“几天前，我们刚刚将首套房贷利率最优惠折扣调至8.5折。调整的通知是在两会后由上海分行下达的。”交通银行(601328)上海分行某支行信贷经理向记者证实。
此前，有市场消息称，上海、北京、广州等地个人购房贷款优惠利率幅度扩大至8.5折。其中涉及上海中行、农行、建行等大型银行。北京中行、农行、工行等也曾发文明确首套房贷利率实行8.5折优惠。类似情况在广州等地也得到证实。
不过，并非所有银行都在落实8.5折优惠利率，上海某城市商业银行人士表示，目前还没有接到调整首套房利率优惠的通知，仍在执行基准利率。“但是如果业内都开始这样操作，我们也会跟进的。”上述人士称。
对于各大国有银行集体调整房贷优惠利率，银行业人士和房地产界人士都表示可以理解。2011年，为落实严格的房地产调控政策，各大银行纷纷收紧房贷，并一度把首套房贷款政策调整为首付三成，利率回归基准。这在住建部政策研究中心主任秦虹等人士看来，其实有违政策导向。“关于首套房政策，自2010年'国十条’以来，其实没有调整。但是在2011年，我们看到有些银行提高了首套房贷款利率，这就造成一个结果，本来政策是鼓励和支持首套房购买的，但是在实际执行中，由于贷款利率上升，就增加了首套房购房者的负担，这和政策导向是不一致的。”秦虹说。
今年以来，温家宝总理在多个场合强调促进房价合理回归，增加普通商品房供给。对此，业内人士普遍认为，今年房地产调控的整体力度不会放松，与此同时，国家也将继续支持中低价商品房的刚性需求。这样既有助于平抑房价，又有助于维持房地产投资和成交量的总体稳定。
两会期间，央行副行长刘士余在新闻发布会上称，对居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，鼓励商业银行向首套普通商品住宅贷款客户提供优惠利率。工、农、中、建四大行在京召开座谈会时也提出，首套房贷款利率要“在基准利率之内”合理定价，并要求“改进房地产金融服务，提高贷款审批效率”。
“其实年初，农行等就已经出现了9折房贷利率优惠，但其他多数银行只有9.5折。统一调整至8.5折的优惠，确实是最近几天的事。”交通银行有关人士告诉记者。据他介绍，除了利率优惠外，首付最低三成的“红线”没有改变。
对于首套房利率优惠幅度变化可能对市场产生的影响，合富辉煌首席市场分析师黎文江称，这可能在一定程度上刺激刚性需求入市，推动楼市成交继续回暖。银行业人士也透露，3月以来，房贷业务数量确实有所上升，从每套房贷款额度来看，成交主力也多是首次或改善型的刚性需求，贷款多为公积金和银行组合贷款。
不过，中介机构也提醒，并不是所有首套房购房者都可以享受大幅度的利率优惠。“受一些因素刺激，近期房地产交易较以前确实活跃了不少，一些刚性需求开始被带动起来。但这也需要视客户资信状况而定，有的客户资信情况好，那么利率折扣可以执行。如果资信等级较弱，贷款的难度就会比较大。”中介机构工作人员表示。
对于房地产开发贷款，银行业人士称目前仍十分严格，“基本不贷。”“我们现在很难从银行拿到贷款，所以无论是国企还是民企，在银行融资都比较困难。”华东一家大型国有房地产企业负责人告诉记者。
据业内人士称，一些缺钱的房地产企业目前在民间融资的年息高达50%，春节前甚至曾达到70%。“我们也很奇怪房企为什么宁肯要这么高成本的融资也不通过降价加速回款，可能对他们来说，这点利息还是要比降价的损失要少吧。”一位银行业人士称。
“受惠于首套房利率打折，现在刚需看房客户量猛增，成交量也一下子提升上来了。”北京市某刚需盘的一位销售经理这样告诉本报记者。
近日，多家银行将首套房贷利率下调到了基准利率，甚至重回打折时代。据记者了解，其中广州已有银行给优质客户8.5折利率优惠，北京、上海亦出现最低9折的利率优惠。
据此，北京中原市场研究部总监张大伟证实，一线城市首套房利率确实在逐渐回归9折左右。
张大伟指出，根据中原地产市场研究部统计数据显示，目前北京上海等一线城市的主流首套房贷款利率已经从2月份的基准，再次下调到9折左右，而且之前是有条件限制才能享受9折优惠，现在则是，只要购房者符合正常的首套房条件，很大部分均可以享受9折的待遇。
“以贷款100万20年为例，相比基准，9折的月供为7365元每月，比基准少418元，总利息减少了10万。”张大伟表示，由此来看，首套房贷利率的打折优惠一定会促使短期楼市成交量上扬，尤其刚需将率先享受这一楼市调整带来的“红利”。
“有一天我们一共推出90多套房，当天签了50多套，购房人几乎都是首次置业的刚需一族。虽然房价比照去年有一定下调，但这一价格与春节前楼盘办的优惠活动相持平，春节前却几乎没有看房的人，更别提签协议了。”一位北京通州区某刚需盘的销售经理这样告诉记者。
除此之外，张大伟还向记者表示，尤其是20000元/平方米以下售价楼盘更容易得到刚需一族青睐。
张大伟称，从目前的市场成交数据来看，10%的降价项目占据了市场90%的成交量，未降价项目销售冷清程度甚至超过1-2月，而这些降价项目多是刚需盘。
张大伟认为，春节前，开发商即使降价也无法促成成交。而这一轮楼市的调整，促使降价的刚需盘能够抓住市场上的有效需求量。不过，中央对房价调控的不动摇，市场供应上也不会敞开供应，因此楼市成交量虽会有短暂上扬，但房价却不会上涨。鉴于开发商急于回笼资金等各种因素，房价反而仍有下降空间。
光大、招行、浦发、华夏、兴业、民生等银行则仍实行基准利率
2012年一季度以来，多个地区的首套房贷利率都有所松动，北京多家银行在今年初就开始从前期普遍上浮的水平向基准利率回归。而近期，央行副行长刘士余关于“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”的表态更加速了房贷市场的“回暖”。
《第一财经日报》记者昨日致电北京多家银行获悉，尽管目前大部分银行仍执行的是基准利率，但国有大行中的交行、中行、建行，股份制银行中的北京银行(601169)首套房贷款利率都有了一定程度的下浮。
大行领头“松绑”
此番首套房贷利率下调在国有大行中尤为明显，除了工行表示仍执行基准利率外，交行、中行、建行、农行都有“松绑”动向。
中行某支行的个贷经理告诉记者，目前首套房贷利率可以有九折优惠，但附加条件要好，否则也很难办下来。“现在环境比较松所以打折，年初就是这样的。如果一收紧就没有优惠了，优惠只是暂时的。”
交行的个贷经理则表示，现在的首套房贷利率一般可以实行九五折，如果是交行的贵宾则最低可以到九折。
“建行目前原则上仍执行基准利率，但个别情况要看开发商的合约而定。”建行某支行信贷部经理表示。
尽管农行在北京暂时还没有实行首套房贷利率下浮，但据某业内人士透露，农行在上海地区的首套房贷利率最低已经出现了八五折。
21世纪不动产的分析师黄河滔向记者表示，基于政策口径和现实需求两方面的原因，现在首套房贷利率出现松动是正常的现象。
他认为，一方面，相关部门和政府高层已经多次提到对首套房贷要实施差别化利率，消除非户籍人员购房的制度性障碍等政策。“另一方面，在流动性更加充裕的前提下，房地产市场的交易量总体下降了，银行之间的竞争就相应增加了。毕竟房屋贷款对于银行而言还是比较好的业务。有了竞争动力，银行下调房贷利率也是正常的。”黄河滔称。
与大行相比，股份制银行就显得更为“保守”。只有北京银行明确表示，在个人情况最好的前提下，首套住房可下浮5%。而光大、招行、浦发、华夏、兴业、民生等银行则仍实行基准利率。
“下浮”空间有多大？
中原地产分析师刘渊认为，目前很多城市出现的首套房贷利率松动与去年三季度开始“上浮”的原因是一样的，跟整个信贷环境有关。
“去年由于存款准备金率的连续上调导致银行信贷额度受到限制，所以从自身利益出发，银行只有上浮房贷利率了。而现在看来，由于存款准备金率的下调，流动性变得宽松了。再加上年初的时候，银行的信贷本来也比较宽松。”他指出。
但同时他也指出，由于首套房贷利率的“松绑”与信贷环境密切相关，而今年来看，信贷环境并不会有大幅度放松，所以，七折、七五折这样的优惠利率很难再有了。
而另一位业内人士则比较乐观，他认为如果说第一次降准主要是对冲当时外汇占款连续减少的话，第二次降准则明确显示了央行当前刺激银行信贷增长的意图。
“存款准备金率目前下降了两次，未来至少还会有几次调整。虽然可能下调的次数不会有连续上调的次数那么多，但是下调空间还是有的，而首套房贷利率下行的趋势也是肯定的。”该人士表示。
随着部分中资银行在首套房贷利率上出现折扣优惠，近期一些外资银行也不“淡定”了。
近日，中国人民银行副行长刘士余表示，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅，银行要给予贷款，并根据借款人的财务状况权衡定价。
受到政策监管层送来的春风，除了中资银行，外资银行在首套房贷上有什么举措呢？《每日经济新闻》记者了解到，近期多家外资银行对于资质良好的房贷申请人开始实施首套房贷利率折扣优惠，部分优惠可以达到九折。
首付三成、九折优惠
《每日经济新闻》记者了解到，外资银行首套房贷一般执行基准利率，对于部分认定的优质客户首套房贷款可以优惠，比如花旗银行北京长安支行员工表示，对于工作稳定、个人信用记录良好、还款能力强的客户，首套房贷利率最低可以打九折。
汇丰银行和恒生银行等外资银行也存在类似的首套房贷利率优惠。汇丰银行的客服人员向《每日经济新闻》记者表示，该行首套房贷首付最低三成，利率可在基准利率基础上适当下浮，部分优惠可以申请到九折。下浮的比例和申请人的房屋质量、价格以及资信挂钩。
恒生银行北京分行房贷工作人员则表示，一般情况下，100万元以上的贷款额度才能给予九折优惠。
目前，不少外资银行对贷款审批流程进行简化以提高审批速度，例如，法兴银行承诺在申请材料准备齐全、符合要求的情况下，2个工作日之内就可以得到答复。
不过也有外资银行表示，只有优秀客户才能申请到贷款额度，甚至有外资银行已停止房贷业务。渣打银行客服人员称，从去年10月渣打就已暂停个人房贷业务，仅开放外币房贷业务。
据媒体报道，一份汇集中国住房城乡建设部等七部门意见的报告称，今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。该报告表示，今年在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。
申请条件严格
尽管外资银行对于首套房贷有利率优惠，但是申请条件比较严格。
一般来说，贷款额度越高并且月供占月收入份额越低的房贷申请，利率优惠较大。但个别外资银行还有“门槛”要求，如贷款者月供必须低于月收入的一半，同时账户要在该行开户。
由于首套房基本上属于居住需求，从风险控制角度讲，申请人断供的可能性较低，因此首套房贷对银行而言是优质资产，这也是外资银行给予首套房贷款人利率折扣的主要原因。
有业人士预计，随着流动性进一步宽松，首套房贷利率优惠应该还有更大的空间。
中央财经大学中国银行(601988)业研究中心主任郭田勇表示，差别化住房信贷政策是监管部门的一贯态度，金融机构今后将继续支持保障房建设，支持首套房贷款，而对投机性住房贷款必然加以控制。他还表示，今后首套房贷款利率仍有下降空间，就目前情况看，也并不排除央行继续下调存准率的可能性，今后或将有更多资金注入市场。
在目前调控不放松的背景下，外资银行在拓展中国市场业务的同时，正在制定和调整其房地产贷款策略，以争夺更多优质客户。
导读：一线城市房贷利率松动，各地首套房贷的效果如何？首套房贷“松绑”能否为楼市调控迎来持续温和下调？
中广网北京3月20日消息今年两会上央行副行长刘士余透露了房地产金融业务几大重要信号，其中包括确保首套房实行差别化利率优惠等措施。一周以来，北上广深等一线城市相继传出银行为首套房贷大幅“松绑”的消息。各地首套房贷的效果如何？首套房贷“松绑”能否为楼市调控迎来持续温和下调？
我爱我家副总经理胡景晖介绍，北京地区年前各银行首次置业贷款利率普遍在基准利率上升5%-10%；春节后到两会前回调至正常水平；两会后，包括四大行、商业银行和外资银行在内，都出现了对首套房贷款利率的大幅“松绑”。
胡景晖：我们现在合作一共有十几家银行，绝大多数银行在首次置业都可以在基准利率上，有一个九折的优惠；其中有些银行根据你的资信状况、贷款情况，做了风险评估后，信誉高的用户甚至可以拿到八五折。
记者按照这个比例算了笔账。以20年百万贷款数额，基础利率利率7.05%计算。1.1倍利率下总利息约为86万8千元；九折优惠后总利息约为76万7千元；如果是八五折，总利息则约为71万8千元。优惠力度着实不小。
胡景晖介绍，3月前三周北京一手房超过4000套，预计全月超6000套，创7个月来新高；二手房前三周网签6500套，预计全月超9500套，创12个月来新高。在此基础上，楼市价格温和下行。
胡景晖：综合效应吧。二手房的房价，比去年同期回落了10%，一手房的房价比去年同期回落了25%。从现在的情况来看，按每周来计算的话，房价仍然处在一个下降的趋势里面。
再把目光投向上海。上海易居房地产研究部部长杨红旭介绍了市场近一个月来的表现。
杨红旭：去年底(房贷利率)基本还是1.1倍，现在基本上九五折到九折应该是主流，少数银行出现了八五折。市场的(交易)反应还是正面的，买气增加房贷放松是一个方面，还有其他一些因素。
最后看广州，广州的首套房贷利率也出现了八五折，甚至部分楼盘持续降价，但不同于北京和上海，市场放量并不明显。
资深地产专家韩世同：工行在广州率先出现八五折。陆续出现一些大幅降价的楼盘，进入三月份，有愈演愈烈趋势。适当放宽对楼市有一定利好，但不像想象的那么大：目前能够享受优惠利率(资格)的买家，还是比较难以支持这么高房价的市场。
三地楼市在市场信贷政策松动的情况下，表现各不相同。但对于未来几个月的楼市走向，分析人士仍持谨慎乐观。杨红旭认为，开发商的资金链普遍还比较紧张。
杨红旭：成交量有反弹，还没有达到历史(较好)水平，还有一些还贷压力，包括信托还债的压力在。资金链还是比较紧张的。
胡景晖认为，信贷释放带来的交易量回升难以长期持续。
胡景晖：需求的释放带来的市场交易量回升，只能延续到五六月份。如果对于合理的改善性需求货币政策和税收政策不能有所适度调整，下半年市场还是值得忧虑的。(上海证券报) |
