与今年制定的800亿目标相比，恒大前三个月的销售节奏显得有些缓慢。
2012年首季，恒大地产销售金额仅为82.6亿元，完成全年目标的10%左右。
对此，恒大方面的解释是：这是公司有意控制销售的结果，符合公司今年销售安排“先抑后扬”的计划。
先抑后扬符合预期
4月10日，恒大地产公布的3月份业绩显示，当月实现合约销售额40.2亿元，环比上涨99%，增长速度比2011年同期快4倍，较2011年3月份的合约销售额环比增速提高76.4%；合约销售面积61万平方米，环比增速提高81.1%。
此外，恒大3月份合约销售均价6597元/平方米，合约销售均价环比增长3.2%。
今年1至3月份，恒大地产累计实现合约销售额82.6亿元，累计合约销售面积129.9万平方米，累计合约销售均价6362元/平方米，同比则分别跌58.3%、54.5%及8.2%。
对比同日公布业绩的中海，及此前已经公布的保利、万科，向来发展速度惊人的恒大却出乎意料的低调。
恒大方面则表示，这样的业绩符合集团对2012年市场的判断，符合今年前抑后扬的销售策略计划；观察1到3月的单月销售，可显示销售形势正在逐渐好转。
对于恒大地产的销售表现，相关人士称并不意外，因为恒大从去年年底开始就有意控制销售节奏，因此今年年初的销售与此前保持了均速。
恒大地产主席许家印此前的发言已经或许已经为恒大近期的业绩表现打了“预防针”，因此，这些数字并不太让人感到意外。
在3月29日举行的2011年年报业绩会上，许家印再次表示，其对今年的市场判断是：春节后的二月份不会好到哪里去，三月份会有点好转，四、五月份会有所好转。
许家印强调：“我现在还是相信这个判断是正确的，相信之前制定的800亿元目标肯定能够完成。”
“年初有121个项目，全年可能还会有60到80个新项目开盘，怎么算800亿都要完成。别看现在一、二月份完成不多，但全年肯定能够完成。也许哪个月形势好的时候一个月就冲到200亿，这也不稀奇。因为，项目数量已经有那么多了”。许家印如是表示。
模式调整提升利润
国泰君安地产分析师则认为，除了有意销售节奏控制之外，恒大可能还有意借此时机调整产品结构。
该分析师称，因恒大全国布局太广，因此也可以说推盘会变得没有重点，哪个城市、哪个区域比较好，立即都能销售。
其认为，从之前许家印的发言可以看出，恒大对今年市场预期一般，因此其有意减缓销售，可能是想将一些产品进行调整，以提高利润率。
国泰君安分析师还表示，恒大前几年发展确实十分迅速，但这样的高速发展并不是长久之道，一定要寻求模式的调整，将追求速度变为追求利润。
据2011年年报显示，恒大去年的毛利率为33%，“这个数字在房企中算低的了。”分析师如是认为。
虽然在2009年上市之后，恒大仅用了两年就将销售业绩做到了行业第二，仅次于万科之后，甚至将净利润数字超越了万科。但另一方面，恒大较低的毛利润水平也为投资者所诟病，而此事也成为恒大管理层急欲改善的问题。
恒大在上市之后，其净利润增长率突然间暴增，这主要是由于香港上市后投资物业公允价值变动带来收益的增加所致。上市2年来，这项收益对净利润的贡献比例分别达到41.8%和24.3%，这也直接导致了股东权益回报率的大幅提升。
2011年，恒大毛利率为33%，净利率为18.3%，但排除投资物业公允价值变动收益的话，核心净利润率为13.9%，仅比万科高出0.5个百分点。这样一来，恒大近两年的核心净利润就变成了55.1亿元和86.1亿元，这一数字低于万科。
上述国泰君安地产分析师称，从这两年的股价表现来看，不管恒大销售表现多好，股价也都上不去，所以其干脆借此机会放缓销售，尝试提高利润。
他预计，恒大未来可能会提高终端产品的比例，从而避免与中海等企业争夺高端市场的同时改善毛利状况。
“当然，恒大肯定不会一次性大规模地进行产品升级，可能会进行小范围尝试，再积极推广，毕竟恒大目前以快打慢的发展策略还是奏效的。”该分析师最后表示。
(本文来源：观点地产网) |
