调控重压加速楼市“拐点”来临
房价坚冰正在消融。国家统计局18日公布的数据显示，1月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比全部止涨。接受《经济参考报》采访的专家认为，在调控依然从严的形势下，楼市“拐点”加速到来。专家们预计，未来房价回调趋势仍将持续。
房价继续保持下跌态势
统计显示，1月，全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有48个城市，持平的有22个城市，上涨的城市为0，价格下降的城市有所减少，价格持平的城市有所增加，价格上涨完全停滞。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时说，1月份，70个大中城市新建商品住宅价格比去年12月份下降了0.15%，相比去年12月份新建商品住宅价格环比跌幅有所收窄，价格跌幅走势四个月来首次出现回升，但并不意味着跌幅已经触底，主要原因应该是1月是春节月份，属传统淡季，楼盘促销活动减少。
杨红旭分析说，在中央政策依然从紧，而且芜湖救市新政被叫停的情况下，接下来数月，促销活动将会增加，继去年10月至11月那次促销潮后，第二轮促销活动将很快展开，预计促销楼盘数量将会大幅增加。2012年上半年，房价将继续保持下跌态势，下半年才有可能趋于企稳。
链家地产市场研究部冯联联认为，虽然年初全国平均房价环比指数略有回升，但70个城市房价无一例外全部停涨，并且涨幅为0的城市从去年12月的16个增加到1月的22个。一方面是受到假期和销售淡季的影响，房企销售意愿并不强烈，另一方面，去年四季度以来多个城市都掀起降价潮，并且一些项目在去年降价后可降空间缩小，同时部分房企正处于政策观望期，导致目前很多城市出现房价僵持的情况。
库存高企业绩缩水
在房价加速松动的同时，市场观望情绪日益加深，成交大幅下滑库存不断高企，而房企的业绩更是出现大幅缩水。
北京中原市场研究部统计数据显示，2012年1月10个重点城市新建住宅成交量环比上月下降5成多，与去年同期相比减少近7成。一线城市中，北京降幅最大，成交量为44.09万平方米，环比上月减少65%，与去年同期相比也有64%的降幅；上海成交62.58万平方米，环比上月减少44%；广州成交21.49万平方米，环比减少42%。
截至1月末，北京、上海、深圳、广州等10个典型城市的新建商品住宅库存总量达到5900万平方米。同比来看，这一库存量增长了40%，处于高位运行状态。存销比达到了16.0，创下近几年的新高。
另据中原监测数据显示，2012年1月，主要城市的住宅新增供应出现大幅的萎缩。7个重点城市新增供应面积合计环比2011年12月下降79%，同比降幅为64%，并已创2008年以来的单月供应量的新低。
成交量和供应量的大幅缩减，进一步加剧了房企销售业绩的缩减。近期，上市开发商陆续公布1月销售业绩，多家房企销售业绩出现明显下滑。据中原监测，十大标杆房企1月合计销售金额环比下滑幅度约近六成，并可能达到近两年来的历史低位。在已公布业绩的开发商中，除万科1月销售金额同比有增长外，保利、富力和绿城1月的销售金额同比降幅均在六成以上，较2011年12月的环比降幅也皆超过五成。
中原集团研究中心认为，在低迷格局短期内难以改观的情况下，进一步通过降价促销来缓解存货压力，将可能是大型开发商近期的第一要务。
北京中原市场研究部总监张大伟告诉记者，当前房企股权变动加剧，卖不动房开始卖股求生。1月份公开市场全国楼市成规模(交易额超千万)股权交易达到了20宗，披露市值达到了67.8亿，相比2011年同期的9宗31亿的规模上涨了120%。北京中原地产市场研究部统计数据显示包括东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司，从该领域撤资或减少相关资产配置。
张大伟说，在目前来看，2012年楼市调控继续维持一定力度已经是大概率事件，特别是信贷继续偏紧已成定局，在大形势下，预计2012年对大部分开发商来说依然是严冬，出售部分项目或者股权的交易将会非常普遍，预计规模股权交易全年很可能突破千亿，而房地产股权及资产全部交易额很可能突破3000亿。
博弈升温难抑房价下行趋势
受调控政策影响，房地产市场观望气氛浓厚，购房者购房预期下降，市场进入深度博弈。芜湖新政刚一出台即被叫停，反映了中央促进房价合理回归不动摇的决心，房地产市场量价将继续调整。
中国指数研究院认为，芜湖房产新政被叫停，调控不放松的政策预期加强。去年底中央经济会议明确2012年坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归。近期温家宝总理多次强调房价合理回归不动摇。去年末，佛山、成都放松限购均被叫停。芜湖是今年首个出台房地产新政的城市，尽管是支持合理住房需求，但由于受到社会强烈关注，扰乱政策预期，出台4日即被叫停。目前来看，中央对地方政府“救市”充满警惕，这将进一步强化房地产调控不放松的预期。
住建部政策研究中心主任秦虹近日也公开表示，2012年是地方政府财政压力相对较大的一年。但是中央关于房地产市场的政策趋势已经十分明确，“无论长期还是短期都没有动摇的可能。”
秦虹说，2012年地方政府需要在保障房建设上进行持续的财政投入，而此前的贷款和融资正在进入偿还阶段。再加上土地收入的缩水，支出增加，收入却在减少。“在这种情况下，地方政府在政策制定上反而要把握尺度。”
事实上，由于房地产投资缩水、土地出让收入下滑，自调控政策颁布以来，个别地方政府在、执行政策上的博弈心理从未消退。继芜湖之后，中山市政府此前颁布的新政也紧急改为“试行”。
自2011年上半年楼市调控执行以来，已经有至少14个城市出台了微调措施。其中，不乏因楼市萧条、土地财政吃紧后，而自主“救市”的城市。中原地产分析称，目前楼市调控的主要压力是来自于地方政府因市场萧条的松绑冲动与中央政府严格调控之间的博弈，由于芜湖新政的搁浅，“预计在上半年不太可能再有城市会明确出台楼市松动的政策”。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者，芜湖楼市新政出台后迅速夭折，除了表明地方政府与中央在楼市调控上的博弈，也再次印证了今年中央将坚定不移地继续执行楼市调控的决心和信心。“所以，2008年底到2009年初政府救市的那一幕，绝对不会在今年重演，正在执行的楼市调控政策绝不可能出现调头。”
冯联联认为，在2012年楼市调控效果继续巩固、促进房价合理回归的背景下，降价趋势仍会持续。同时，1月份全国多个城市新房市场成交跌入谷底，“为加速销售回款，将不断有开发商加入降价换量阵营，新房价格预期会进一步下调。预计2012年降级格局和降价趋势都会进一步深化。”
亚豪机构副总经理任启鑫也表示，2012年楼市交易量、价已全面进入下行周期，1、2月份新房供应持续低迷，而开发商在资金上的压力与日俱增，市场颓势难逆，房企正在艰难过冬。由于需求贫瘠，开发商实现预期销售业绩的唯一方式就是降价。目前北京3月份有21个项目计划入市，过半婉转报价，大幅降价前兆已经显现，房企的不安、试探心态是楼市即将出现更大范围、更深幅度价格下滑的前兆。 |
