广州十区二市住宅库存量为11.36万套，去化时间高达19.2个月!在广州市房协与世联地产联合举办的一场房地产论坛上，多位行业专家就楼市现状进行深入探讨。对于近期市场热议的回暖现象，有专家认为，目前市场出现回暖迹象主要是由于降价促销带动，但由于目前市场供过于求现象相当明显，现阶段难言已经回暖，预计楼市即将进入全面降价阶段，全市均价有可能较去年下跌15%。
广州楼市库存需19个月消化
根据广州世联地产统计数据显示，截至3月底广州十区二市住宅库存量为11.36万套、库存面积达到1470万平方米，这其中库存面积最大的前三个区域分别为花都(297万平方米)、增城(273万平方米)、番禺(267万平方米)。
除此之外，广州十区二市住宅库存的去化时间从去年1月的8.7个月升至今年3月的19.2个月，增加了一倍多，去化时间最长的是南沙要28个月，最短是荔湾区也要11个月。
广州市房协专家委员韩世同表示，2007年以前广州楼市连续多年供不应求，每年都消化一定的库存和空置量，2008年以来只有2009年一年是供不应求，其它年份则是供过于求，今年一季度尽管供应量不大，但仍然是处于供过于求的状态。
对于近期广州楼市出现回暖迹象，韩世同认为，主要是由于降价促销刺激刚需买家入市，有效推动成交量回升，除此之外信贷对首次置业需求倾斜，也带动刚性需求释放。“目前市场有回暖迹象，并非已经回暖，回暖的标志应该是改善型需求入市，月均成交量50万平方米以上，房价稳定。从现阶段来看，市场即将进入全面降价阶段。”
广州市房协秘书长许国碧更预计，在如今的政策与市场环境下，广州房价将较去年均价下跌15%。
流动性松绑市场或现阶段性底部
在发布会上，世联地产发布最新研究报告。报告显示，目前发达经济体央行仍将维持宽松的货币政策，低迷的经济形势需要持续的量化宽松，发达国家持续的新量宽，明显改善投资者避险心理，投资者风险偏好得到提升，资本重新流入中国，资产价格得到一定程度的支撑。
除此之外，目前10年期国债与2年期国债收益率的息差不断扩大，说明流动性在不断好转，而息差的变化往往能辅助判断房地产市场走势.
世联地产研究部总监吴志辉表示，投资客占比走势能精准反映市场的走势，世联地产的数据显示，2009年3月初投资客比例占比降至最低的7.5%，亦是市场的真正底部。本轮调整以来，投资客比例不断下滑，今年3月最新的数据为13.6%，说明市场向下空间不大。
但与此同时，根据世联地产发布的购房者信心指数显示，购房者信心正在回升，未来房价预期指数有所提升，虽然降价压力犹存，但较上季有所缓和。各类置业者购房信心均有所提升，东部一线城市和东部三线城市购房者信心提升最为明显。多数三线城市和中西部二线城市的购房者信心指数水平高于全国平均水平，其中三线城市购房者信心几乎全线回升。
吴志辉认为，目前市场出现量涨价跌的走势，意味着进入正向背离的阶段，预计市场成交量已经见底，价格下跌空间不大，行业政策和货币政策的紧松程度，决定筑底时间的长短。但与此同时，房企的流动性持续恶劣，说明接下来房企仍需努力卖房，避免过高的存货挤压现金流，造成流动性危机。
(本文来源：网易房产) |
