3月1日，合生创展第三任总裁薛虎离职，与之合称“合生铁三角”的财务总监赵明丰和第三任总裁陈长缨的相继离开，使不少人唏嘘不已，同时业绩的屡屡下滑也让不少人感叹当年的地产帝国，如今危矣。
而对于高管“理念不合”而出走和公司业绩的下滑，有业内人士透露，完成家族化布局和主动放缓房地产板块的发展或是作为合生背后操控者——董事局主席朱孟依棋盘下的深层布局。
合生陨落华南根动
“地产航母”、“百亿帝国”……一度雄踞着无数地产神话的合生创展，在持续滑落的业绩和逐渐衰弱的发展趋势面前也只能暗淡无光。
数据显示，2009年，国际金融危机复苏期下的合生创展仅实现了150.88亿元的销售金额，2010年更滑落至110.4亿元，同比下降26.84%，此时万科冲入千亿阵容。时至2011年，合生创展上半年仅完成53.25亿元合约销售，而全年也只完成了全年目标的70%，合约销售100亿元，同比下跌9%。
合生的神话起源于广州，而华南地区更一度被看作是合生发展的根部。以2001年开发北京珠江绿洲花园为标志，合生开始了全国拓展，至2004年其在全国的项目已达36个。然而随着合生发展的减速，人们或渐渐发现，合生在北上的同时却并没带动华南地区的同步发展。
合生创展年报显示，华南地区2008年的营业收入5295百万港元，2009年则骤然降至4094百万港元，2010年缓慢回升至5135百万港元，而此时华南地区占全国营业收入比重已降至36%。受北京霄云路8号等热点项目的拉动，合生华北区域2010年营业收入占比首次超越华南地区达到了44%(6352百万港元)，华东地区收入2892百万港元，占20%。
就合生发家之地广州而言，网易房产数据中心显示，2010年全年合生创展在广州地区的成交量为437套，到了2011年，这个数字则缩水为318套。相较而言，曾经的吴下阿蒙万科两年成交量分别已达到套2338套、2544套。即使在2009年合生成交价格和销量双见起色时，最大功劳仍在华北地区，该年华南地区项目的发展则显得颇为平淡。
不识时务的利润战略
2004年成为中国第一家百亿开发商；两年内一地利润超万科全国总和；身价45亿长踞中国百富榜……地产界一直流传着合生和朱孟依的传奇，但真实战场上的屡屡惨败，愈加使得传奇更多成为人们的唏嘘之物。
“合生产品以高端为主，且大多分布在一线大城市。在楼市调控不断深入，受限购及限价政策的影响，今年上半年高端物业也不同程度地受到了冲击，合生创展销售均价的下跌符合预期。”和兰德咨询总裁宋延庆一样，诸多业内人士都认为不识时务的定位和布局是造成合生业绩下滑的原因。
然而这也仅仅是直接原因，有业内人士向网易房产透露，朱孟依是个追求利润的人，与大范围开拓二三线刚需市场相比，他更看重投资的高回报率和项目的利润。
“不过朱孟依一定程度上也受到经验主义的误导。碧桂园低价拿地、快速开发、大盘操作的模式几乎和早期的合生如出一辙，但开发区域定位的不同，使得如今两家开发商的业绩相去甚远。”上述业内人士透露。
事实上，合生也并非一味地依赖一线市场，合生创展集团执行董事张懿便透露，合生拥有丰富的产品线，但公司仍选择继续坚持既有发展战略，在此基础上顺应市场规律增加中小户型、中低档价位的产品以满足市场刚性需求。
不过，从张懿字里行间也不难看出，合生创展内部在开发定位上与当前市场的需求仍有一定矛盾。
朱孟依的家族化布局
业绩的下滑使得人们对合生的发展倍感忧心，而合称“合生铁三角”的合生前总裁薛虎、财务总监赵明丰和第三任总裁陈长缨的相继离开，更使不少人发出“帝国危矣”的感叹。与此同时，更多人的注意力落在探求“为什么”：是个人身体原因？经营理念分歧？还是老板对家族化的青睐？
3月26日，媒体报道合生将宣布朱孟依女儿朱桔榕担任集团的常务副总裁。消息一出，业内对朱孟依“家族化布局”的猜想似乎也得以力证。
有业内人士便认为，如果朱桔榕此次真的成为合生的常务副总裁，这可以说是朱家第二代正式开始进入公司决策层的标志。
“女儿朱桔榕进入合生管理层，儿子朱一航在珠江商贸走马上任，而兄弟朱庆依是珠光控股的负责人，朱孟依俨然想在广州一手打造一个的家族化地产帝国。”上述人士表示。
实际上，在很多人对薛虎的离职和朱桔榕的上任展开因果联想的同时，有知情人士透露，薛虎辞职之前，珠江地产总裁廖惠文在年初就已辞职，当时合生财务总监赵明丰也提出辞职，他们的理由都是“理念不合”。无独有偶，合生历任总裁谢世东、武捷思和陈长缨均为主动请辞，“理念分歧”也是猜测热点之一。那么合生内部高管和老板的分歧到底在哪里？
一位曾供职合生的业内人士告诉网易房产，总裁自身原因和经营理念原因都有其可能性，但就其对朱孟依的了解，其人偏爱亲力亲为，对房地产板块的经营权利掌握得也很紧，对经营方面的事情过问得比较细。
“可能还是因为压力太大，在合生老板不放权，总裁又要承担相应的责任，很压抑。”上述人士透露。
而一位接近合生的业内人士认为，在如今猛烈的楼市调控下，顺应市场发展需求，扩展二三线市场，多满足刚性需求是开发商生存之道，但曾经顺应变化、积极开拓新模式而跑赢的朱孟依，如今面对市场的调整和新的发展模式却显得力不从心。
“事实上，朱孟依的力不从心很可能是故意为之。”同创卓越总经理赵卓文告诉网易房产，如今朱孟依的盘子做大了，不仅拥有地产业务，还有电力、医疗器戒、高速公路、保险业务等等，相对这些产业而言，朱孟依可能认为地产的风险更大，所以故意减缓发展。
“老板不想地产板块发展太突出，职业经理人作为打工者也很无奈的，权责不平衡的压力当然很大。”上述人士坦言。
未来合生的变与不变
薛虎卸任之后，朱桔榕走马上任，但即使有张懿这厮在资本领域混战多年的资深老将辅助，作为一个经验不足的大学生，朱桔榕带领下的合生未来将如何？
事实上，就张懿方面而言，其对合生的发展亦早有表态：合生将继续坚持既有发展战略，积极寻求符合战略意义下的、顺应市场发展规律的灵活营销模式。
另外在调控压力下，不同于一些房企降价求生的做法，张懿强调，针对存货，合生不会采取一味降价的简单销售措施，单纯降价短期内有一定的作用，但对已购买业主不公平，合生将着力提高产品附加值支撑项目售价；另一方面，将随行就市，以存货当杠杆，加快销售，确保回笼，保证现金流平稳。
不难看出，张懿的态度仍为保守，不但未触及“主打一线”的一贯定位，“去存为主”的保现策略也意味着合生近年或将不会在土地市场大展手脚，而其新项目的推出量也不会太高。
“保守”似乎也正是朱孟依对待当前房地产板块发展的态度。上述曾供职合生的人士便透露，朱孟依的保守实际上是他对当前形势的一种判断，缓慢开发很可能是因为其看好土地增值，至少对合生在南方的土地储备和北方协议得到的那部分土地而言是这样，其他的土地或另有打算。
“所以合生未来是否有变，朱孟依是否会在房地产板块加码，我暂不这么认为。”该人士续指。
业绩下滑、负债增加、发展缓慢，这是否真意味着合生这艘航母的未来即是沉没？事实上，目前业内仍有不少人士认为这一系列表象的背后具有更深层的原因，那就是朱孟依对市场不同的判断和其整体性决策。
有知情人士向网易房产透露，与合生创展“一脉同生”的珠江投资是朱孟依旗下两个独立营运的实体公司，但同时作为朱孟依手中的资源，两家企业之间的也会存在一定资本关联。
“在2008年前，为了推动珠江投资在A股上市，朱孟依将合生的优良资本注入珠江投资。”上述人士表示，虽然合生创展与珠江投资是独立运营的，但拥有同一个老板，朱孟依在发展整个帝国时必定有大局上的判断。
赵卓文也告诉网易房产，从企业转型的角度看，合生目前的发展态势或将是一个成功的案例，而并非业界悲观预测的那样。
“在世界100强企业中，超90%的企业都是从事多元化经营的。朱孟依所想打造的是一个多元化的集团，其降低房地产板块的比例也正是为了平衡权重、降低风险。房地产只是他的一部分，从整体来看，朱孟依其实将帝国操控得很好。”赵卓文直言。
(本文来源：网易房产) |
