对于身处寒冬的房地产市场而言，开发商们或将获得一丝喘息的机会。
一方面，最新经济数据显示，4月份中国经济增速大幅放缓，从工业增加值、银行贷款到外贸均出现放缓，加上欧债危机恶化，中国经济发展面临重大的挑战。另一方面，央行下调存款准备金、30余个城市微调楼市调控政策，严厉的房地产调控正在慢慢松绑，中央政府保增长意图愈加明显。
2008年的全球金融海啸，意外地将中国房地产从死亡的边缘拉回来，2012年同样在国内外经济面临困局之际，房地产会否再次成为经济刺激政策的“受益者”？
经济困局
4月份经济数据的出炉，让众多经济学家与投行眉头紧蹙。
根据瑞银证券分析报告显示，4月份宏观数据全面低于预期，其中工业生产同比增速放缓至9.3%，是自2009年5月以来的最低值。同时，工业生产的疲弱一定程度上受到了出口意外地进一步下滑的影响，尤其是对新兴经济体的出口。另外，基础设施投资的反弹力度仍不足以抵消房地产投资的疲弱，令重工业生产进一步放缓。
瑞银证券首席经济学家汪涛认为，4月份数据弱于预期，可能会促使政府进一步放松政策以保增长。不过，到目前为止政策放松的力度还很小，而进一步的放松措施需要在一段时间以后才能产生实质性的效果。
除了国内经济放缓，由希腊债务危机引起的欧债危机更成为中国宏观经济的一大隐忧，中投证券的研究报告表示，估算表明中国3万亿美元外汇储备中有8600亿为欧元资产，其中1000亿为小猪五国国债(意大利、葡萄牙、西班牙、爱尔兰、希腊)，我国银行业也对小猪五国有近千亿敞口，这些资产面临重大汇率和资本损失风险。
中投预计，假如希腊退出欧元区，中国将面临重大资金流出风险，而2010年以来中国国际收支中金融项目金额开始超经常项目，意味着本轮危机中资金流出压力将明显高于2008年底。
瑞银也预计，由于欧债危机的恶化，将2012年二季度GDP同比增速预期由8.4%下调至8.0%，并且将全年GDP增速预测从8.5%下调至8.2%。
被誉为中国经济发展引擎的房地产，如今也陷入近年来前所未有的低迷。
根据最新的经济数据显示，2012年1-4月房地产开发投资同比增长18.7%，2年多来首次低于同期20.2%的固定资产投资增速，未来回落趋势仍将延续；新开工面积同比下降4.2%，施工面积同比增长21.2%，均创2009年下半年以来的新低。
除此之外，销售面积和销售金额分别同比下降13.4%和11.8%，但降幅均有所收窄，销售均价同比小幅上涨2%；资金来源增速进一步回落至5.1%，资金压力仍然巨大；另一方面，全国房地产开发景气指数继2011年11月跌破100这一景气荣枯线之后再创两年多来的新低，行业下行趋势进一步明确。
调控松绑
随着宏观经济的放缓，在出口、消费、投资三驾马车同时出现回落的情况下，政府正通过“微调”房地产政策以制止经济下滑的势头，因此引发楼市调控温和放宽预期。
以月初出台的扬州救市新政为例，该市将对个人新购买的成品住房根据面积不同予以4-6%的奖励。尽管业内对扬州救市新政质疑不断，并预计其将被迅速叫停，但出乎意料的是，该政策不仅没有被叫停，住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青在南京接受媒体采访时明确表示，“扬州新政”并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索，应当予以支持和肯定。
统计显示，目前已经有佛山、成都、扬州等30余个城市微调楼市调控政策，刺激当地低迷的房地产市场，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
仲量联行上海研究部总监周志锋认为，以提高首次购房者支付能力的政策微调在2012年初开始在国内推行。近日央行要求国内主要银行继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。就在去年第四季度时，首套房贷款利率比基准利率上浮10%或15%的现象并不少见，但现在首套房贷款利率可在基准利率基础上享受9折甚至85折优惠。这一利率变化提高了购房者的支付能力。
“除了房贷更易获得以外，许多地方政府也出台了其它措施以支持首次购房者。比如，上海和天津重新界定了普通商品房的标准，扩大了优惠契税的适用范围。在政府的支持性政策和开发商更为合理的定价下，无锡、苏州、武汉等许多城市的首次购房者逐渐回归市场，从而促进二、三月份成交量回升。部分调查显示，由于投资者仍受到限购令的限制，在住宅销售市场首次购房者比例正在提高”，周志锋认为。
再成拉动GDP引擎?
日前，温家宝在武汉主持召开的座谈会上便表示，政府将稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。
有评论人士认为，温家宝此次的言论与他之前发表的有关中国将坚持房地产调控政策不动摇的措辞大相径庭。最明显的是，温总理没有重申早前对房价进一步回调的要求。相比之下，温家宝在3月份两会期间发表的讲话显然较为强硬，明确房价仍远离合理水平。
除此之外，温家宝也提出，要把稳增长放在更加重要的位置，并呼吁进一步采取果断措施应对中国经济问题。
“中央政府的政策一定是在保增长与抑通胀之间取舍，如今通胀压力大为减轻,为房地产政策微调提供了空间,预计未来会有更多地方政府出台支持首次置业的政策”,世联地产首席市场分析师吴志辉接受网易房产采访时表示,未来存款准备金尚有下调空间,加上负利率情况减缓,未来银行存款必然会回升,预计房地产市场将获得更大力度的信贷支持,尤其是除了支持首次置业者，未来针对改善型买家的信贷支持也有可能加强。
回望2008年，由美国次贷危机引发的全球金融风暴也曾拖累中国经济严重下滑，为此中央政府不仅出台4万亿经济刺激政策，同时还制定了多项刺激楼市的一揽子救市政策，各地方政府大举救市大旗，并带动楼市进入前所未有的疯狂时代。
“即使欧债危机进一步恶化，中央政府也不大可能出台类似2008年般大力度救市，毕竟中国之前面临的经济问题主要就是由于4万亿与房地产救市政策造成，政府很清楚这样大力度救市的后遗症，如今政府的目的很清晰，就是要通过支持首次置业，保持楼市成交”。
对于开发商而言，吴志辉则认为，今年是开发商债务到期的高峰期，从年报来看上市房企的偿债能力相当糟糕，在这样的情况下开发商只能拼命“跑量”。对于定位中小户型产品的开发商而言，它们还可以通过政策松绑获得喘息的机会，但如果产品定位不对路，这类型开发商今年也不会有好日子过。
(本文来源：网易房产) |
