从旧金山房产市场看科技创业潮

房地产业能告诉你很多有关人和市场的信息。

在旧金山市市场街南区（简称SOMA）的那些破旧建筑里，数百家网络创业公司如雨后春笋般涌现。新款苹果iPhone手机里每一个应用的背后，都是一群软件开发者。这些人都挤在一栋100年前曾是储肉仓库、纽扣工厂或监狱的砖石建筑里。(对喜欢讽刺效果的人来说)最棒的一点就是，当年跟他们一样的那些创业者会动手装修，有的甚至会为此花上几千美元，就是为了让这些老仓库看上去一点都不像—— 一间办公室。

休•斯考特（Hugh Scott）和特拉维斯•詹姆斯（Travis James）在地产公司仲量联行（Jones Lang LaSalle）负责科技企业这一块。在他们看来，原汁原味的砖块是必不可少的。“越古怪越好”。斯考特如是说。过去十几年中，这两个人一直为创业公司在旧金山湾区（Bay area）提供置业服务。

裸露的管线是另一个首要需求。在一些由于房东小气到连天花板都不安的建筑中，这些管线曾经是廉价生活的必需品之一。而如今的房客却愿为曾经的偷工减料付钱。斯考特和詹姆斯就曾经遇到过好几个这样的房客，他们愿意每平方英尺多付15到20美元，就是为了把天花板扯下，把管线整理好，以达到那种廉价的时髦效果。对于房东来说，没有天花板的房间可以多收10%-20%的房租。

曾经的地下夜店储藏间也成了抢手货。有什么能比把自己的创业公司开在夜店旁边更时髦的呢？

如今，狗也是创业公司内不可或缺的一部分。于是那些由房产投资基金所拥有的物业就被剔除在外，因为这些物业一般会在租房合同中明确要求“不得饲养宠物”。

大多数城市的商铺租金低于2007年的水平。而与此同时，SOMA的租金却不断水涨船高。仅在过去两年内，房租就上涨了35%，有些交易的价格甚至达到了每平方英尺50美元。这个价格可以比肩帕洛阿尔托（Palo Alto）最黄金的地段，包括著名的沙丘路。

“大部分房间都有四份以上的订单，”詹姆斯说，这时他收到一条短信，他笑了一下后继续补充道：“我们上周三发了一份报价单，昨天才收到回复，今天就要求我们在 24小时做出决定。”詹姆斯在旧金山市区和帕洛阿尔托之前来回穿梭，一会儿要应付新近才开始挑剔的房东，一会儿又要和风险投资家们见面，以期结识那些潜在的创业者。

房租在涨，但还没涨到上次泡沫时的水平。这或许意味着这次泡沫还不够大，或者仅仅是因为SOMA地区的新物业在不断增加。对此，斯考特和詹姆斯还不能确定。此番创业潮表现出的另一个有趣的不同点是，房租价格的变动成了这些科技公司在纳斯达克市场上股指表现的先行指标而非此前的滞后指标。

如下图所示（房租价格由仲量联行提供）

蓝线：SOMA 乙级物业租金

红线：标普NA科技-软件指数

在1999年那次技术热潮中，房租价格的变动落后于科技股指的表现，就好像是创业公司在找到办公地点之前就开始了首次公开发行。之后的情形就如同曾经过度乐观的公司一度被套在了长期的租约合同中。两者的涨跌都很快。

如今情况似乎正相反。房租水平逐渐攀高而科技股却表现低迷。

部分原因是由于首次公开募股（IPO）市场的低迷跌宕。但纳斯达克市场似乎也未对SOMA地区的泡沫有太多的反应（Zynga表现平平的上市是个例外）。 IPO是上一轮泡沫中的终极大奖。十年后，特别是萨班斯•奥克斯利法案（Sarbanes Oxley）之后，IPO已不再是值得追求或者是必须的了。

一些公司，特别是Facebook、Dropbox和Airbnb，一面极力避免上市的种种麻烦，一面继续从风险投资商那里募集到与公开上市相当数额的资金。社交网络公司Jive去年12月公开上市后募集了1.2亿美元，而几个月前，Dropbox从私人资本那里募集到了2.5亿美元，是Jive的2倍多。如果这次市场上有泡沫，它就将不会出现在纳斯达克。

在上轮泡沫破裂中损失惨重的房东们如今是“一朝被蛇咬，十年怕草绳”。他们之中的大部分人不接受抵押并且要求一大笔交易保证金。曾经需要三周才能谈下来的交易如今几天就搞定了，因为其他潜在的房客正在门口，等着趁虚而入的机会。

一些很抢手的物业，例如Twitter公司将要搬出的那幢大楼甚至在未进入市场前就几经转手。这栋建筑被认为是有特殊的魔力。前任房客是社交网络公司 BEBO，这家公司在2008年以8.5亿美元的价格卖给了美国在线（AOL）（BEBO后来沦落成一个降价出售项目，以1,000万美元的价格在私募市场上出售）。有传言说这个物业将会由一家游戏公司接手。

CloudFlare是一家高速发展的网络安全公司，他们发觉自家办公楼的主电梯过于商务范，于是就改用一个旧的之前未使用的货梯接待访客。CloudFlare委托三位涂鸦艺术家在凌晨1点钟时到公司大楼，在电梯口上画上一只巨大的大象嘴巴，而这个嘴巴会随着电梯门的开关而张开或闭合。

SOMA区CloudFlare公司超酷的电梯

这听起来似乎有点任性和幼稚。来自内存数据库创业公司MemSQL的埃里克•弗兰克（Eric Frenkiel）这样解释：“办公室是招聘工具。我们无法让你工作生活两不误，所以卖点就是一个工作生活两相宜的办公室。”MemSQL的联合创始人尼基塔•山姆古诺夫(Nikita Shamgunov)生动地诠释了这一点。这家公司目前位于SOMA的一处复式阁楼中，而他就住在这处阁楼的顶层，正位于服务器机房6英尺之上。