近日，首创置业南京公司“被冻结”的消息在市场不胫而走，对此首创置业南京公司总经理张海滨颇为恼火。
六合土地梦碎
3月23日，有消息称，首创置业南京公司春节前已接到总部“叫停”的命令，目前首创置业南京公司和其他公司的一干账务，也已经全部划归六合区政府，由区政府代为支付结算。
对此，张海滨在接受观点地产新媒体采访时指出，另外，首创置业总部并没有叫停南京公司，相反地，总部对于南京公司的一级开发业务非常重视，也给了他极大的信心，未来以南京为中心的长三角地区也将成为首创置业业绩重要的贡献源。
他分析，市场之所以会传出“南京公司被冻结”的消息，可能与公司之前终止在六合区的一些事情有关。
张海滨介绍，在此前与六合区政府在谈及龙袍项目的合作中，首创置业答应六合区政府代建一个村钱仓村，但在整理完这个村的土地后，首创置业在龙袍项目的土地没有拿到相应的指标。
出于对上市公司股东的考虑，公司决定终止代建行为，其后，政府找到另外一家公司，把工地、设计单位、前期花的费用全都接走了，这些事项目前已经谈完。
资料显示，2010年，首创置业与南京六合区展开的新农村建设合作项目，这也是首创置业在南京首次涉及一级土地开发工作。
彼时，首创置业南京公司希望，通过这样的方式，从二级招拍挂市场拿到土地，实现一二级土地的联动开发。
但从目前的进程来看，首创置业的这个梦想可能实现得没有预料中的那么快。
200亩土地指标
2010年8月29日，在与雄州街道钱仓村新农村建设合作项目启动仪式上，首创置业设想通过投资2200万元，实现对村庄及其商业街的综合整治。
与此同时，首创置业在南京六合新城的规划也逐步面世。
在这份规划图里，首创置业国际城总用地面积约190亩，位于南京六合区金穗大道与翠景路交叉口东南侧，地上总建筑面积约38万平米，其中高层32万平米，商业及配套公建2万平米，将重点打造具有欧式风格的商住建筑群。
据张海滨透露，根据首创置业南京公司最初的计划，公司计划在完成四五个村子的一级土地开发后，通过招拍挂程序在二级市场拿到该区域200亩的建设用地，从而实现南京造城的梦想。
首创国际城项目是意大利MOA公司应首创置业之邀，在六合区龙袍镇调查后做出的规划方案。南京政府方面比较满意，所以整个龙袍镇的规划就是在这个基础上进一步深化出来的。
但南京市每年用地指标的限制，打乱了首创置业的计划。
在完成六合区的两个村子的土地整理后，原定的土地指标并没有申请下来，首创置业国际城项目所需的200亩的地仍没有落实。出于谨慎考虑，首创置业暂停了一级开发的步伐。
首创置业南京公司总经理张海滨透露，按照原计划，如果土地指标拿到的话，土地应该在去年七八月就拿到了，六合区项目现在也已经开始卖了。
之所以会出现目前这样一个局面，他觉得，这与和南京的土地建设指标太紧有很大的关系。“我们也和六合政府一块来争取，都没有争取下来。这不是区里的问题，也不是市里的问题，可能跟国家大的政策有点关系。”
“接下来，我们还在和南京市政府、六合区政府一并想办法，希望有更多的土地指标置换出来，另外，我们也会关注一些目前为止出来的一些土地资源。如果有合适的地，我们能算到帐来，我们会坚定不移拿了”。
按照他的设想，关于龙袍镇的整体规划预计会在4月上旬出来，那时才能明确政府的一个推地计划，而这也是公司的生命线。
他指出，去年六合区曾推出一幅占地面积36亩的地块，从体量上讲，不合公司要求，另外，地块地价仍偏高，价格下降20%-30%乃算合理。此后六合区并无地块推出。
土地一级开发
事实上，受困于土地指标因素而使得一级开发业务进程缓慢的，不止首创置业一家。
南京业内人士透露，目前还有几家大的开发商在谈一些一级开发项目，由于用地指标的萎缩，都没能谈下来。
有人就认为，由于目前南京土地指标的收紧，面积大些的一级开发土地指标审批将变得更加困难；同样，由于首创置业南京的六合土地一级开发项目涉及到了农村宅基地的问题，受去年香河事件的影响，南京政府今年在这方便收紧指标控制也是自然的事。
即便如此，首创置业南京就表示，公司并未放弃一级土地开发的业务。一方面，是由于公司在此已有投资，另一方面，这也是为了提高华东区域公司利润贡献所必须的。
据张海滨透露，实际上，首创置业在南京的一级开发业务，除了众所周知的六合区项目外，目前在滨江区亦有。
他介绍，首创置业已与滨江区政府签订协议，目前首创置业可提前做规划，待土地指标落实后便可以通过市场拿地。现在，首创置业相中的是一幅1000多亩的地块。
未来，首创置业在南京仍将坚持一二级联动的策略来实现项目开发。因为南京是长三角地区一个重点城市，且只有通过持续供应土地项目才能帮助首创置业实现在华东区域有较大贡献的目标。作为首创置业华东区域的负责人，张海滨如是称。
以下为首创置业南京公司总经理张海滨就南京六合事件接受观点地产新媒体采访实录：
观点地产新媒体：首创南京公司“被叫停”一事是否属实？
张海滨：
冻结南京公司是没有的事。另外，南京项目具体是首创置业在操作，与北京首创集团没有关系。
观点地产新媒体：那您觉得为什么市场会有首创南京公司被冻结的消息？
张海滨：
我们在跟南京龙袍地区有一个协议，包括土地整理、老百姓上楼、拆迁等等。期间，政府希望首创能代建一个村，也就是我们去整理一个村，去拆迁，让老百姓上楼，然后那个成本给记到龙袍移地开发里头来。
但代建完了以后，这边的土地指标还是下不来。所以我们提出不再代建，然后政府找了一家公司，把工地、设计单位、前期花的费用全都接走了，已经全部谈完了。有过这么一个故事。
其实，我们代建的钱仓村并不在龙袍整合范围之内，说实在的，这些村代建出来没什么利润。要是按照我们那个整个投资回报模型，这个村没有任何问题，我们贡献一点都没有关系，我们已经贡献了两个村了，再多搞几个无所谓的，但现在就是看不到指标下来。
观点地产新媒体：当时为什么选择在南京做一级土地开发？
张海滨：
集团特别重视长三角的地区，但直接进上海的能力还达不到。公司希望五年内，长三角地区要形成一个巨大的贡献。而南京是长三角地区一个重点城市，自进入这个南京后，我们就非常看好这个市场。
目前，我们在江阴、无锡做得项目没有形成规模，要实现长三角区域大的贡献，在布局时候就不能单打独斗地去抓一些普通的小项目了，弄个10万、20万没什么意思，当然有好项目还是要拿的。
如果是5年之内要形成这么大的规模，我觉得，持续供应土地项目是我要考虑的问题。那在这个情况下，我们的机会就在一些稍微边边角角的地方，但都在下一步南京发展的方向上，比如滨江区、六合区。
我们在滨江区跟政府签了投资协议，相中一些土地，我们可以先做规划，提前介入一些一级开发的项目，一旦土地指标落实后，就可以通过市场去拿地。
在长江四桥开通后，六合区马上会天堑变通途，地块肯定会增值。另外，六合那边土地成本整理出来还是比较低的。
观点地产新媒体：六合区整理的土地成本大概有多少？
张海滨：
在总规没有出来前还没法算账。但我凭我的经验来说，那边地广人稀。无论是拆迁还是整理土地，可能不需要花更大的资金。但整理出的土地应该是比较优质的。但前提是总规出来以后，政府要圈定到底有多少可建筑用地。我不去搞基本那些农田。
观点地产新媒体：你们做这个一级开发有没有参考标准或者学习对象？
张海滨：
当时我们依据的政策叫做“万亩良田改造工程”。这个工程就是通过把农村的老百姓集约上楼，集约化住宅，然后把省出来的土地置换成建设用地。
这个政策南京已经做了一些试点，一期的南京六合区竹镇项目已经做完了，我们就按这个政策接着去改造。但是目前政策拖了一年了，到现在为止政府没有批下来。直接制约了我们下一步的发展。我们花了大量的钱去整治整治农村，但整治完后，拿不着相应的土地。
观点地产新媒体：你觉得为什么会出现这么一个情况？
张海滨：
我现在的理解是，可能和南京的土地建设指标太紧有很大的关系，我们争取了很长时间，也和六合政府一块来争取，都没有争取下来。这不是区里的问题，也不是市里的问题，可能跟国家大的政策有点关系。
观点地产新媒体：那你们目前的对策是怎样的？
张海滨：
我们现在就和南京市政府、六合区政府一并想办法怎么样去攻这个事。希望能把这个政策批下来，有更多的土地指标置换出来，挂到市场上，我再去拿。有钱的话我就去拿，没有钱的话，前期做的一些土地开发成本应该补给我。
观点地产新媒体：除了等待指标除了外，当下我们要做的事是哪些？
张海滨：
现在这种情况下，我们会关注一些目前为止出来的一些土地资源。如果有合适的地，先跟政府谈一谈，他愿意让我们拿的话，我们能算到账，就会坚定不移拿了。
观点地产新媒体：那首创与南京六和政府签订合作协议的时候，当初的预期是怎样的？
张海滨：
我最早有一个时间表，去年7、8月份就应该有土地能够上市了，或者审批下来，结果一直拖到年底也没有动静。
观点地产新媒体：也就是说我们并没有放弃六合区的一级开发项目，之前消息说，你们打算在六合区做一个200亩的首创国际城项目，已经做好规划了？
张海滨：
不可能放弃的，因为我们在这边做了很多工作，放弃的话就白干了。在龙袍这边，我们请意大利地MOA公司给我们做的方案，三轮汇报后，大家都认为是个非常棒的方案。
这次总规的方案就是依据那个MOA所做的方案为蓝图，再接着深化的。所以，我们肯定会坚定不移地做一级开发。
观点地产新媒体：也就是说，计划中的200亩的首创国际城项目还是没有落实下来？
张海滨：
到现在为止，首创国际城项目规划设计方案都有了。现在政府还没有推地出来。
观点地产新媒体：是没有推地还是没有我们认为合适的地块？
张海滨：
那边没有大的地块出来，没有。之前就推出30多亩地之类的，但那个地价感觉有点高，可能政府也在犹豫，后面就没有挂出地块来。
观点地产新媒体：六合区这边它的地价现在有多少？
张海滨：
我觉得六合区的地价应该往回缩一缩。现在300400万的地有点贵了，应该降20%-30%比较合理。因为六合市场有几个项目房价萎缩地不是特别厉害，但是量不行了，现在，六合市场基本没有新推项目，青黄不接。
观点地产新媒体：您觉得这中间，没有考虑到的因素是什么？
张海滨：
我觉得现在变数太大了，市场在变化，各个方面都在变化。我遇到的最大难题就是变数太大。
如果真正按照原有思路去做，那个指标那个如果审批下来的话，我们六合的项目应该开始卖了。
观点地产新媒体：您刚才提到的总规，具体是指南京整体，还仅是六合区？
张海滨：
这个总体规划方案是南京市委托南京市规划设计院所做的南京六合区，还有龙袍镇总体建设规划方案。具体的土地出让指标和项目建设都必须依据这个总规方案去做。
不过，虽然这个总规没出来，但我们找意大利MOA做了一个不具法律效应的方案，他们认为这个方案是很合理的、生态的、可持续发展的。
这个总规说是3月底出来，我估计4月上旬应该出来了。出来以后才能具体做一些数据计算，所以这个总规对我们来说有点生命线的概念，要好好研究。
观点地产新媒体：集团方面对这个项目、对南京这边还是很看好的？
张海滨：
对啊，公司高层刚刚方面还给了我们很大的信心，坚定不移在南京要我搞，而且，很快我们在南京还有一些大手笔。
观点地产新媒体：目前我们其实在南京搞的一级开发项目，一个在滨江区，一个就是六合区？
张海滨：
就六合和滨江。滨江这块可能更成熟一点，因为滨江那个可能花的工夫不是那么大，另外，如果政府基础设施建设到位的话，可以直接拿二级土地。
滨江这边，我们现在看好的是一个1000多亩地的，和旁边绿地的差不多。绿地的项目已经开始做了。
观点地产新媒体：以后首创置业还会在南京做类似的一级土地开发吗？
张海滨：
我们还是持续的要再做一些类似一级开发的业务，要是单独做一级开发的话，我也没那么大的能力，所以我们的目的还是一二级联动，我们现在有一个分期分批的计划，我们的优势是资金优势。
另外，一级开发是一个三方盈利的项目，政府喜欢、企业得利，老百姓也合适的。
而且我们在安置老百姓的时候，是严格按照政府一整套的思路进行的，前期工作都搞得非常好，但现在没有批下来，所以，我们就不能再往里投了。再往里投的话，就会出问题了。
(本文来源：观点地产网) |
