|
IC图片 合成/尹建
2007年以来全国重点城市综合地价变动情况
数据来源：中国土地勘测规划院 制表/韩晓东
各地正在紧锣密鼓地编制2012年的供地计划。北京市初步计划2012年住宅和商服用地供应总量比上年适当降低，上市地块规模也将有所控制。济南市今年的供地规模也将调降。
业内人士认为，由于国家推进节约集约用地、商品住宅土地成交清淡、保障房新增用地适度回落，2012年不少城市的住宅供地计划规模或适当削减。在楼市调控从严的情况下，今年全国地价可能仍将有一定程度的环比回落。
多地供地计划将调
对于北京市2012年的国土资源工作计划，中国证券报记者了解到，根据初步安排，北京将适度降低住宅和商服用地供应总量，重点确保政策性住房供地、重点地区和重点新城建设，优先供应区位条件较好、周边市政设施完备的地块。
供地总量方面，有媒体报道，北京市今年的供地计划初步确定略低于去年，大约在5700公顷至6000公顷之间。如果该信息确凿，这将是近三年来北京首度调降年度供地目标。
从北京市近年来供地计划变动情况来看，计划供地规模与房地产市场走势往往相互影响。上一次北京调降供地计划规模是在楼市不景气的2009年初，由 2008年的6100公顷降低到2009年的5700公顷。此后随着楼市以及经济的明显好转，2010年和2011年北京市土地供应总量计划分别为 6400公顷和6500公顷，均保持正增长。
国土资源部相关负责人对中国证券报记者表示，2012年全国供地计划目前还没有编制完成，“两会”期间要进一步探讨。目前各地土地需求仍然保持高位态势，但供地计划不可能“按需划分”。
“供地指标与投资、城市建设等方面密切相关，具体指标还没有最后确定。但可以肯定的是，对于住宅供地这一块，国家仍然将对总体规模进行一定的保障。”该负责人说。
1月召开的国土部工作会议明确，今年要加强土地调控，保障科学发展用地，从严从紧投放年度建设用地计划指标。
“建设用地投放从严从紧，并不是由于房地产市场冷清导致的。”中国土地勘查设计院副总工程师邹晓云认为，更多是为了大力推进节约集约用地，避免用地浪费和打击囤地。
“目前的首要问题是把用地增量控制住，才能更好地推动存量的盘活。”山东省国土资源厅相关负责人建议，土地调控应利用多种杠杆，土地利用率还有很大提升空间。目前的土地浪费主要问题在于占地成本太低，土地增值收益太高，导致土地利用粗放、闲置现象严重。未来要完善相关制度，让闲置土地者付出高成本，这样才能通过价值规律的作用，引导和倒逼节约集约用地。
一般而言，建设用地可以分为交通运输用地、工业仓储用地、公共服务用地、住宅用地、商服用地等方面。某大型房地产企业内部人士认为，成交清淡是北京酝酿削减住宅和商服供地规模的重要原因。去年四季度以来，土地市场流拍现象越来越多，这种情况短期仍可能持续。前两年北京土地出让价格大幅上涨，现在很多地块即使以底价出让，不少企业也不愿意出手。“2010年和2011年，北京土地出让金收入都超过了1000亿元，今年看来很难保证再达到这个水平。”他认为。
除了北京，其他一些城市也对供地计划总量进行了削减。济南市国土局日前公布，根据初步确定的供地计划，2012年济南市本级计划供地3万亩，较去年的3.42万亩有所下降。
乌鲁木齐市国土资源局新近数据显示，2012年该市计划安排土地供应总量6万亩，比上年的3.75万亩相比明显提高。其中，交通运输供地是总量猛增的最重要因素，而今年住宅供地规模为1.05万亩，环比降幅超过20%。
住宅用地料减少
中国证券报记者还了解到，除了适当削减供地规模外，今年北京市还将控制上市地块规模，降低企业拿地门槛，保持土地市场健康稳定。
至于控制上市地块规模，有房企内部人士说，前两年北京已经开始有意控制地块规模，目前单地块规模原则上不超过30万平方米。这主要是考虑到如果地块规模太大，容易造成开发商对该区域资源的垄断，而且单幅地块过大容易产生“地王”。“今年重申控制上市地块规模，可能还有一个考虑，就是不希望成交总价太高，给开发商拿地带来过大压力。”
邹晓云认为，今年全国住宅供地规模预计将适当减少。一方面由于楼市调控效果逐步显现，商品房用地需求有所降低；另一方面，今年新增保障房规模为700万套，比去年有所减少，保障房供地规模也将降低。
从近年情况看，在汇总各地上报的数据之后，全国住房用地供应计划一般于4月或5月公布。国土部数据显示，2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷，比上年增长18%。其中，保障性安居工程计划用地7.74万公顷，占总供地规模的35.5%。
天津市国土房管局局长吴延龙表示，今年国土部提出从严从紧投放建设用地，土地供应与供地率挂钩，这具有很强的针对性。与供地率挂钩实质是与用地率挂钩，现在批而未供的土地很多，供而未用的土地也不少。土地闲置现象不只存在于房地产用地领域，工业以及公益设施用地中也同样存在。把批出的地真正用起来，是目前的重要课题。
地价可能继续回落
对于供地计划调整是否会影响到房地产市场健康发展，浙江省某地级市国土局人士说，现在普遍存在年度计划规模与建设用地需求之间的矛盾。在市场经济条件下，土地的资源、资本属性被显化，土地投资行为放大了土地的需求。“去年本市年初统计的用地需求有8万亩左右，最后实际供地只有4万亩左右，事实上也基本解决了用地需求。”他表示。
中国土地勘测规划院提供的数据显示，去年四季度，全国主要监测城市地价总体水平为3049元／平方米，环比增幅为0.29%，连续四个季度增速回调。其中，住宅地价为4518元／平方米，环比上季度持平。
链家地产首席分析师张月认为，2011年北京市土地市场呈现量价齐跌的态势。这一方面是由于政府开始放慢供应节奏，降低供应量；另一方面则在于开发商拿地意愿较低。虽然不少房企仍有储备土地需求，但高压的调控政策让房企资金链不断收紧，面对不太明朗的市场前景，房企采用了现金为王、减少购地、加快清理库存的经营策略。
面对冷清的楼市成交局面，不少开发商拿地心态颇为忐忑。“最近市里推出了一块商业和住宅综合用地，我们很感兴趣，毕竟现在的地价还比较低。只要保证资金链不出现问题，公司考虑积极争取拿下这块地。”河北省某市房企负责人表示。
“去年我们公司在北京只拿了一块地，最近刚刚开盘销售。北京的地现在越来越稀缺了，如果资金允许和条件合适，肯定还是希望拿地，但目前各方面的不确定性还很大。”某香港房地产企业人士说。
北京中原地产市场部研究总监张大伟认为，2012年北京土地市场的出让金收入很可能会继续下调，难以突破1000亿元。土地价格的下调将给开发商降价带来更大的动力，这不仅体现在直接拉低项目销售价格，还在于开发商为了获得资金拿地而考虑降价销售。
邹晓云认为，在楼市调控未见放松的情况下，今年全国地价可能仍将有一定程度的环比回落。
（中国证券报） |
