一线城市土地储备不足 世茂第二轮降价有待观望

 http://www.lgmi.com    发表日期:2012-3-15 9:24:20  兰格钢铁
    3月6日,世茂房地产(00813,HK)对外公布2月份营运数据,2月份实现合约销售额20.7亿元,合约销售面积20.53万平方米,同比分别增长70.9%及97%,合约销售额环比增加127.5%,而销售面积环比增幅更高达3倍。

    不过,世茂地产近期成交的楼盘均价,较之前有了较大幅度的下降。虽然造成均价下调的部分因素是世茂地产主力销售楼盘由北京、上海转战到了南京、昆山。不过,仅从最近世茂在南京、昆山、杭州等地的项目销售情况来看,上述地区项目的降幅也不小。在近期这一波降价跑量之后,世茂地产是否还会高举降价大旗以促销量?

    降价针对部分区域及项目

    《每日经济新闻》记者调查发现,世茂地产近期在南京等地的楼盘降价幅度最高达到约25%,如南京世茂滨江新城17号楼的部分房源降价幅度达到4000元/平方米,降幅26%左右,折后价仅为11000元/平方米,较周边其他楼盘具备一定价格优势。据了解,世茂地产此次在南京推出的优惠房源已消化130余套,现在只剩下200平方米以上的少量房源。

    那么,降价销售会否降低企业的利润率?按世茂地产2011年中期财报数据,其平均毛利率达到40.4%,略高于行业平均水平。据上海聚源数据服务公司统计,去年第三季度,A股上市房地产公司的平均毛利率为38.58%。

    高企的负债率对其回笼资金的速度提出了更高要求,这或许是世茂地产目前启动降价销售的一大动因。截至2011年6月30日,世茂地产的资产负债率为72.08%,净负债率由2010年12月31日的67.9%上升至2011年6月30日的75.3%,远高于行业平均水平。瑞信3月5日发布报告称,预计世茂地产去年盈利符合市场预期,但负债比率将升至逾90%。

    穆迪曾预计,世茂地产在2012年将到期的债务及土地款项高达160亿元,而目前内地房企的融资环境仍不容乐观。去年3月2日,世茂发行了本金总额为3.5亿美元的担保优先票据,年利率达11%。这笔融资的主要用途是赎回2006年浮息票据的未偿还本金额提供资金,以及偿还其他现有债务。

    对于降价销售的原因及目标,世茂地产在接受《每日经济新闻》采访时表示:世茂在不同的市场情况下采取相应的推广方式和销售策略,在不同的阶段针对一定范围的产品推出的优惠举措,属于企业正常合理的市场营销手段和行为。目前仅存在于部分区域及项目,并非战略调整考虑。

    土地储备转向二三线城市

    世茂地产的土地储备能否跟上降价跑量?公开资料显示,截至2010年6月30日,该公司土地储备的平均土地成本约为1496元/平方米。从数据上看,世茂地产在2010年6月前的土地储备拥有较大的成本优势,这给该公司带来了丰厚的利润,而在行业低谷期时,其降价跑量的空间也较大。

    另一方面,随着低成本土地的逐渐消耗,未来世茂房地产可能面临的更大问题是其土地储备。2011年3月申万(香港)发布的报告中指出:“我们在今年年初看空世茂,主要基于两点原因:一是一线城市土地储备较少并不意味着在市场低迷阶段能更好避险。二是在难以股权融资的情况下,资产负债状况无法改善。”

    至今,世茂地产的一线城市土地储备并未有大幅增加的迹象。《每日经济新闻》记者查阅财报发现,截至2011年6月30日,世茂地产的权益土地储备为3810万平方米,2011年上半年新增土地储备主要分布在二三线城市。

    中房信分析师薛健雄认为,许多全国性房企在一线城市已经很难赚到钱了,对于世茂地产等资金需要快速周转的内地房企,只能越来越多地转向二三线城市。

    对于公司的土地储备问题,世茂地产表示,公司土地储备充足,主要分布在发展潜力巨大、房地产市场尚未饱和的省会级二三线城市,不但确保了项目的发展空间,更提升了公司的抗风险能力。

    房价或已接近底部

    东兴证券的报告显示,世茂地产目前可售项目基本位于东部二三线城市,分散于34个城市。由于前期土地成本相对低廉,上述项目具有较高的盈利空间,这也使得世茂地产在项目销售定价时有较大操作空间。

    但近期不少降价楼盘的销售额都出现了明显上升,说明目前的房价已经得到了部分购房者认可。对此,薛健雄认为,部分资金紧张的房企,从去年下半年就开始降价,根据各自的资金状况,目前越来越多的房企已经陆续加入降价队伍,到今年二季度,可能还会有新的房企开始降价,但随着销售量的提升,降幅会逐渐趋缓。未来房企之间更多会在项目的品质、包装和营销等方面去比拼。

    以世茂地产为例,如果目前实施了降价的项目已经能够取得较好的销售成绩,那么其再次推出第二轮降价就已经没有必要了,未来更重要的是如何根据市场需求去调整自己的产品线。世茂地产表示,在三、四月份,将加大销售力度,推出多个大型新项目或加推现有项目,以继续增加销售额。

    (本文来源:每日经济新闻)
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