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高端二手房市场不乏“抄底客” 成交均价约6万元／平方米
图为位于徐汇区天钥桥路、辛耕路口的永新城。陈亮／摄影
虽然申城一月份二手房的成交又毫无悬念地创下了历史新低，但依旧不乏一些买家在高端市场中“抄底”。
商报记者近日获悉，去年年底大摩开始抛售散卖的永新城目前已经觅到了不少买家。上月，该盘陆续成交10套房源，成交均价大约在每平方米6万元左右。
二手房当成一手房在卖
永新城位于徐汇区天钥桥路辛耕路口，地处徐家汇商圈核心。整个小区共有12栋建筑，早在2006年就开始推盘销售。据了解，当时，这批精装修房源对外销售的均价在25000元／平方米左右。
据网上房地产数据显示，永新城的房源已经全部售罄。然而，现在却有正儿八经的售楼处，并有分销人员打出“徐家汇最后的一手房”等宣传标语。
“这些房源卖家都是大摩。去年年底，大摩就准备把旗下的两栋酒店式公寓转租为售了。”一位代理行的人士告诉商报记者，“其实就是二手房当成一手房在卖。”
大摩现在在卖的永新城，是莎玛徐家汇公寓。据了解，早在2007年1月，大摩将当时在售的永新城两栋住宅楼整栋购入。监控数据显示，这笔交易总成交价为5．3亿元，成交单价19934元／平方米，涉及房源219套，总面积26589．23平方米。
据悉，莎玛徐家汇公寓目前由第一太平戴维斯、世邦魏理仕作为一级代理，并引入诸多中介分销，售价在5万－6万元／平方米。
“上月成交的10套房源，都是在12号楼里，层数也较高。”一位参与分销的中介人士告诉商报记者。“11号楼的租约还没有满。”
相较于目前市场上挂牌的其他永新城房源，大摩的价格其实不占优势。“永新城现在的二手房基本在5．5万平方米左右，便宜点的有不到5万元的。”上述中介人士指出，由于是未满五年的二手房，这批房源的税费相对较高。大摩的那批房是各付各税，买家只需承担3％的契税。
“目前散卖在市场上的永新城。有些房源确实比大摩的便宜，但由于卖家要求的是到手价，所以几十万元的营业税等又转嫁到了下家头上，摊下来的单价也差不多。”该中介人士表示。有数据显示，这批高端二手房开盘至今已经售出了17套房源。价格集中在6万元／平方米左右。
“在现在这样的行情下，已经卖得不错了。”该人士表示，“大摩的房子还有个好处就是他们原本是酒店式公寓，带有家具等软装。等于说，你直接入住就可以了，不用再买家具。此外，在销售之前，‘开发商’会统一再装修一遍。相对于其他的房子，品质更有保证了。”
据悉，莎玛徐家汇公寓此前月租金在23000－35000元。根据该批房源92－143平方米的单套建筑面积粗略估算，买家未来的租金回报可达到约5％－6％。
市场分析人士指出，按20000元／平方米的收购成本价计算，即使忽略租金收益，大摩此次若全身而退，每平方米也可赚到3万－4万元的差价，预计可套现人民币13．3亿－16亿元。短短不到5年时间，回报率已高达150％－200％。
高端市场鲜有本地客
相关人士向商报记者透露，上月成交的10套永新城房源中，有5套为外省市人士购买、3套为港澳台人士购买，剩下的2套则由外籍人士购得。“目前像这样的高端房，无论是一手还是二手，购房的大多都不是上海本地人。”有业内人士表示，“比如星河湾就是最好的一个例子。”
近期国家发改委发布《关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》，对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。意味着外籍人士只能通过分期或者长贷变短贷的方式来进行置业，即便是自住，购房的便利性大大降低。
此后，有各种机构发表言论表示，由于目前境外人士在国内购房的比例相当小，所以这一通知基本对于楼市不会造成什么影响。不过也有观点认为，境外人士购房偏重中高端，因此，对于楼市原本已经不旺的中高端需求来说，确是又一层抑制，无异雪上加霜。
由于上述条例刚颁布不久，这一“限外令”对于如永新城这样的豪宅销售是否会影响、影响为多大还不得知。
也有人持有乐观态度。“富人们出于对居所升级、置换的渴求将长期稳定地存在着，因此高端物业市场的潜在需求量仍不容小觑。”汉宇地产市场研究部经理认为，随着如今豪宅持有者们降价意愿的增强，以及在长期旺盛需求累积的催化作用下，客户“抄底”的渴望更加强烈，二手豪宅的成交量将逐渐释放。
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“低吸高抛”：大摩已不是第一次
三年前，大摩以6．5万元／平方米的均价散卖其在上海持有的住宅项目华山夏都苑A栋部分房源（华山夏都苑共有A、B、C三栋住宅，其中A栋的1、2号楼共116套房源）。据悉，该项目是2006年末大摩以总价7．6亿元整体收购，当时的成交均价仅每平方米2．8万元。此后，大摩一直将这两栋楼打造成酒店式公寓的形式，只租不售。散卖后的报价已上涨132％，投资回报之高显而易见。
首次成功套现后，大摩便一发不可收拾。
2010年7月，大摩将浦东莎玛世纪公园服务式公寓项目以12亿元转让给摩根大通旗下基金。该项目原叫陆家嘴中央公寓，2006年5月份，大摩先后通过两次收购其4栋住宅，耗资共计7亿余元。同年12月，大摩又以38．6亿元的价格将上海卢湾区马当路与徐家汇路交界处项目的三分之二股权转让给了新加坡嘉茂信托投资基金，相比购地时投入的13亿元，净赚25．6亿元。
尽管外资以信托基金为主的操作模式决定了其需要定期套现退出的盈利模式，但也有不少业内人士认为，在目前国内房地产市场不景气的大背景下，外资的套现行为是看空内地房地产市场的表现。
（上海商报） |
