仲量联行最新发布的数据显示，2012年一季度，广州甲级写字楼市场净吸纳量已持续下滑至约4万平方米，并达到2009年以来季度新低，整体空置率仍然维持在11.3%，但租金环比下滑0.1%。国内经济增长放缓、信贷仍然收紧以及外围金融市场不明朗是此现象的重要原因，预计广州甲级写字楼市场仍面临日渐加大的短期下行风险。
与之相反，广州一季度商铺市场则租赁活跃，整体空置率创新低至2.4%，带动平均租金环比增长3.4%。预计2012年供应量将达历史高位，预期短期空置率将逐渐升高，但租金升幅将受压。
另外，广州豪宅市场则较为严峻，一季度新房销售量下降至242套，环比上季度下降53%，达历史新低，而豪宅资本值也加大跌幅，环比下降4.1%。仲量联行预测，广州豪宅市场资本值将进一步下跌，全年跌幅可能达到10%至15%。
广州甲级写字楼一季度需求大降短期下行风险加大
仲量联行最新发布的数据显示，2012年一季度，广州甲级写字楼市场需求下降趋势明显，一季度净吸纳量自去年第四季度起持续下滑至约4万平方米，是自2009年后金融风暴复苏以来的季度新低点。另外，本季度由于部分新增供应推迟于下季度，整体空置率仍然平稳，维持在11.3%，市场主要受内资企业支撑。
租金方面，本季由于租户承租能力持续下滑，需求普遍转向成本节约型扩张。受此带动，部分传统区域写字楼进驻率上升，租金也轻微见涨。但因整体市场需求下滑，部分空置率较高的大厦业主为吸引租户而采取灵活的租赁条件，使整体甲级写字楼租金环比下滑0.1%。
资本值方面，由于国内银根仍然短缺，住宅市场低迷，发展商资金压力及借贷成本持续上升，出售分拆式产权写字楼增多。另一方面，自用型企业买家持有资金情况比预期良好，在自用需求带动下，写字楼买卖成交保持活跃，例如富力盈凯广场，在项目推出3月内已售出约35%写字楼面积。
国内经济增长放缓、信贷仍然收紧以及外围金融市场不明朗是此现象的重要原因，仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪分析指出，本季由于租户承租能力持续下滑，需求普遍转向成本节约型扩张，部分空置率较高的大厦业主为吸引租户而采取灵活的租赁条件，使整体甲级写字楼租金出现增长停滞。
然而，尽管外资企业需求呈下降趋势，内资企业表现仍然强劲。今年第一季度广铝集团租下利通广场成交了2366平方米，万联证券租下高德置地三期成交量也达3600平方米，南方电网租下创展中心也成交1700平方米，集佳律师事务所和广信律师事务所则分别租下广州银行大厦800平方米和2184平方米。
但值得注意的是，广州甲级写字楼市场仍面临日渐加大的短期下行风险。仲量联行数据显示，2012年有新增供应超过60万平方米，而未来制造业、出口下滑趋势短期内难以改善，将持续影响市场信心。
仲量联行广州及深圳商业地产部主管马炜图表示，由于个别新大厦去年预租情况理想，整体需求下降的情况有望在未来数季回稳，但新租赁需求将保持下降趋势，预计空置率较高的大厦以及即将落成大厦受到的影响较大。因此，2012年租金趋势维持上季度预测，预期平均租金下降的风险加大。
广州商铺一季度租金环增3.4%
相反，广州一季度商铺市场则租赁活跃，整体空置率创新低至2.4%，带动平均租金环比增长3.4%。仲量联行数据显示，2012年一季度，1至2月累计，全市社会消费品零售总额同比增长14%，城市居民消费价格总指数2月下降至2.4%，升幅较去年12月份回落2.1个百分点。
仲量联行广州研究部经理曾丽预计，2012年广州优质商铺市场新增供应近45万平方米，全年内外需求均呈疲弱态势，短期内将导致零售消费出现放缓的可能性增加。广州消费品零售总额将维持上升趋势，但预计升幅收窄。零售业扩充需求继续稳步上涨，但由于受新商场的后起压力，原有商场将面临更大考验。2012年供应量将达历史高位，预期短期空置率将逐渐升高，租金升幅受压。
据仲量联行介绍，2012年广州新落成商场包括花城汇、西城都荟、光大项目、太阳城广场和高德置地广场·秋栋。另外，租赁活动仍主要集中在天河商圈和珠江新城，其中天河路的核心商圈仍保持良好态势，除个别商场外，平均空置率不足1%。本季度比较活跃的新成交品牌有：ArmaniJeans、JapanDaiso、MissSixty，另外一些外资餐饮连锁品牌加速进驻核心商圈，例如Subway、DairyQueen和HaagenDazs等。
广州豪宅市场资本值全年跌幅或达10%-15%
在豪宅市场方面则较为严峻：成交持续萎缩，推销力度不减，豪宅资本值再跌。仲量联行数据显示，在政策性打压下，豪宅市场的新房销售量下降至242套，不仅较上季下降53%，并达至历史新低。
仲量联行广州战略顾问部主管唐文杰分析，市场流动性收窄，交投受压是带冷豪宅市场的原因之一。政府重申现行住宅政策的执行力度以及压抑房价上升过快的决心，加上信贷市场仍然偏紧，使住宅需求持续疲弱。
“同时，二手市场放盘数目有上升趋势，加大了资本值压力。因此，豪宅资本值本季度加大跌幅，环比下降4.1%。”唐文杰指出。
唐文杰预计，今年内随着政府执行限购政策决心不变，交易低迷的情况将会持续。积压的需求庞大，预期只有依靠住宅政策放松及市场流动性恢复才可能得到释放。同时，在目前市场气氛下，发展商及卖家将采取更灵活的定价策略，预计豪宅市场资本值将进一步下跌，全年跌幅可能达到10%至15%。
(本文来源：网易房产) |
