“房价涨了开发商毁约，败诉后又恶意卖房，还得到了法院的支持。”购房人何先生没想到，本来已经胜诉的购房官司，却因为开发商在诉讼过程中硬把“生米做成熟饭”，案子又被发回重审，结果开发商竟转败为胜。日前，这起商品房预售合同纠纷上诉到北京市第二中级法院。
购房人：交300万房款遭解约
2009年5月，何先生与北京英才房地产开发公司签署《认购书》，购买该公司在顺义开发的龙之湾嘉园一套500平方米的商品房。随后何先生支付了共计300余万元的定金和首付款。2009年7月9日，何先生将占房款30%的首付款交齐。而在7月15日，他接到开发商通知，得知《认购书》被解除。
原来在7月10日，开发商以EMS的形式向他邮寄了一份《认购书告知函》，称务必于7月14日前来公司签合同。可《告知函》并未送达给何先生。在此情况下，开发商单方面解除了《认购书》。
交了300万首付款的房子就这样不算数了？面对何先生的质疑，开发商态度坚决：要么解除《认购书》退还全部已交款项，要么按照调整后的新价格购房。在此之后，在2009年下半年掀起的北京楼市最后一波疯狂中，何先生眼睁睁看着这套500平方米的房子从2万余元/平方米的价格飙升至4万余元。
2009年8月，何先生起诉了开发商，要求购买争议房屋。2010年5月6日，顺义法院判决支持了何先生的诉讼请求。
法院认为，根据《认购书》，双方并未明确约定签订商品房预售合同的日期，对此双方可协商确定，协商不成的，双方可依据交易习惯确定合理时间，催促对方及时履行。但开发商的《认购书告知函》未能送达何先生，依法不能视为送达，其解除《认购书》行为过程中存在瑕疵，缺乏诚信，不正当行使合同解除权利。
法院认定，《认购书》不因开发商主张解除而无效，《认购书》依然有效，判令双方按照《认购书》的约定签订商品房预售合同，开发商办理商品房预售合同的登记备案手续，并协助办理房贷。
审判：同一法院作出相反判决
一审胜诉后，就在何先生满心以为房子能按原价回到自己手中时，开发商于2010年5月18日上诉到二审法院称，房子已经卖给了别人!
原来，就在递交上诉状的前一天，开发商与第三人刘某办理了涉诉房屋的网上签约手续，随后向刘某交付了房屋。双方签订的《商品房预售合同》上的日期显示为2009年9月4日。
何先生对此始料未及。因为就在2010年3月进行的一审庭审中，法庭曾询问开发商涉诉房屋的状态，开发商表示房子仍在公司名下，未卖给他人。庭审笔录载明，法庭明确告知开发商，鉴于本案处理结果是房子的归属问题，在判决生效前，开发商不得擅自处分涉诉房屋，否则视为妨碍民事诉讼。
何先生认为，在法院明确的告诫下，开发商还是在一审宣判后马上把房子做了网签，制造出房屋已卖出的局面，其目的就是为了抗拒一审判决并最终毁约，存在明显恶意，他随即向法院申请对涉诉房屋进行财产保全，并提供了担保。法院对房屋进行了查封。
由于案件事实已发生变化，二审法院审理后裁定发回重审。顺义法院重新组成合议庭进行审理。让何先生意外的是，去年7月，顺义法院再次审理后，作出了完全相反的判决：驳回原告的全部诉讼请求。
法院认为，双方签订的《认购书》仅为商品房预售过程中的预约协议，在双方后续未能签订《商品房预售合同》的情况下，何先生无权仅凭《认购书》要求开发商继续履行合同。且开发商已将房屋出售给第三人，并完成了房屋交付手续，事实上已经不能向何先生交付房屋并办理房屋权属转移登记手续等，所以驳回何先生诉请。
对这一纸判决，何先生大为不解，基于同样的事实，原审时法院判决开发商继续履行合同，现在重审却认为无权要求开发商继续履行合同，到底谁的理解符合法律？“要说两次审判在事实上唯一不同的就是，开发商一审败诉后，不顾法院告诫把房卖了，难道这种恶意行为不但不会得到惩罚，还会因此占到便宜？”
何先生不服，向北京市第二中级法院提起上诉。现本案正在二审审理期间。
开发商：购房人违约致解约
对于被指败诉后恶意卖房，被告英才公司并不认同，称公司是基于何先生的违约行为才解除《认购书》，而且解除《认购书》时房地产市场价格并未显著上涨，所以英才公司根本不是“因房价上涨而毁约”。
英才公司表示，何先生在履行《认购书》过程中多次未按约定日期交付房款。鉴于何先生存在违约行为，英才公司才于2009年7月10日向何先生通过邮寄方式送达了《认购书告知函》，通知何先生在合理的期限内签署《商品房买卖合同》，但何先生却拒收该函件。由于何先生在通知期限内仍未签署《商品房买卖合同》，英才公司于2009年7月15日解除了《认购书》。
英才公司认为，《认购书》自向何先生送达《解除函》之日起就已解除。由于双方最终没有签订正式的《商品房买卖合同》，且《认购书》已解除，因此英才公司有权处置争议房屋，也不存在“恶意手段损害购房人利益”的情况。
对此，何先生表示，延期付款的情况在原审一审判决中已有过认定，法院认为英才公司并未在当时主张何先生构成违约并行使合同解除权，而是收了款，其行为表示容忍了何先生未及时交款的违约行为。所以，既然收了钱，英才公司就不能再据此解除合同。
法律人士：守约方有权履约
针对此案，北京广衡律师事务所的赵三平律师分析认为，虽然《认购书》是为了签订正式的《商品房预售合同》而做的准备工作，但从性质上说，《认购书》本身也是一种合同，双方达成合意，约定了下一步要做什么，如果购房人全面适当履行了合同义务，开发商就不能拒绝履行《认购书》上约定的签约义务。
根据《合同法》，承担违约责任的方式包括继续履行、采取补救措施和赔偿损失，守约方既可以选择要求违约方赔偿，也可以选择要求违约方继续履行，所以购房人有权要求开发商继续履行《认购书》约定的签约义务，除非有善意第三人已经取得了房屋所有权。
赵三平认为，房屋作为不动产，是以登记来公示权利的，在第三人还没有依法取得产权证的情况下，应由开发商对原来的购房人承担履行《认购书》约定的签约义务。如果第三人起诉开发商，则开发商另行对第三人承担违约责任。
赵三平提醒，司法判决往往会起到引领社会风气的作用，开发商在法院告诫后卖掉房子的行为有违诚信，如果法院的判决支持了这种行为，会对已经非常薄弱的社会诚信造成打击。
(本文来源：北京晚报) |
