5月，京城商品住宅新房成交将创去年调控加码后新高。昨天，多家房产机构根据北京住建委信息统计显示，5月1日至27日，扣除保障房，北京纯商品住宅新房成交8333套。这也是2011年2月“京十五条”公布，“五年版”限购令出台后，北京单月商品住宅新房成交首次突破8000套。
对于目前成交的回暖，业内人士认为主要是开发商“以价换量”的结果，市场并未全面回暖。
单月成交均价整体平稳
统计显示，截至27日，5月全市纯商品住宅新房成交8333套，比4月整月的6225套上涨33.9%。虽然成交量上涨明显，但成交均价依然平稳。5月纯商品住宅成交均价19919元/平方米，环比涨幅约1%。
记者了解到，目前不少楼盘仍有明显优惠。5月27日，位于昌平区的住总万科·金域华府推出335套房源，最后认购率超过九成。当天有1900余组买房人到场，金域华府售价仍与一期持平，约23000元-23500元/平方米，另有两居减5万、三居减10万的优惠。
思源经纪市场部一份统计显示，以价换量依然是楼盘热销的保证。在5月成交金额排名前5的住宅项目中，3个老项目降价明显，1个新盘保利·春天里也是平价开盘。北京一家房企营销总监表示，以价换量应视为顺应调控之举。
分析认为全面回暖尚需时日
对于目前的市场回暖，业内认为还是局部的回暖。无论从成交量还是价格看，都仍然处于低位。
机构提供数据显示，2011年2月以来，北京8个月的商品住宅成交均价都在20000元/平方米以上，而5月成交均价还低于20000元/平方米。亚豪机构副总经理任启鑫预计，房企在流动性没有根本好转的前提下，仍会“降价保量”。
从目前市场成交结构看，改善型需求并未完全走出观望。记者周末在金域华府看到的一个细节是，锁定刚需的两居户型成交明显快于三居。
北京万科副总经理肖劲对记者表示，目前市场不能说全面回暖，整体回暖甚至可能要等到明年初。多位业内人士也表示，楼市回暖还处于一个不稳定的状态，4月成交就比3月下滑不少，5月有回升但也明显低于调控前水平。开发商也要谨慎对待目前的回暖，莫因一时热销上调房价。
新盘入市
月底掀推盘小高峰
据北京市住建委网站显示，北京市上周末两日，共有8个项目拿下预售证，共推出1523套房源。根据住建委拿证三天必须开盘的要求，这也意味着在5月底掀起又一个拿证推盘的小高峰。
这一波拿证的项目中，紫御华府的售价最高，由于靠近奥体森林公园，该项目拟售价格高达69000元/平米，并且推出的为371平米的大户型产品，每套价格达到2000万以上。
从产品上看，上周末拿证项目中以大户型项目为主，如潭墅苑为门头沟别墅项目，共推出103套房。中粮万科长阳半岛、首开常青藤、徜徉集等均以100平米以上的三居为主。
5月前三周，每周仅2-3个项目拿证。而上周末共有8个项目拿证。亚豪机构副总经理任启鑫认为，开发商加速推盘，一方面受到楼市近期需求升温的带动，另一方面也是因为临近年中，开发商为了完成上半年的业绩指标，需要加速推盘。据机构统计，今年6月，北京共有33个项目入市，为6个月来最高。
聚焦
中海地王项目“成本价”卖房
业内人士认为，其遭遇调控后市场低迷，只能低价入市
上周日，2009年豪掷70亿问鼎“全国总价地王”的中海上海长风地块入市。该项目定名为中海紫御豪庭，为精装修售房，售价为38000元/平米起。业内人士认为，该项目楼面价已达到22400元/平米，再加上建安、精装修等成本，这一售价已接近“成本价”，但受制于调控，地王项目调低预期卖房实属无奈。
据了解，中海紫御豪庭主推245平米以上四居的精装大平层户型，售价为38000元-45000元/平米。目前正推出“付50万意向金开盘可抵130万房款”的优惠活动，折算下来，项目售价将低至3.2万元/平米起。而过去两年，业内预计该项目售价将在五万元/平米以上。
“当年该项目楼面价比较高，达到了22400元/平米，现在精装修成本就要5000元/平米，再加上高层建安成本也在5000元/平米左右，该项目要达到40000元/平米以上才是有利可图，现在的售价接近成本价卖房了。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。
记者了解到，上海长风地块曾备受大型房企的青睐。2009年9月，正是市场火热之时，中海地产力挫仁恒、保利、绿城等众多大鳄，豪掷70.06亿元竞得长风纯住宅地块，一举成为当时的全国总价地王，折合楼面价高达22400元/平米。然而时隔两年多，项目入市面临的是严厉调控下的市场。
杨红旭认为，开发商在市场行情好的时候拿地，对项目的预期也高。但遭遇调控后的市场行情低迷，只有低价入市，才能拉动销售，地王项目低价入市也是开发商的无奈选择。
分析
楼市调控下地王项目低开成常态
据记者了解，不仅“全国总价地王”面临以低价打开市场的问题，低价入市也成为其他地王的共同选择。
2009年5月至2010年3月，北京也陆续产生了多个“单价”、“总价”地王。而这一阶段的地王，从2011年开始，也陆续进入集中推盘期，并且无一例外地均定位为高端精装豪宅。
今年6月，位于望京的远洋万和公馆即将入市。该项目为2010年单价地王，楼面单价达到27000元/平米。据悉，该项目预售均价为55000元—58000元/平米，加上开盘优惠后，预计最终成交价将在51000元—52000元/平米之间。这一价格被业内认为是“赔钱卖”。
此外，已经入市销售的金茂府、中海九号公馆、保利东郡、远洋天著等，从楼面价和实际售价对比来看，土地成本、建安成本、精装修成本等加起来，均接近“成本价”售房。而从销售效果来看，这些地王项目地理位置优越，低价入市的策略使这些项目有着较高的性价比，不少项目销售迅速。如四次开盘很快售罄的2009年地王金茂府，该项目首期开盘45000元/平米，相比周边项目价格优势在5000元/平米。
北京房协一位专家认为，低价入市也是开发商不得已的销售策略。当市场好的时候，房企预期也好，拿地积极性也高，但现在市场往下走，开发商拿地积极性降低。
数据显示，从今年以来，北京土地市场持续低迷，北京宅地基本以底价成交。
杨红旭认为，地王项目低价入市，也说明房地产暴利时代已经过去。拿地成本的增加，政府打击囤地力度加大，想要获取高利润已不可能。
(本文来源：新京报) |
