陈劲松:2012行业将现触底 上半年或加速降价

世联地产董事长陈劲松

网易房产1月11日讯 在1月10日媒体会议上，世联董事长陈劲松接受网易房产采访时表示，2012年房价降幅将扩大，但降价幅度20%或25%的分析是不准确的，只能说2012年行业普遍出租回报率将接近社会资产平均回报率。

同时，陈劲松认为今年上半年行业将继续探底，年中或出现触底，此后筑底、走量并进入复苏期，而楼市价量齐跌的状况也将在一二手市场同时出现。

另外，世联地产认为，受内需萎缩、经济回落的影响，今年房地产行业将不会有金三银四、金九银十。而以万科为首诸多房企或以防存货大幅减值而加速去存，降价也将在上半年更加明显。

2012年楼价降幅将扩大  行业将现触底

世联的报告监测报告显示，2011年全国28个城市中75%的降价楼盘幅度小于17%，降幅远远小于购房者预期。世联认为，在开发商偿付能力将得到挑战的2012年，楼价降幅还将扩大。陈劲松则告诉网易房产，楼价降幅将扩大，但并不能说房价能降20%-25%。

他指出，房地产价格不能说降多少合理，而应该看其出租回报率是多少为合理。而中国房地产在2012年普遍出租回报率将接近社会资产平均回报率，目前如果按照中等户型来说，3%-5%的回报率非常好，可以买了。写字落如果有7%-8%的回报率，那就是好极了。

另外，对于2012年房地产行业的走势，陈劲松谈到，在强力调控下，2011年第四季度行业已进入了箫条期，而2012年上半年行业将继续探底，到年中的某个时点行业就可能触底了，之后便是筑底、走量、进入复苏期的上半段。

“在楼市的探底期，随着房价往下走，成交量也急剧减少。探底期中‘价量齐跌’的现象也会在一手市场、二手市场同时发生。”陈劲松同时强调，2012 年后期行业将复苏期，但整个复苏过程永远满足不了消费者降价35%的预期，房价或许未降到35%就已经开始有量的回升，所以2012年消费者最好多关注成交量，而非想当然地认为该降多少。

今年将无“金三银四”、“金九银十”？

世联地产“2011年四季度的购房者信心指数调查”结果显示，去年第四季度购房者信心指数下跌了2.4个百分点，四季度相比前面两个季度的调查加起来还要多。然而，在第四季度很多城市房价下跌的同时，购房者购房时机的预期反而是上涨了7.5个百分点，说明购房者已经开始有入市的冲动。

世联地产分析认为，在中国房地产调控下，内需迅速萎缩、国内经济增速回落的状况在2012年也不乐观。

世联地产研究员吴志辉就指出，三季度的GDP增速是创出了八个季度的新低，走势是比2009、2010年差很多，仅仅比2008年好一点点。由于2011年PMI没有金三银四、金九银十，所以可以预测房地产也不会有金三银四、金九银十，中国的经济还是会受到很大的威胁。

万科或加速降价缓存货减值？

在会议上，世联指出，在2012年由大量流入房地产行业的资金形成的债务将陆续密集到期。由此，房地产去库存将会加速，降价将会在上半年更加明显。

其以万科为例指出，2011年万科的利润有140亿，但是它的存货是1200亿。假设市场下行，市价出现低于存货价值的情况，比如市价低于存货价值10%，那么万科1200亿的存货减值将会达到120亿，全年下来可能是140亿。

“2008年万科在年报中做过一次存货减值，如果这次1.2万亿的库存，从去库存周期来看，我们有可能在2012年会看到存货减值的现象。因为如果存货下降达20%、30%、40%，基本上所有上市房企公司都将面临亏损和倒闭的局面。” 吴志辉指出。