庞大的轨道交通网络，将颠覆城市的布局，压缩空间的距离，杂糅各种文化。对生活的影响尚需时间验证，但精明的投资者，估计早已闻风先动。
不过，地铁商业虽好，风险却也并存。对此，三益中国院长高栋认为，住宅是政策风险大于市场风险，而商业地产的市场风险远大于政策风险，所以投资商铺可能比住宅风险更大。
“随着轨道交通建设带动沿线站点土地的开发，轨道交通在站点沿线土地开发中首先便扮演了规划投资先行者角色，以轨道交通为核心，改变原有城市旧格局，重新定义城市整体空间、功能规划布局。通过轨道交通沿线土地的开发，吸引大量投资，从而带动区域经济的快速发展。”在高栋看来，轨道交通将为武汉带来巨大潜力。
而且近来房地产住宅市场迎来10年来最严厉的两轮调控，部分开发商转向商业，有钱一族也闻风买铺，其势汹汹。“虽然轨道交通能有效缩短与城市内部的空间距离，串联并构建起沿轨道交通的产业链，增进资源信息人才交流，快速带动城市建设的发展，但不做深度思考判断的商铺投资仍是一种博傻行为。”高栋认为，轨道物业的投资需要更多的思考和技巧。
他分析，住宅是政策风险大于市场风险，而商业地产的市场风险远大于政策风险。同理，住宅只有一种物业价值；而商业则有双重价值，即物业价值和运营价值，后者的价值往往更大。基于此，一个商业体成功的关键在于后期运营，因此不建议个人投资者做大风险的商业投资。
谈到目前的商业地产现状，高栋认为很多开发商没有经验，往往先拿地，再做设计、建造、招商[简介最新动态]、运营。其实，商业的产业链很长，正确的做法是确定了商家性质、未来如何运营，而后是商业设计和建筑设计，这样运作，商业地产成功的可能性才会更大。商业地产开发过程中存在很多服务链，像鱼刺一样紧紧编织在鱼骨上，这种全程一体的模式，即是鱼骨模式。
“对个人投资者而言，有几条可遵循的原理。”高栋说，第一是“买整不买零”，对有资金实力的投资者，不建议买零散的小铺；第二，“做法人不做个人”，指在条件允许的情况下，成立一家公司去购买投资商业，因为个人购买投资商业，往往要缴纳高额的税费。
“就个人投资而言，无论投资哪种形态的商铺，都应先了解商圈，了解项目未来经营能力。”他提醒，值得注意的是，市场上存在不少售后返租的商铺。这类铺子并非不能买，但买之前要做好判断，如果卖家的目的只是为了卖掉铺子，而不是后期经营，那么这种方式的返租风险很高；而如果卖家在卖之前约定了每年返租多少，本着持续经营的态度，则不管过程多么曲折，总有翻本的机会。
轨道交通型城市综合体 发展空间大
随着城市经济发展和城市建设在地方政府的工作重心的提升，在中国很多省会和区域重点城市，经济总量、城市发展水平、内在和外来消费客群等方面都属于全国的中等水平，有对城市综合体的巨大需求，同时又具有发展城市综合体的先天性缺陷。
高栋认为，在发展提速的二三线城市建设中，轨道交通的作用越来越起到极大的推动作用。从三益中国对部分城市的调研结果显示，在已经完成轨道交通规划设计，城区范围内规划多条轨道交通线路的城市，轨道交通的建设完工，将在空间上改变该城市的半径和区域属性。
参考目前国内一线城市发展轨迹，一般在城市核心区高端城市综合体之后出现，轨道交通型城市综合体一般以商业、办公为主，位于城市现有或新兴的商业商务区，消费客源和客流能够得到保障，因此其未来发展空间极大。
同时，轨道交通建设、城市的外沿式发展，在主城周边逐渐形成“卫星状”的商务商业居住区域，特定的辐射半径、满足便捷、就近的城市消费需求，因此区域性明显的城市综合体也是未来发展的方向之一。
（武汉晚报） |
