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24日，央行正式下调存款准备金率带来的4000亿元流动性，让房地产业产生了不小躁动。
龙年楼市开局，地方政府却频频出售“微调”楼市，不少开发商纷纷借着存准金下调的消息进行促销，甚至打出“首付一成”的旗号，楼盘销售数据略显暖意，地产股也产生一波“小阳春”式的强劲反弹。
行业存货总量或超5万亿
短暂的回暖，也难掩房企今年压力。据北京中原市场研究部的数据，截至2011年底，受到监测的标杆房企在售项目库存量约2496万平方米，与去年年中相比，标杆房企库存量增加约七成。
11个典型城市库存总量达73万套，比上年同期增加26万套，涨幅达55%。wind数据也显示，已披露2011年年报的27家上市房企库存总量达141.14亿元，较去年64.98亿元的存货总量增长了117%。
据兰德咨询推算，到2011年年底，预计全部上市房企的存货总量可能会超过1.4万亿元。若按照上市房企市场占有率超过25%来推算，全行业的存货总量极有可能已超过5万亿元。
虽然央行在2月18日的降准0.5个百分点，给开发商释放了一个积极的信号，但市场流动性不足，库存量不断激增，开发商资金断裂，拿地积极性骤降，2011年楼市的压力实则已经超过了2008年。
3600万套保障房：鸡肋的选择？
据业内人士透露，保障房与商品房相比，毛利率仅为3-5%，与普通商品房平均30%的收益相去甚远，对于开发商而言无疑是一个“鸡肋”。
近日，财政部部长谢旭人接受媒体采访时指出，“2012年地方债的发行规模将进一步扩大，高于历年的2000亿元的规模，达到2500亿元左右。”并称，“地方债将优先用于地方保障房建设。”
作为调控的长期手段，“十二五”间中国将建设3600万套保障房。中央政治局对2012年地产政策的定调是：“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归“，暗示政策短期仍趋于以控制房价为主。
作为调控的长效手段，中国计划“十二五“期间宣布建设3600万套保障房，监管层希望以保障房来消化一部分刚性购房需求。据了解，中国将安排在2011年和2012年分别投建1000万套，此后三年再投建1600万套。不过，这么大量的保障房建设能否顺利完成仍是一个问号。
坊间盛传这一笔“保障房建设账”：一年1000万套的建设量，按每套60平方米， 仅以每平方米建设成本(不含土地成本)3000元计，至少需要投资1.8万亿元。而三年3600万套则至少需约6.5万亿元的投资。
“未来五年3600万套的建设计划是否有足够的资金支持？在保障对象模糊的背景下，如何确保分配公平？保障房的主体公租房承租人如何退出等等问题都悬而未决。”路透财经分析指出，“中国政府正面临着艰难的选择，持续的楼市调控势必伤及正在下滑的中国经济，若稍有放松则可能令持续20个月的调控功亏一篑。”
一方面是大力推进3600万套保障房建设的“硬指标”要求，一方面是地方财政的“捉襟见肘”，这是一场“理想与现实”的较量。“没有土地出让，何来保障房？没有商品房热销，保障房实现就是一场梦，”地产评论人陈宝存称。
在持续调控下，全国土地市场已明显降温。中国指数研究院统计指出，2011年全国130个城市的土地出让金收入同比下降13%。中投证券对2012年1月全国130个城市的土地成交样本分析，百城的土地出让金大幅减少约五成。
据财政部数据，2011年全国税收收入中，与房地产、土地相关的契税、土地增值税，其增速都出现明显下滑。其中，契税增速回落30个百分点，土地增值税增速回落16.3个百分点。
此前芜湖的“3天新政”，分析指出与去年房地产税收和土地出让金收入大幅下降有关。事实上，这不是个案，而是地方政府面临的一个共同难题。
有地方官员曾透露，“土地出让金收益中，用于保障房建设的有10%，用于教育的有10%，用于农田水利的有10%，目前许多政策设计本身就对土地市场形成了很高的依赖度。如果土地市场长期偏冷，地方的财政压力就会非常大。”
中国这场史上最严的房地产调控已经足足坚持了20个月，但行政限购令强压下的仍是旺盛的需求。近日地产股经历的小阳春行情也似乎印证了这一点，光大证券发布研报认为，楼市接下来迎来中央政策见顶、地方不断微调、流动性趋宽松、成交回升的局面。
受此利好，不少大型房企也纷纷逆市提高了2012年的销售目标，如绿城2012年提出400亿元的销售目标，超出 2011年实际完成的销售额13.3%。富力地产2012年的销售目标超2011年完成额10%， SOHO中国口气更大，其2012年的销售目标比2011年实际销售额高出111%。
中国国际经济交流中心专家马庆斌指出， “从中央最近的表态来看，在这个关键的时期地方如果有所微调或者有所变动，一旦形成骨牌效应可能会导致调控的趋势逆转。”（21世纪网） |
