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价差数百元至5000元/平方米
随着年关临近，发展商加快出货及回笼资金的速度，一二手房价格倒挂已不仅仅局限于增城、番禺、花都等区市。南都记者上周调查越秀、海珠、荔湾三个中心区众多楼盘，发现9个近期开盘或突然热销的楼盘，成交均价低于周边的二手房。
如此现象，重演2008年的楼市历史。
二手业主暂挺住
去年11月以来，中心区开始有新楼盘价格“暗降”。12月初，海珠区纵横国际公寓以低至1 .38万元/平方米的特价单位打响中心区降价第一枪后，城中各个新房开始效仿。当月中，越秀区淘金峯璟、荔湾区万科柏悦湾、海珠区新一城广场也以相同方式促销；荔湾区的迷你楼盘荟景，开盘时便调低身段，成交价格明显低于旁边的二手房；当月底，力迅时光里、保利公园九里低价开盘跟进。今年元旦开盘的海珠区君汇上品、源海御苑，亦降低价格预期，以价换量。
然而，与一手楼价的“低姿态”相比，二手房业主并没有迫于一手房降价的压力，而跟风低价抛售自己的房子。“我为什么要降价呢？降价卖了这套，那买另一套别人未必肯降价卖给我呀？”家住海珠区泓景花园B区的赵先生，由于小孩出生老家父母都来穗照顾，80平方米的两房一厅明显不够住。虽从去年下半年起就谋划着换房，但他以2.4万元/㎡的价格放售一段时间，仍未找到合适买家。和家人商量后，近期他已放弃换房，宁愿看看市场行情再说。
与一手发展商的量大比较而言，二手小业主明显谨慎。记者查阅搜房网二手房挂牌均价发现，除中海名都略调低数百元外，其它降价一手盘其周边的二手房挂牌均价并未有明显变化。
“除非急用钱，一般业主不会轻易调低价格，两三百万元的房子，可能仅愿降个两三万元，降10%的都很少”。中原地产分行高级经理罗杰勇表示，自力迅时光里、君汇上品以低价入市后，中海名都的二手客户都跑去买了一手房，中海名都的二手成交量更少，一些二手小业主也在放盘多时后转售为租。
新盘低价入市二手价高量低
二手业主挺住，发展商以价换量，中心老城区一二手房价格倒挂并不出奇。
去年5月，增城由于限价，新塘部分发展商调低价格令周边的二手房出现一二手价格倒挂。此后，白云区、番禺区、花都亦有少量板块出现一二手价格倒挂。如今，这一现象已向中心区蔓延。
海珠、荔湾、越秀三区中，9个一手新盘近期除特价单位价格大幅低于周边二手房外，就连网签均价也低于旁边的二手房，部分二手房的成交价每平方米甚至高过一手房五千多元。比如海珠区革新路的源海御苑，比起旁边的二手金碧湾、富泽园，网签均价暂时便宜五千多元。但总体来看，基本差距在千元左右。主要原因还在于，新的楼盘大多是“夹缝中求生存”的单体楼，二手楼盘是大型小区。
记者采访发现，也正因为一二手价格倒挂，原本成交冷清的中心区二手房市场交易更加低迷。中心区一些大盘，比如中海名都、泓景花园等，就连一些大中介也连续两三个月没有出现成交。而成交量小，就突显出二手房的成交均价更高，倒挂更明显。
一二手价格倒挂或持续一段时间
记者获悉，一些以降价成功出货的发展商，近期价格都调回了原定的市场价。比如越秀区的淘金峯璟，目前售价已调回原定的市场价格。其“昙花一现”的降价潮，实质上并未迫降周边的二手房。
去年12月，业主李小姐以190万元成功出售其淘金花园82平方米的二手房，随后，逢低买入淘金峯璟的大房子，成交均价约23170元/平方米。中原地产淘金家园分行营业经理黄俊亮表示，2.3万元/㎡的成交均价属于市场价。
满堂红市场研究部高级经理周峰表示，一手新盘的开盘价比周边二手物业放盘价低对小业主有很大影响，一般小业主都会收回物业不售，怕降价出售吃亏。潜在客户或者转入一手楼市，或者继续观望等小业主降价，造成周边二手市场成交量减少。
“若政策继续维持调控不放松的状态，不管是市区的发展商抑或郊区的发展商，皆会感受到经营日子的艰难，若再加上信贷的紧张程度，中心城区的发展商也只能对在售项目的价格做出合理调整，下调趋势一旦展开，一二手楼价格倒挂就会出现。”周峰表示，二手房小业主对市场的走势把握度没有发展商那么准确，信息滞后性相对较明显，对物业售价的调整不可能一步到位，故这种一二手楼价倒挂现象也许会维持一段时间。
[越秀]
1、一手淘金峯璟23725元VS二手淘金家园26746元
一手：淘金峯璟位于越秀区淘金东横路，是淘金家园的四期。2011年11月开盘时售价2.8万元/平方米至3.3万元/平方米。去年12月中推出1.8万元/平方米的特价单位，装修标准减一档次后降价出售。截至1月4日已网签113套，网签均价是23725元/平方米。
二手：淘金家园前三期均售价不菲。满堂红2011年11月的成交均价为24622元/平方米，12月成交均价为26746元/平方米。
评比：同属一小区，配套大抵相同。不过，淘金峯璟部分单位面朝铁路及高架桥。
[荔湾]
2、一手万科柏悦湾15078元VS二手新世界逸彩庭园15905元
一手：万科柏悦湾位于老荔湾大坦沙岛南端芳村桥中南路，去年12月17日开盘时，最低1.29万元/平方米销售带装修。阳光家缘数据显示，截至1月4日已网签82套，网签均价15078元/平方米。
二手：万科柏悦湾分期开发，早期开盘的尚未出房产证。岛上二手商品房珠岛花园除个别成交单价超过柏悦湾外，整体均价比柏悦湾便宜两三千元。不过，一河之隔的二手新世界逸彩庭园，与柏悦湾约五分钟车程距离。满堂红2011年11月的成交均价显示为15805元/平方米，12月成交均价为15905元 /平方米。
评比：万科柏悦湾有小区园林、泳池、省级小学沙面小学及商业配套。新世界逸彩庭园小区亦是大型生活社区，绿化及配套好，离地铁滘口站五分钟以内路程，配套已成熟。
3、一手保利公园九里12861元VS二手芳村花园14551元
一手：保利公园九里位于芳村龙溪中路，去年12月24日以11800元/平方米起发售。截至1月4日，阳光家缘显示，6、7栋已网签48套，网签均价12861元/平方米；1、2栋已网签64套，网签均价14199元/平方米。
二手：芳村花园与保利公园九里一涌之隔，步行约需五分钟。满堂红2011年11月成交均价为14911元/平方米，12月成交均价为14551元/平方米。
评比：保利公园九里规划为大型园林社区，小区内部及附近配套尚未完全成熟。芳村花园是政府兴建的大型住宅小区，多为公务员居住，小区内设中小学、幼儿园、会所、商场、医院、超市等配套，是成熟的生活小区。
4、一手荟锦21085元VS二手新光城市广场22302元
一手：荟锦去年12月以单价24000元/平方米发售，部分单位享优惠折扣后低至22000元/平方米。截至1月4日，阳光家缘显示网签2套，均价为21085元/平方米。
二手：新光城市广场与荟锦约200米距离。满堂红上月的成交均价显示为22302元/平方米，合富置业成交均价为21359元/平方米。
评比：荟锦为单体楼，楼盘户型呈梯形往上，户型除顶层可做复式外，无论大小均为两房设计，楼盘本身无甚配套。新光城市广场位于新光百货楼上，小区配套完善，离地铁站陈家祠站约三分钟路程。合富置业高级营业经理麦毅华表示，新光城市广场放盘其实不多。
[海珠]
5、一手力迅时光里20716元VS二手翠菊园22000元VS二手海逸花园20129元
一手：力迅时光里位于海珠区海逸街，上月28日傍晚悄悄开盘，引发市民连夜抢购，据悉当晚就售出150套。售价“2”字头起，100平方米以上的户型单价甚至低至1.7万至1.8万元/平方米。阳光家缘数据显示，截至1月4日已网签66套，成交均价为20716元/平方米。
二手：翠菊园与力迅时光里之间只隔了一条南田路。经中原地产促成的数据显示，翠菊园的成交均价为22000元/平方米，“只有复式大户型才在1.9 万元/平方米”。满堂红2011年11月的成交均价为19540元/平方米，12月的成交均价为19459元/平方米。二手房若未满五年，加上税费总价不比力迅时光里低。比起低价单位，也已一二手价格倒挂。而海逸花园则距力迅时光里不过是200米左右的距离，合富置业近期的成交均价为20129元/平方米，仅比一手的力迅时光里便宜587元/平方米，加上税费已然相近。
评比：三个楼盘距离都非常近。力迅时光里位于江南大道中和南田路交界处，距地铁市二宫站及主干道约5分钟路程，项目位置旺中带静，不过目前配套还不多。翠菊园亦近江南西，不近马路不近高架桥。而海逸花园与力迅时光里相邻，同样是地铁口物业，近万国广场配套成熟。
6、一手源海御苑16287元VS二手金碧湾21904元VS二手富泽园18165元
一手：源海御苑位于海珠区革新路西侧的凤安花园内。元旦期间开盘售价为18800-23000元/平方米带3000元/平米精装修，另推出28套特价单位，15800元/平米起。截至1月7日已网签2套，网签均价为16287元/平方米。
二手：金碧湾与源海御苑相距800米左右，步行需五六分钟。合富置业上月促成的成交显示，金碧湾的二手房成交均价约为21904元/平方米；同样相邻的富泽园，成交均价约为18165元/平方米。
评比：源海御苑由两栋31层高的楼组成，10楼以上可望江景，离地铁8号线凤凰新村站四分钟路程。富泽园是由9栋多层住宅和5栋高层住宅组成的大型生活小区，经典欧式洋房风格，小区一面临江，三面是林荫大道。金碧湾是由12栋高层组成的江景园林小区。
7、一手新一城广场20657元VS二手可逸豪苑22000- 23000元
一手：新一城广场位于海珠宝业路，约7月份开始接受诚意登记，销售人员透露售价约为25000元/平方米，带2500元/平方米装修，2011年 11月开盘时定价2.3万至3万元/平方米，12月中曾推出少量低层特价单位，单价18800元/平方米。截至1月4日，阳光家缘网签11套，网签均价 20657元/平方米。
二手：可逸豪苑与新一城广场约一个公交站的距离，步行约需三四分钟。中原地产促成的成交均价约为22000至23000元/平方米。
评比：新一城广场位于海珠区宝岗大道和江南西路交界处，附近是地下购物场所江南新地、江南西步行街，交通配套非常成熟，但环境有些嘈杂，且属单体楼。可逸豪苑有1至7栋，6栋与7栋朝向马路有些吵，因而价格稍微便宜，其余很安静。小区有临街裙楼做商业配套，有肉菜市场等。
“我们去年9月份曾经成交一套，78平方米的毛坯房成交价为2.4万元/平方米，现在有所回落，但均价仍约为2.2万至2.3万元/平方米”。中原地产高级经理陈卢光说，目前可逸豪苑甚少放盘，尤其在新一城广场调整价格以后。
8、一手君汇上品21997元VS二手中海名都22152- 23443元
一手：佳兆业君汇上品元旦开盘，售价最低1.8万元/平方米带3000元/平方米的装修，开盘便销近3亿。阳光家缘网签数据显示，截至1月4日，君汇上品网签均价是21997元/平方米，已网签10套。
二手：中海名都与君汇上品之间大约5分钟左右路程。经中原地产促成的2011年12月份成交均价为22850元/平方米；满堂红记载2011年11月成交均价为22152元/平方米，12月成交均价为23443元/平方米。
评比：君汇上品是单体楼，近地铁，近万国广场，周边生活配套相当成熟，美中不足的是略近马路。中海名都是大型园林生活社区，小区绿化好，知名度高。
事实上，早于2011年10月至12月在万国广场做品牌外展期间，君汇上品的吹风价曾达2.5万至2.8万元/平方米。
“如果不是限购，估计也不会卖得这么便宜”。中原地产分行高级经理罗杰勇表示，中海名都最近放盘量本身在10套以内，业主若非急售并不愿降价，结果意向客户大都跑去买了君汇上品。
9、一手纵横国际公寓16480元VS二手佳信花园18000元VS二手泓景花园19821元
一手：纵横国际公寓位于新港中路，去年9月开盘时售价约为25000-28000元/平方米带装修，国庆前毛坯均价18800元/平方米，去年12月推出毛坯特价单位1.38万元/平方米。截至1月4日，已网签200套，网签均价16480元/平方米。
二手：佳信花园与纵横国际公寓仅一路之隔，现时售价约为1.6万至1.8万元/平方米，中原地产上月促成的成交均价为18000元 /平方米，合富置业促成的成交均价为20000元/平方米。泓景花园相距纵横国际公寓约8分钟路程，中原地产近期促成的成交均价约22000元/平方米，满堂红2011年11月促成的成交均价为24341元/平方米，12月促成的成交均价为19821元/平方米，合富置业促成的成交均价为22093元/平方米。
评比：纵横国际公寓为单体楼，北面朝新港中路，户型小且单一。佳信花园是大型小区，南北朝向三面采光，主人套房连宽阔阳台，户型面积提供多款选择；泓景花园亦分两期，小区内部配套好。
合富置业泓景分行主管宾桂娇表示，泓景花园即使是42平方米的1房单位，也有双阳台以及明厨明厕设计，对于自住买家来说居住舒适度更高。 (本文来源：南方都市报 作者：邱永芬) |
