港企大企齐掀并购潮 房地产开始真正洗牌

“公司一直在寻找机会。”一位港资房企负责人就该企近日的并购案接受网易房产采访时谈到。

实际上，在近期内地房地产的拿地和并购场上，瑞安建业、和记黄埔、恒隆地产……一群带有港资背景的名词不绝于耳。伺机而动、频频下手，各种迹象表明，它们寻找的机会，已经到来。

然而，在这场大鱼吃小鱼的游戏中，想分走一杯羹的不止是港资房企。趁着不少中小房企陷入转让股权债券、抛售实物资产的求生窘境，诸多内地实力派大型房企的摩拳擦掌之势，较之前者，或许更有过之而无不及。

京城一位投资公司高管便向记者透露，楼市已经迎来了真正洗牌的时候，市场主体将会更换。接下来市场上可能会出现一些标志性的并购，房企整合的出现将是大趋势，有些房企将调整中获益，而有些就将流血牺牲。

 
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港资房企伺机挺进

在今年严峻的政策条件和经济环境带来的资金链困局中，越来越多的房企倾向于在整合运动中寻得生存之路与拓展之机，并购潮随之愈演愈烈，又一宗并购案在12月12日出现，主人翁是香港瑞安建业集团。

12月12日，香港瑞安建业宣布，其间接全资附属公司昶富有限公司将分别以5480万元人民币(约6730万港元)及1.637亿元人民币(约2亿港元)收购本盈和才辉两公司旗下的GG项目(天津市武清区地段2011-095总面积约30000平方米的商业用地)，及LL项目(天津市武清区地段总面积各为40000平方米和32000平方米的两块商业用地)，两笔交易总代价约2.185亿元人民币(约2.68亿港元)。

事实上，就在一个月前的29日，瑞安曾发布公告称，其全资子公司SODH已同意将分两批出售旗下附属公司ValueLand全部已发行股本的49% 股权及相关股东贷款予日本三井公司，现金代价总额为3.9亿元。此后，ValueLand持有佛山岭南天地的土地项目权益由92%缩减为45.08%。

曾因将佛山市中心黄金宝地的部分股权出让而引来资金非议的瑞安，其后又大举并购下天津的三块商业用地股权，在这一买一卖之间，人们不难发现其利用整合资产保证生存与寻求发展的意图。

而对此，瑞安建业相关部门向网易房产作出回应称，收购本盈和才辉是出于进一步强化房地产项目组合的机遇考虑，通过吸收两家公司的知识和经验，完成相关项目从而受惠。

“事实上，瑞安建业的确一直在物色优质项目，主要会选择相关经验丰富的优质单位和企业作为合作对象。”瑞安建业相关负责人表示。

而瑞安建业项目副总经理邹郁在接受网易房产采访时也透露说，瑞安主要是透过物业部在一线城市和一些主要二线城市寻找中型至大型房地产投资项目。

这其中，瑞安虽然有出让股权的行为，但也有收购股权行为，“但‘不断寻找机会’是公司一贯执行的大方向。”邹郁称。

事实上，不断寻找机会的或许不只瑞安建业，近期“和记黄埔将投资400亿在成都抄底，并可能收购成都本土房企置信”的传闻在业内风靡开来。事后，网易房产与成都置信、和记黄埔取得了联系。

和记黄埔相关部门回应称，关于公司可能收购成都本土房企一事，纯属传言，另外斥资400亿抄底成都也纯属市场猜测。

“实际上，公司从未有过在成都投资400亿的计划。”和记黄埔相关负责人称。

而成都置信，一不愿具名的项目经理也对“被收购”一事断然否认。

但无风不起浪，有内部人士向记者透露，李嘉诚目前正加速调研成都土地市场，而逢低吸纳，见高抛售也是李嘉诚的一贯技法。

有分析也指出，港资、外资在成都等地逆市圈地，体现了其对宏观调控政策的理解，押注的是2013年内地房产市场行业利好的前景。

不论是瑞安出让股权、收购项目，还是和记黄埔与成都置信之间的传言，房企间的整合运动已越发显著，而在其中，人们也不难发现，港资房企的跃跃欲试。

事实上，除上述两家香港背景的地产类企业外，近期，恒隆地产34.97亿昆明拿地、仁恒置地联合体攻入珠海情侣北路、长江实业在大连拿下商业项目……诸多的迹象也都将港资伺机挺进内地楼市的意图显露无遗。

对此，光大银行首席经济学家盛宏清就分析认为，香港市场上规模达6000亿元的人民币存款存在回流的可能，这对于投资地产股以及为房企提供委托贷款都是一个重要的契机。

“目前，政府已经允许香港建立人民币回流机制，小QFII投资的初期额度金额为200亿元。这个口子还可以再扩大一些，促进资金在内地香港之间的双向流动。”盛宏清表示。

标杆大企逆势扩张

实际上，早在2010年底，万科董事局主席王石就曾向媒体预测表示，随着调控的深入，预计2011年将有部分房企面临资金和经营压力，这为万科提供了一些收购兼并的机会，可借机扩大土地储备。

然而，在这场大鱼吃小鱼的游戏中，想分走一杯羹的不止是万科。在不少中小房企陷入转让股权债券、抛售房产等实物资产的求生窘境时，内地诸多资金雄厚的大型房企表现出的浓厚兴趣，比港资房企可谓有过之而无不及。

中原地产的监测统计显示，2011年1月至12月上旬，十大标杆房企的市场占有率已由2010年的9%升至近11%。事实上，仅在今年第一季度，房地产行业的并购数量就达32起，占14.1%，居各行业之首，超2009年全年的并购案例数（根据清科研究中心数据）。其后两月市场上又有超20宗并购案出现，涉及万科、保利、奥园地产、佳兆业、金地、恒大地产、SOHO中国等多家大型房企。

其中，曾在11月声称开始“过冬”的万科，仅在8~10月就已收购了16个新项目，总建筑面积560万平方米，总金额达170亿元。奥园地产也在5 月25日以4.5亿元资本获得高速集团项目公司60%的股权，间接拥有了苏州相城区一幅占地36万平方米的低密度土地。而SOHO中国则在两个月内（4-5月）完成了对上海静安区曹家渡地块、上海10号线海伦路站地块的地块收购，以及对上海新世界长宁商业中心的物业收购。

值得注意的是，在这场房地产行业的整合运动中，被大浪淘沙淘掉的不仅仅是一些中小型房企，整合的浪潮已波及到一些非房地产主业的中央企业。

数据显示，2011年1月至12月上旬，非房地产主业企业涉及的房地产产权交易达238宗，宗金额超过400亿元，其中股权交易过半达135宗，平均股权交易比例为55%。而国务院要求下退出的非房地产主业的中央企业为78家，包括中石油、中国航天科工集团、哈电集团等在内的多家央企已将旗下地产项目挂牌转让。

“实际上，出问题的会是一些风格激进的中性房地产公司，小开发商只要进入过冬模式，不会有生存危机。”万科集团董秘谭华杰近期向媒体透露，比如09年下半年买地过多的开发商，可能会遇到大问题。

高和投资董事长，原SOHO中国运营总裁苏鑫也告诉记者，以前的房地产是地产，靠的是土地，但未来的房地产将会是真正的房企，靠开发商的实力。小型房企已经到了视个人能力选择退出的时候，中型企业则可以研究产品，以提高自身产品的优势为生存渠道，而大型房企则应该考虑不断拓展，朝综合复合型开发商的方向发展。

房地产开始真正洗牌

在前不久结束的2011年中央经济工作会议中，“坚持促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”被确定为明年房地产调控的大方向。

事实上，“房地产市场的健康发展”不仅仅是政治需要，它也是一个行业良好发展的诉求和国民在住房问题上能真正得到改善的根源之一。

正如建设部政策研究中心主任秦虹所说：“房地产靠快速淘金的粗暴方式发展的时代已经结束。”任何一个行业都不能靠暴利和粗放型模式长久发展，在行业持续良性发展的需要下，房地产重整的序幕正加速拉开。

中原地产最新发布的监测统计结果便显示，2011年1月至12月上旬，股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易（不包含关联交易），涉及金额超过1300亿元。其中，以房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。此外，房地产平均股权交易比例已高达54%，房地产行业股权及资产交易宗数也达491宗，涉及金额超过1300亿元。

“楼市已经迎来了真正洗牌的时候，市场主体将会更换。接下来市场上可能会出现一些标志性的并购，房企整合的出现将是大趋势，有些房企将调整中获益，而有些就将流血牺牲。”河山国际资本集团董事长曹少山在前不久的某论坛上接受记者采访时便谈到。

事实上，“房企原有的开发模式在政治、经济上已经得不到任何支持，房企只有通过寻找其他的渠道来求生。”这也逐渐成为更多业内人士的共识。

而对于行业洗牌中能够保留下来的房企，金融分析家杜丽虹则认为，它们的未来发展也并不轻松。

“在过去，房地产企业习惯了拿地，开发然后舒舒服服赚到4%的毛利润这样的发展模式。然而随着调控的深入，目前房企面临着发展模式的转变，转型成为用效率的提升弥补资产的下滑，用利润率来换取周转率的模式。”杜丽虹表示。