4月25日晚7点，清华大学经管学院伟伦楼，400多人的礼堂座无虚席。万达集团董事长王健林健步登上讲坛，“今天什么问题都可以问。”8点半，“创新与竞争优势——以万达为例”演讲结束，自由问答环节，头一个问题便是“如何看最近大连的事及外界有关万达的传言”。“我还能站在这里讲话，就说明我没事。”王健林说。
难怪公众会有这样的问题，一段时间以来，有关万达的各种消息甚嚣尘上，资金链断裂传言、高层吃散伙饭风波、王健林被调查传闻……过去的两个月里，万达被推到了风口浪尖。
树大招风。不断被舆论“忽悠”的万达也被麦格理“忽悠”了一把。但这位当年被“忽悠”的万达掌门人，在演讲中却如此表示：“做商业就要会忽悠。老大都是装出来的。”
与麦格理的协议分手是王健林的一段心酸故事，但并不妨碍他对万达的超前意识。这个要做全球第一商业公司的商界风云人物，其机遇和风险同样未知。
上市失误
3月30日，万达集团发布一则公告：与麦格理的委托管理合同期满，万达将陆续退出南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连等已转让的9个商业地产项目的管理。
此前，麦格理通过银团贷款，向万达购买了9个商业广场，万达因此套现约31亿元，并负责经营管理。
“万达与麦格理早在今年2月份即着手研究撤出管理的事情，当时接管方已经约谈了经理级别的人员。而之前参与商业管理的万达人员，大多被安置到万达的其他项目上去了。”某业内知情人士向记者透露。
“合同约定期满，退出是正常的。”一位万达内部人士对记者说，退出的9个项目都是一二代产品，万达将专注于做好第三代城市综合体。
万达于2001年进入商业地产开发，从早期的一代单店、二代组合店，发展到目前的第三代城市综合体。据了解，目前万达仅存6个一代单店和6个二代组合店。卖给麦格理的9个项目中，有3个为第一代产品，有6个为第二代产品。
有分析人士认为，按照万达专注第三代城市综合体的战略，其仅剩的3个一代单店将会转手，但上述万达内部人士则表示“目前还没有这个计划”。
万达与澳大利亚最大投行麦格理的这段剧情令王健林很不满意。“2006年本来有机会在香港红筹上市，当时找了JP摩根、摩根士丹利等，框架都搭好了，被麦格理一'忽悠’，说别做IPO了，做REITs多好。”
然而，天不遂人愿。2006年7月，国家外管局、商务部等几部委联合发文，严格限制境外公司收购内地物业。于是，REITs彻底没戏了。
而此时，香港红筹上市之路被监管部门封死。不得已，万达在2007年筹划A股IPO，但没想到刚做完架构，2008年又来了全球金融危机，其上市之路再次搁浅。而目前在房地产调控之际，虽然万达提交了A股上市申请，但也基本无望。
“王健林对商业地产的理念太超前了，他认为商业地产最适合的融资平台是REITs，美国的公司都是如此。但实际上，REITs并不太适合万达。一是万达的一二代店租金收益率并不高；二是万达有很多开发物业，这些都没法装进REITs。”一位了解万达的业内人士评价：“当初的抉择现在看起来并不是正确的选项，这使万达错失了香港红筹上市的时机。”
多元化延伸
“什么清华北大，不如胆子大”。演讲中，王健林把万达的快速发展归结于敢闯敢干、不怕失败。“富贵险中求。”王健林这样总结。
敢想敢干的王健林虽然没有打准万达上市的算盘，但并不妨碍他对万达未来的筹划。“文化产业、旅游度假是万达近年来的重头戏。”王健林说，“万达已被接纳为世界游乐协会的高级会员，全球共有6家企业，万达是亚太区唯一的高级会员。”
“万达影院也是业内第一。这是一不小心做成的。万达进入的领域，什么央企国企都不再有机会做老大。”王健林毫不掩饰他自称为“不谦虚”的说法。
在商业地产领域所向披靡的万达，近年来已在新的领域发力。商业地产、旅游投资、文化产业、连锁百货和高级酒店成为其五大架构体系。在文化产业方面，万达已进入大型舞台演艺、电影放映制作、连锁文化娱乐、中国字画收藏等行业，2012年万达院线将拥有1000块银幕。
“做全球旅游行业的第一是万达的目标。”王健林立下豪言。
从2008年起，由万达牵头，联合中国泛海、联想控股等大型企业的“投资联盟”，已多次进军旅游产业领域，斥资将近1700亿元。此外，万达在武汉的城市综合体项目中也包含了旅游地产的部分——武汉东湖中央文化旅游区，总投资约500亿元。
“投资要顺应大趋势。这些年我一直提消费产业、文化产业，如果这时候还是投资钢铁、铝加工，那是找死。”在王健林勾画的版图里，万达将加大在文化和旅游领域的投资，储存未来10年的竞争优势，并在2020年彻底实现转型。
“2020年，万达商业地产的收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。”王健林说。
但在万达迅速跑马圈地、多元化布局的同时，周边也不乏质疑之声。
一位长期跟踪万达的投行人士表示，过去几年住宅市场的火爆使得万达的商业模式没暴露出什么问题，但如果信贷收紧、销售速度大幅放缓，这种模式就会面临一定挑战。万达的资金主要来自银行贷款和销售回款，租金部分还没有培养起来。
“万达的销售回款和银行贷款两个主要融资渠道已经被用到极致了。它需要股权融资方式，不能光靠贷款。”该人士表示，万达超越其他地产商的独特之处，就在于它拥有几百万平方米的商业地产，但这部分价值只有通过上市才能释放。
多元化布局战略下，万达在将销售物业的收益沉淀到持有物业上之后，面临的更艰巨的课题是：如何通过后期的运营管理，使其持有的物业资产增值。能把持有物业运营好，才是安身立命之本。
有业内人士亦指出，开业时的灿烂并不代表永久的辉煌，经营是一场寂寞的长跑。在高速发展期把销售物业的利润攫取完毕之后，万达将会经历一个漫长的资本回收期。
“质疑我们资金链有问题的人，大多缺乏对万达的了解。”上述万达内部人士对记者表示，万达去年收入突破千亿元大关，一季度销售目标超额完成，“2月份，我们还获得了进出口银行的巨额授信”。
但显然，王健林已经意识到了其商业王国在进行多元化扩张之后所带来的资金链风险，其曾对内部下达“死命令”，万达商业地产的扩张速度将控制在每年不准超过20家。
不过，这个经常以大手笔面貌出现的商界风云人物难以停下其对全球最大商业公司的渴望。去年12月18日，万达集团与西班牙马德里竞技、瓦伦西亚、比利亚雷亚尔3家俱乐部签订了一期投入约2亿元的“中国足球希望之星”青少年海外培训计划，刚卸任万达企业文化部总经理的石雪清将专职负责相关事宜。业内猜测，或许西班牙将成为万达海外扩张的首个目的地。
“未来一年内，万达主要集中于跨国运作，将会有震惊世界的并购发生。”王健林透露。
(本文来源：中国房地产报) |
