2012年保障房建设资金需求或超2011年
在住房公积金贷款支援保障性住房建设于28个城市试点将近两年之后，面对历史上最高的保障房在建任务，住房和城乡建设部(下称住建部)已经开始筹划进一步扩大公积金贷款支援保障房的试点范围，以解地方政府资金的燃眉之急。
目前，住建部部长姜伟新已经对相关工作做出部署。由于保障房在建工程量带来的投资远高于开工量，因此，地方政府面临的压力巨大。而2011年各地房地产市场降温带来的土地出让收入遇冷，地方财政对于保障房的承受力也有所下降。
与此同时，作为住房公积金的中央主管部门，住建部也已经在进行《住房公积金管理条例》的修订准备工作，在适时报请国务院批准后，从制度层面使“住房公积金贷款支持保障房建设”在制度上不再存在障碍。
试点扩大
针对这28个城市进行的试点，住建部正着手总结和评估并将上报国务院批准。
“姜伟新部长已经在布置2012年工作时，对扩大住房公积金贷款支持保障房建设试点范围提出了要求并进行了部署。”1月12日上午，住建部一位官员向《中国经营报》记者证实。在此之前，住建部已经会同各地方政府，对28个城市的试点情况进行汇总。
2009年底，由住建部牵头，国家发改委、人民银行等多部门共同印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》。记者了解到，按照中央政府规定的模式，试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障房建设。
此后，住建部于2010年1月批复了北京、重庆、天津、唐山等28个城市提出的试点申请，试点申请所涉及动用的住房公积金贷款总额，约493亿元。“这些贷款资金，总计投向了133个保障性安居工程项目，目前绝大部分已经进入封顶或竣工阶段。”前述住建部官员向记者表示。
记者了解到，针对这28个城市进行的试点情况，住建部目前已经着手会同试点的地方政府，对于近两年来的试点情况进行总结和评估。在完成总结评估的情况下，将起草相关汇报材料上报国务院，并据此适时报请国务院批准，继续扩大住房公积金贷款支持保障房建设的范围。
北京市住建委一位不愿具名的官员向记者表示，在强化监管、确保专款专用，并由地方政府信誉作为实际担保的情况下，基本可以确保住房公积金作为贷款支持保障房建设的安全程度。
“保障房是定向销售和分配的，而且我们在之前就进行了购买者的轮候，因此，销售不成问题，在银行按揭贷款进入后，偿还以公积金贷款专项投放的开发贷款是没有问题的，不会对住房公积金的安全造成过大的风险。”他说。
资金开源
2011年开工的项目转结至2012年，导致2012年资金需求量不仅不会下降，甚至将超过2011年的需求。
在28个城市试点将近两年之后，住建部之所以开始筹划扩大住房公积金贷款支持保障房的试点范围，与地方政府完成在建保障性安居工程的巨额指标直接相关。“按照政府一般的操作规程，在扩大试点获得原则性的认可后，住建部会要求地方政府按照项目进行申报。”清华大学公共管理学院副院长耿彪告诉本报记者。
2011年12月22日，国务院保障性安居工程领导小组在北京与各省、自治区、直辖市、计划单列市政府签订2012年保障性安居工程工作任务书。最终全国保障性安居工程总指标确定为700万套以上，同时，国务院将竣工指标单列为500万套。
多位地方住建厅厅长向记者证实，住建部部长姜伟新多次提醒地方政府负责人，尽管2012年开工指标下降，但大量2011年开工建设的保障性住房转结至2012年，因此资金需求量不仅不会下降，甚至将超过2011年的需求。
根据住建部测算，按照全部结构完工口径计算，2011年开建1000万套保障性住房所需全部投资约为1.3万亿元，“但1.3万亿元对应1000万套房，是对应到结构完成。而按照目前的三项标准，实际上地方政府不是等到1.3万亿元全部到位才能开工。”前述住建部的官员向记者表示。
“显而易见的一个问题是完成主体工程的投资，要超过浇筑基坑和出正负零的投资，即便按照最保守的估计，即2011年全年各省都按1/3的比例浇筑基坑，1/3的比例出地面，那么至少有600万套主体工程建设要转结到2012年，再加上2012年继续以此口径统计的1/3出地面、1/3主体结构完工，这样处在最大投资量阶段的建设工程，恐怕将达到1000万套，这对地方政府是一个财力的极大考验。”中国房地产学会会长陈国强告诉记者。
制度修订
如果要在全国范围内普遍推广“住房公积金贷款保障性住房建设”，需要修订现行《住房公积金管理条例》。
实际上，在正式推进住房公积金贷款保障性住房建设试点扩大之前，住建部已经着手对《住房公积金管理条例》的修订工作。1月12日上午，住建部、财政部官员均向本报记者证实了这一消息。
1999年，国务院颁布实施《住房公积金管理条例》(下称条例)。在此后的11年时间中，条例一直是住房公积金管理、使用和提取所依据的基本法律性文件。在“条例”中，明确对住房公积金用途限定为“与城镇职工个人住房有关的消费”，因此，如果按照这一条例，住房公积金不能在全国范围内普遍推广作为贷款支持当地保障性住房建设。
“中国的政策都是先试点，再修订制度，但是这一制度的修订十分敏感，首先必须确保的是个人缴存的住房公积金的安全问题。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示。在此之前，住建部公积金监管司已经启动了修订的相关调研工作。但住建部相关负责人表示，不便向记者透露调研内容中是否包括增加“住房公积金贷款支持保障性住房建设”的内容。
一位参与试点城市的地方政府部门负责人告诉记者，目前试点的方式是要求地方政府首先测算出当年度和下1~2年度可能提取的住房公积金额度，然后将这部分额度从公积金余额中减除，在剩下的余额部分中，将最高不得超过50%的额度，定向用于已经报住建部认可的保障房项目上，一般的贷款偿付周期与建设——销售周期同步。
由于《住房公积金管理条例》属于国务院层面的行政规章，因此，其修订工作由国务院批准即可。但是，即便如此，如果要将保障性住房贷款方向作为“特殊例外”写入行政规章，则需要更为细化的规定。
“一定要规定清楚，余额如何计算和减除，保障性住房项目的认定由谁进行，是中央政府还是地方政府，贷款的周期与建设——销售周期如何同步，以及政府以什么形式担保。”陈国强说。
他认为，如果将项目认定权完全下发到地方政府，将存在地方政府认定虚假保障房项目套取住房公积金贷款的风险，一旦出现兑付问题，将带来很大的问题——毕竟住房公积金完全是个人和单位缴存。
(本文来源：中国经营报) |
