“这房子买得真让人心窄。”购房者小王说，位于唐山市高新区的尚唐国际楼盘陷入停工状态、开发商人去楼空令很多像他一样的业主非常焦急。中国证券报记者了解到，近期唐山等部分二三线城市在建住宅项目停工现象频频发生，“烂尾楼”似乎存在重现风险。
业内人士表示，尚唐国际销售的实际上是“图纸房”，开发商的销售行为并不规范。规范运作的大型房企布局二三线城市，或许能为当地房地产市场走向成熟提供契机。当前房地产行业的洗牌已经开始，运作不够规范的中小开发商将出局。
尚唐国际违规销售资金断档
在唐山方言中，“心窄”可以用来形容一切让人烦心的事情。小王买的是位于唐山市高新区的楼盘尚唐国际二期。小王发现，这个楼盘自从春节之后就没有继续施工，包括小王在内的尚唐国际业主们怀疑，开发商的资金链可能出现了问题。事实正是如此，目前该楼盘的售楼处已经人去楼空，项目全部停工。小王介绍，唐山多个在建楼盘处于停工或缓建状态。
2010年秋天，小王前往尚唐国际的售楼处时，被告知该楼盘一期已经售罄，而当时在距离售楼处不远的项目工地上，仍一片荒芜。售楼小姐建议小王购买二期，她表示一期在2011年底可以交房，二期在2012年底交房。售楼小姐当时称二期朝向、户型较好的房源已经售完。小王介绍，他最终是“找了人”才选中了二期一套相对满意的户型。
尚唐国际的售楼方式在唐山十分典型。开发商在刚刚取得地块、各种手续尚未完备之际，即开始广告营销。2009年末，尚唐国际在没有开始任何施工的情况下开盘，同时启动“团购”。在唐山，“团购”往往是开发商卖楼的第一步，主要面向大型国企、机关事业单位，或由个人依靠人际关系组织的购房团销售。据一位一期业主介绍，尚唐国际刚刚开盘时，第一批房源被迅速抢光。她在摇到房号之后，参加了由一名开发商工作人员组织的团购，得到了95折的优惠。几轮团购之后，开发商开始提价，此时不仅可以利用前期购房者的口碑，涨价还能给准购房者形成房价将继续上涨的假象。尚唐国际在这种销售模式之下，一、二期房源迅速消化，而房子始终只存在于图纸上。
开发商曾口头承诺，尚唐国际将在2010年年中开工。事实上，直到2010年秋天第二期开售之时，尚唐国际依然没有开工。据多位业主回忆，尚唐国际一期开工已是2011年，当时二期也已经基本售罄。时至今日，尚唐国际依然没有取得预售许可证，也没有与购房者签订正式的购房合同。
尚唐国际的开发商同购房者签订的是一纸名为《借款协议》的合同。协议显示，购房者向借款人“靳XX”提供借款，由唐山大恒房地产开发有限公司提供担保，以项目商品房抵偿借款，协议上也没有标明交房日期。这意味着，这个共四期、总规模超过3000套的大型住宅项目，开发商并没有投入太多的资金。
如果房价继续保持上扬的趋势，开发商大恒地产的资金链或许可以维持，但随着房地产调控的持续，唐山的住房成交量开始明显下降，开发商的融资渠道越来越少。一位购房者猜测，尚唐国际本是许鄄子村的旧改项目，不能取得预售许可的原因有可能是部分土地的性质为耕地。
中国证券报记者未能联系到尚唐国际的开发商大恒地产。大恒地产在开盘时对外宣称隶属于北京一家“实力雄厚”的开发商盛世企业集团。截至记者发稿时，在“盛世企业集团”的网页中，还能找到公司“权辖”唐山大恒房地产开发有限公司的资料。中国证券报记者致电盛世企业集团，一位工作人员表示，公司和大恒地产已经没有关系。
深圳盛唐律师事务所黄辉律师表示，尚唐国际开发商与购房者签订的《借款协议》中并没有指明抵押物，同时存在不平等条款，但是这一民间借贷行为本身并无明显违法之处，民事诉讼是主要的法律解决途径，并且维权存在一定难度。
监管乏力楼盘停工隐情重重
尚唐国际项目停工并非个案，目前唐山多个在建项目处于停工或缓建状态。这些开盘即被抢购的楼盘，工地上已是冷冷清清，多为类似尚唐国际这样的“图纸房”。停建现象不仅出现在河北唐山，在调控的重压之下，二三线城市资金链发生断裂的中小开发商不在少数。
据媒体报道，在湖南长沙，近期就有湘江700、枫树园二期等多个项目出现停工、开发商跑路等状况；在江苏常州，近期也有楼盘在工地门口高悬起“工程已经停工”的标志，建筑商承认停工是因为开发商出现资金缺口。而在广东惠州大亚湾，据中国证券报记者了解，这个被深圳投资需求支撑起来的“空城”，也出现了在建楼盘大面积停工现象。当地人反映，因为楼盘停工，目前在大亚湾的建筑工人明显减少。
房地产基金德信资本高级经理刘聪对中国证券报记者表示，据他了解目前二三线城市出现停工的楼盘并非个别现象。这些楼盘有的是开发商没有投入或较少投入资金的“图纸房”，有的是因开发商同时投资多个项目导致资金不足，不排除一些开发商跑路的原因是无力偿还高利贷。而房地产基金，基本上不会考虑为这些资金链断裂的中小开发商提供融资，因为无法评估风险。“银行贷款大门紧闭，我们房地产基金也避而远之，如果不是其他开发商收购，这些濒于烂尾的住宅项目还真看不到别的出路。”但即使是实力相对雄厚的大开发商，现在的日子也不好过。
一位深圳房地产业内人士表示，一部分实力不强的中小开发商在市场遇冷之际选择停工缓建本是正常的经营决策。如果地方政府严格行使监管职责，开发商便无法销售没有取得预售许可的楼盘，即使停工也不会产生较大的社会危害。近期出现的二三线城市停工现象，之所以引发购房者的财产风险，地方政府监管不力是重要原因。
实际上，前些年房地产热之下的政绩冲动、对土地财政的依赖是二三线城市政府监管不力的重要原因。以河北唐山为例，根据中国指数研究院提供的数据，2009年唐山共有13宗住宅用地出让，土地出让金8.32亿元；2011年，唐山住宅用地出让数量猛增至107宗，土地出让金92.67亿元。这期间，唐山启动了环城水系、凤凰新城等大手笔建设工程，房地产成为这些工程中的重要一环。三年间，唐山市区有多个震后新建小区拆除重建，被划入“平改楼”范围的市郊乡镇就有19个。尚唐国际项目的所在地许鄄子村也是被纳入“平改”范围的村庄之一。
唐山尚唐国际项目停建后，业主多次向政府主管部门求助，相关部门表示，已经协助联系另一家本地开发商，争取项目早日复工。有唐山本地业内人士表示，传闻可能接盘的本地开发商，其自身开发的楼盘也出现了停工缓建现象。接手一个处于停工状态的楼盘需要进行大量的核算清查工作，尚唐国际项目未来的前景仍充满了不确定性。
大浪淘沙中小房企面临洗牌
业内人士认为，近年来，客观存在的城市化进程与地方政府的政绩冲动裹挟在一起，将部分二三线城市的房地产建设热潮推高，大量不规范的中小开发商参与到房地产市场之中。随着房地产调控的实施，这些“外行”开发商的劣势逐渐显现，生存环境遭遇危机，房地产市场的重新洗牌已是大势所需。不规范的中小开发商将被洗出房地产市场。
实际上，房地产行业的洗牌大幕已经拉开，去年时已经有大量非房地产主业公司退出地产行业。有消息称，法院3月底已受理杭州市金星房地产开发有限公司破产案。这家杭州的开发商成为此轮调控中第一家申请破产的开发商。
河北唐山等地近期发生在建住宅项目停工事件，充分体现出一些地区城市化进程中房地产市场的不成熟。
深圳地产人士林晓华介绍，在楼市同样遭遇严寒的2008年，也出现了大批资金链发生断裂的烂尾楼盘，如果不是后来市场反弹，这些烂尾楼盘问题很有可能遗留至今。林晓华认为，中小开发商的不规范操作为烂尾楼盘的转让造成了巨大阻碍。“一些烂尾楼盘在拿地过程中不规范，在拿到预售许可前违规出售，其他开发商接受这样的楼盘后无利可图。中小开发商的烂尾楼盘的转让和接收过程都比较复杂。”
不过，随着多家龙头房企大举向二三线城市扩张，二三线城市的房地产市场也迎来了新生力量。大型房企、特别是上市房企市场行为的规范程度通常会高于本地的中小开发商。在唐山，万科[简介最新动态]、华润置地[简介最新动态](橡树湾[最新消息价格户型点评]润景公馆)、绿城[简介最新动态]、嘉里建设等大型房企均已进驻，中国证券报记者发现，这些大型开发商的在售楼盘都已经取得了预售许可。
然而大型房企在二三线城市拓展之路似乎并不顺利。在大多数二三线城市，购房者选择项目两个重要标准是地段和项目，开发商品牌并不是重要考虑因素。大型开发商在本地开发商面前的优势似乎也不明显，本地开发商利用当地资源在拿地、建安上往往能实现更低的成本，导致品牌开发商受挫。
虽然近期成交乏力，龙头房企对于二三线城市的信心并没有降低。4月6日，万科宣布2012年第一次出手拿地，地块正是位于河北唐山，至此万科已经在唐山拥有3个项目。业内人士认为，随着楼市调控持续，中小开发商的生存空间愈发有限，这或许为大型房企提高市场占有率提供了契机，二三线城市的房地产市场也有望通过洗牌走向成熟。
(本文来源：中国证券报) |
