伴随着房地产调控的不断深入，在楼市调控不松、房价下跌预期形成后，过去十年房地产“单边市”逐渐结束。著名分析机构莫尼塔发布最新研究报告表示，随着房地产调控的持续深入，预计2012全国商品房销售面积将比2011年销售面积下降1.5%。除此之外，由于限购令引发投资投机性需求减少，预计2012年流入楼市资金或减少8550亿，部分在楼市配置的资金将转为配置理财产品。
全国商品房销售面积或将降1.5%
过去十年里，中国的房地产市场是受到“房价上涨预期”所主导的，造成了需求的“单边市”，使得流动性成为了影响楼市的核心因素。而随着目前房价的筑顶，所带来的“房价下跌预期”，将成为影响楼市交易量变化的新的因素。
莫尼塔表示，根据过去几个月中央政府及相关官员的表态，房价在年内向“合理房价”回归的趋势很难发生改变。为达到这一目标，政府保持当前的楼市调控力度不变是大概率事件。在楼市调控力度不松的政策预期之下，业已形成的房价下跌预期很难在短期内发生逆转。但鉴于近期流动性环境的放松以及楼市成交量的持续超预期回暖，购房者也很难形成房价加速下跌的预期。
“综合两个方向考虑，房价预期在中短期内变化的概率不大。由于房价预期和流动性是影响成交量最重要的两个因素，流动性成为近期影响成交量最重要的因素。根据莫尼塔对流动性的预测以及其和成交量的相关性研究，预计2012全年全国商品房销售面积将比2011年全年销售面积下降1.5%。”
流入楼市资金或减少8550亿
数据显示，从2006年起，房地产销售面积以大约年均8%的增速增长，同时全国平均房价也从2006年的3400元/平米上升至2011年末的5900元/平米。单单2011年，全国房地产总销售额变高达5.9万亿。
莫尼塔分析师认为，按照较为悲观的情景估算，2012年成交面积可能比去年降低1.5%。考虑到过去5年的年均增速是8%，因此潜在的成交面积可能少增9.5%。
上述分析师认为，限购直接导致了商品房需求，特别是投资投机性需求的减少。自限购令实施以来，各限购城市商品房成交量迅速下滑，楼市库存量增加，房企多选择降价换量。在供给增加，需求减少的背景下，市场对商品房的涨价预期逐渐减小。商品房市场流动性的恶化和涨价预期的逆转抑制了投资投机性需求所对应的资金流入。
仅以北京为例，根据统计，限购政策实施至今非京籍个人购房者所占比重仅为11.2%，而该比重在限购令发布之前为36.3%。同时，非京籍购房者的购房量也大幅下降了83.9%，从一年前的3.22万套降至6500余套。传统上习惯配置房地产的这部分投资投机性需求所对应的资金进入房地产市场的动力减弱，而它们配置其他大类资产的动力相对增强。
“在今年地产调控仍然较严的情况下，房价的上涨预期已经大幅弱化。近期政策端对开发贷和首套房利率的变化虽然不会在短时间内重新在全国范围内刺激房价上涨的预期，但可能会给房价托底，导致房价回落的幅度可能相对有限。因此，按照一个较为悲观的情景估算，假设今年的全国平均房价下跌5%，今年潜在的地产成交额可能少增8550亿。”
(本文来源：网易房产) |
