5月份北京楼市成交量的“意外”回升，让原本对上半年楼市持谨慎态度的开发企业看到了新的希望，据多家机构预测，6月份，北京楼市有望迎来上半年的供应高峰，入市项目预计达35个，供需博弈进一步加大，近期较为平稳的房价可能会因此产生起伏。
成交上涨“引燃”楼市供应
进入5月，北京楼市成交量明显上涨。据亚豪机构统计，5月上半月，北京商品住宅期房、现房累计成交4679套，环比4月同期增加46.2%；成交面积49.6万平米，环比增长42.1%。成交均价在4万元/平米以上的商品住宅，更是环比4月同期上升55.8%。
今年以来，北京市场上的开发商一直依据成交情况决定推盘进度，因此，随着5月份成交上涨，下月北京市场的项目入市量有望迎来高峰。据多家机构预计，6月北京有35个项目计划入市，包括中国铁建·原香漫谷、华远·铭悦等17个纯新盘，以及公园1872、鸿坤·曦望山、红山世家、首开·常青藤等18个老项目后期，总供应量可能接近万套。
此外，6月份是传统供应旺盛时期。2011年上半年入市79个项目，总供应26678套，其中6月份的供应量占比达到36%。不过，据链家地产市场研究统计，2012年至今，新增商品住宅期房项目59个，总供应量为13919套，项目数量比去年同期多15个，但供应套数比去年减少了7.8%，与去年上半年的总供应量相比还有近1.3万套的差距。
“临近年中，房企面对年中业绩的压力，再加上市场刚需、改善型需求全面升温的利好推动，6月房企推盘热度高涨”，亚豪机构副总经理高姗认为，市场开始回暖、信贷环境也有所宽松，开发商的现金流状况也有所缓解，但近期房产税扩大试点城市的传言再起，加上信托兑付高峰等因素，市场依然有牵一发而动全身之势。进退维艰之下，开发商只得秉承“现金为王”的策略，及早推盘、快速周转、回笼资金，降低负债率，提高企业抗风险能力。
过半数项目未定价
尽管开发企业推盘意愿明显增加，但随着供需双方博弈加大，市场仍然变幻莫测，究竟以多高的价格开盘，让开发商颇为头疼。
预计在6月份入市的35个项目中，六成左右的项目目前未能给出定价。据统计，其中只有9个项目给出了一个较为明确的开盘均价，仅占开盘项目总量的25.7%，这9个项目的整体开盘均价为23767元/平米，还有6个项目初步拟定了最低价或者价格区间。
不仅如此，越来越多的项目以最低价格即“起价”作为定价依据，而后期根据蓄客情况随时做出调整。
高姗告诉网易房产，虽然近期成交上扬、房价止跌回升促使改善型需求停止观望，但购房者的心态普遍都很冷静，看重项目的性价比和综合优势。但6月计划上市一些高端楼盘受制于高昂的拿地成本，无法给出一个较低的定价，只得通过前期与购房客户间的交流，了解客户的价格预期及购买实力后，再结合客户心理价位及楼盘成本定出最终的价格。正是因为供需间博弈的加大，令不报价、含糊报价的现象在6月拟入市项目中更为普遍。
不过，为加快周转，部分项目将调低价格，如旭辉御府，6月定价为16800元/平方米，比最近一期的销售均价低11%；徜徉嘉园6月定价12900元/平方米，比今年3月底入市的一期拟售均价下调约22%；首开常青藤家园，在4月底一期入市热销后于6月加推一期，其定价也比之前每平米下调了1000多元。
6月份预计入市的35个项目中，位于郊区的依然占据绝对多数，其中昌平、房山、大兴项目供应比较多，这几个区县的高库存量使其可能成为价格调整深度最大的地方。
高端住宅扎堆
扎堆入市的不仅有面对刚需市场的普通住宅，据统计，6月计划入市的项目中，高端项目占比近半，为近几年所罕见。
据统计，北京6月计划入市的35个项目中，包括别墅、公寓、花园洋房等类型的中高端项目有16个之多，占到了总开盘量的一半左右。其中有4个总价超过千万的高端别墅项目，6个每平米单价将超过4万元的公寓豪宅，另外还有6个低密度的花园洋房项目。
供应扎堆的部分原因来自于市场需求回升。近期，随着部分项目降价，市场隐现筑底特征，引起一直等待抄底的改善型客群回流，同时也拉高了近期的楼市成交量和成交均价。数据显示，受成交结构变化影响，5月上半月，北京市商品住宅的整体成交均价为20243元/平方米，环比4月同期上涨6.7%。
“改善型需求刚刚开始入市，高端市场的成交回暖正在起步，可供楼盘挖掘的既有强劲购买实力又具购房资格的客群不在少数，造成了6月份高端楼盘扎堆的场景”，高姗预期，随着大量高端物业的入市，楼市整体成交均价的涨势将可能被拉高。
单从市场结构上看，中原地产认为，从目前市场来看，由于开发商的库存依然偏大，性价比依然是销售利器，房价不下调到位的企业销售难有明显起色。房价在之前下调到位的项目，已经逐渐出现了减少优惠的现象。但是不存在大幅涨价的基础，之前未降价项目还存在可能会迎来一次补跌过程。
(本文来源：网易房产) |
