳新建商品住房成交面积和套数分别约为271.69万平方米、3.2万套，均低于2010年的321万平方米、3.7万套，降幅约15.4%和13.2%。
北京中原市场研究总监张大伟表示，2011年一线城市成交量普遍下滑。一方面，北上广深一线城市的“限购令”相比其他城市更为严格，使得符合购房资格且有购买意愿的需求逐渐消耗，且预计需求将越来越少；另一方面，2011年贷款政策收紧，即使是刚需购房者的购房成本也相对增加。即使当前的房价下调，但相比购房者的心理价位差距依然巨大。“买涨不买跌的心态，使得价格下调难以换来成交量回升。”
土地流标量增两倍
北京中原的统计数据显示，全国主要130个城市，2011年土地流标达900宗，总流标数量相比2010年的280宗上涨2.2倍；住宅类地块流标达420宗，住宅类地块流标数量相比2010年的130宗上涨223%。特别是在2011年11月-12月，房产交易低迷传递至土地市场，仅这两个月，土地流标数量就达到近300宗，其中住宅类地块占50%。
以北京为例，据伟业我爱我家市场研究院统计，截至2011年12月30日，2011年北京市住宅供地仅有59宗，土地出让面积468万平方米，同比下降39%。年均楼面地价为5088元/平方米，较去年下降30.5%，平均溢价率仅为8.9%，绝大多数地块均以底价成交。
张大伟认为，土地市场冷清最主要是新房销售受阻，库存大涨。根据国土部公布的数据，截至2011年10月，全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷，未竣工的住宅用地35.5万公顷。而这些已供应但未及时开发的土地，由于数量巨大，将对一级市场土地的公开出让形成压力。粗略计算，如果按照前10个月全国16.5万公顷的未开工住宅用地以及1.5的容积率估算，约将带来24.75亿平方米的住宅供应。按照目前的出让速度，未来存量的土地还需要30个月以上的时间来消化。
张大伟表示，2012年的楼市调控难言放松，房地产开发商已经逐渐减少在热点城市的投入。开发商拿地热情下降，全国土地市场趋冷。2012年上半年的土地出让市场形势将更加严峻，各地若要完成本年度供地计划，唯有采取更积极灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋严重的现象。 |
