百亿巨资逆市拿地 招商地产梦回一线阵营

近期，招商地产在土地市场上的动作引人注目。

2月14日，招商地产联合九龙仓旗下的大连盈致企业管理有限公司斥资23.7亿元拿下了北京市朝阳区来广营地块，虽是底价成交，但从2011年1月至今，招商地产已经8次重复这样的动作，拿下15幅地块，土地价款高达106.65亿元，超过了其2011年销售额的一半，相比2010年更是翻了数倍。

逆市之中频频拿地

从2011年12月下旬开始，招商地产在土地市场上频频发力。2个月之内，在武汉、青岛、贵州和北京四个城市拿下10幅地块的开发权，按其所有权益比例计算出资额，耗资高达52.12亿元。

而在2011年前三季度，招商地产已经斥资42.68亿元，将佛山、武汉、镇江、深圳的5幅地块收入囊中。2011年至今，招商地产已经砸进土地市场94.8亿元，新增可开发建面超过了320万平方米，而据中房信集团统计，招商地产2011年的销售面积约为122万平方米。

楼市低潮期，多数开发商纷纷放缓拿地节奏。据记者初步统计，作为行业“风向标”的万科，2011年在土地市场投入约为320亿元，比2010年大幅下滑了46%以上，而且万科在竞拍中多选择了联合拿地。

对比之下，据初步统计，招商地产所拿的15幅地块中，只有来广营地块与九龙仓各占50%权益，并按权益比例出资。如果按实际出资金额计算，在2011年至今的时间段内，招商地产与万科在土地市场上投入差额则更小。

调控持续，楼市进入深冬，但招商地产近期在土地市场上却显得极为大胆，大手笔频出。去年5月，招商地产在镇江豪掷30.1亿元获得了30万方的土地。去年12月，在首次进军武汉8个月之后，又在当地投入34.1亿元，拿下总建面超过百万的3幅地块。加上北京来广营地块，三次出手就花掉了近88亿元。但2011年招商地产的销售金额只有万科的17.4%。

不仅如此，招商地产董秘刘宁曾对媒体坦言，“比其他房企来说，超千万平方米的土地储备看似低，但这不是我们的弱项。我们的大股东在深圳蛇口有很多的土地储备，我们完全可以向大股东再拿地，这方面我们并不担心。”

大股东是指招商局集团。

最大支持和压力同时来自背后大股东

去年三季度，郎咸平指出“招商地产今年以来耗资108亿抄底拿地”，被指误多算了招商局所属的蛇口太子湾片区地块而闹出“乌龙”。不过，记者还是在蛇口太子湾片区地块开发中发现了招商地产的身影。

“招商地产将有机会从招商局获得在商业地产、住宅地产方面的项目”，去年4月份蛇口地块出让之前，招商地产董事长林少斌就曾在股东大会上表示，根据规划，招商局在蛇口的港口、仓储和物流为主的用地，有相当一部分将会改变原有的工业用途。但这些都不会在财务报表中显示。

大股东的支持不仅来自土地方面。“在大股东的支持下，多渠道筹集资金，合理筹划有息债务的币种期限结构，控制债务综合成本，保证了公司经营和发展的资金需求”，招商地产公告曾明确指出，大股东为公司提供了直接融资支持，以及银行贷款方面的优势。

此前的资料更为清晰。2007年招商地产的非公开发行中，大股东全额认购，而募集的资金也用于收购大股东旗下的房地产公司股权、持有型物业和土地资产；2008年招商地产的公开增发中，大股东又超额认购，而募集资金59.4亿元中的26.0亿元又用于收购大股东下属资产，之后，考虑到市场因素，大股东还下调了资产价格约20%。

但招商地产也同时面对来自大股东的压力。“在以稳健著称的招商系里，能在房地产全面调控之年，敢以这个速度发展，第一说明集团上面给的压力很大；第二招商地产新的管理团队开始注意增长速度的重要性，记得去年股东大会上有股东质疑招商地产的发展速度太慢，对比2005年同期起步的万科、金地已经落后太多”，一位业内分析人士指出。

“作为招商局集团三大支柱产业之一的房地产，招商地产已经低调很多年，而且和系内的招商银行相比已经差了不止一个档次”，上述人士分析，“随着傅总当选招商系的掌门人，必然会在发展战略上需找新的突破口，未来发展前景同样远大的招商地产成为必然的首选。”

梦回一线房企

据中房信集团统计，2011年招商地产以210亿元的销售额名列第17位，落后第10位的世茂地产105亿元，与排在头名的万科差距高达1000亿元，与名次不断下滑的金地尚相差80亿元。

不过，招商地产正在为回归一线房企，重新与“招保万金”中的另外三家回到同一条线上，在组织构架等方面做出了一系列调整。

去年2月份，招商地产原总经理林少斌升任董事长，原副总经理贺建亚升任总经理，原董事长孙承铭则调往招商局集团担任副总裁一职，分管地产业务。招商地产在集团内部实质性地升为一级公司，与金融、交通运输以及基础设施建设等方面重新形成三驾马车之势。

接着在3月份，招商地产又宣布成立深圳招商商置投资有限公司，意欲加大商业地产投入，进入“住宅开发+商业开发与持有”综合服务开发模式，对房地产板块进行加速。

正是在公司内部结构调整之后，招商地产分别在去年4月、5月、7月、12月，今年1月、2月斥资近90亿元，拿下了多个城市的14幅地块。

“公司的目标是做一流的房地产开发商，希望未来10年能够进入到一线地产商的行列”，去年4月份，刚刚上任不久的林少斌坦率承认自己所负担的重任。

而在同样处于地产行业低潮的4年前，林少斌就曾表示，“要增加储备，在宏观调控的政策下，我们有很多的机会去拿地，如果你不敢拿，等时机都过去了，大家都好起来了，你就失去竞争力了”。或许这正是林少斌得以在现时期掌管招商地产的重要原因。

不过，目前招商地产的资金状况却日渐紧张。申银万国证券分析师殷姿分析认为，招商地产前三季度经营活动现金净流出为215.9亿元，同比增加54.1%，远高于收入的增速，因此导致公司经营性现金流持续负流出，累计达到27亿元左右。

尽管招商地产2011年三季报显示其手持超过120亿元。但如今，三季度盈余的现金流约有一半都投进了土地市场。与在土地市场风生水起不同，2011年招商地产在资本市场碌碌无为。去年5月，筹备已久的50亿元增发方案也胎死腹中，只好通过银行贷款弥补。

对于招商地产目前的资金状况，有分析人士认为，招商地产从2007年开始再融资一直没有踩对时点，发展所需的资金全部需要自筹，现在超常规的发展还需要招商局集团的全力支持。

此外，尽管招商集团顺利完成了2011年度的销售目标，但是在房地产寒冬期，其销售回款也同样受阻。来自北京市住建委网站的信息显示，招商地产在北京市场的两个项目销售都不算理想。珑原家园最新一期开盘至今8个月，去化率只有9%，该盘前年11月推出的房源，去化率也还不到一半。而招商上苑是危改小区住宅，去年6月开盘至今去化率也仅仅达到74.2%。

华远集团董事长任志强曾说，“谁都知道在低潮的时候拿地，高潮的时候卖房子，问题在于你有没有银子，问题在于你得有本钱。”

对于背靠大树的招商地产而言，现在或许是“弯道超车”的最好时机，但逆市拿地远没那么简单。