进入“红五月”后，北京楼市成交随着气温节节攀高，5月纯商品住宅新房成交自2011年2月“京十五条”公布后首次突破8000套大关，被一些业内人士称为楼市成功“筑底”的标志。随着多个项目热销，担忧房价将触底反弹、“再不买就错过最后时机”的“恐慌性购房”也重返楼市。
5月楼市成交量冲高
记者综合北京市住建委网站、亚豪机构、思源机构和中原地产的统计数据显示，截至5月30日，北京一手商品房交易量已维持了连续4周的上涨行情，扣除保障房后，全月纯商品住宅新房成交自2011年2月“京十五条“公布后首次突破8000套大关。
“5月前三周成交就已和4月持平。”思源经纪北京副总经理任莉告诉记者，据思源监测的数据显示，截至5月20日，北京市普通商品住宅去化率已超过60万平米，环比增长近50%，几乎与4月的整个去化量相当。
不少业内人士用“喜出望外”来形容北京楼市5月的成交佳绩。在经历了前三周每周近10个新盘入市冲高成交量后，上周(5月21日-27日)仅有5楼盘入市，但期房、现房商品住宅累计成交2834套，面积31.4万平米，环比前一周(5月14日-20日)套数增加13.8%，成交面积增长12.8%。
“3月成交初现小回暖，而4月中下旬受国家强调楼市调控不动摇的讲话影响，市场又开始下滑，从5月坚挺的成交量能基本判断，北京楼市成交量已经筑底并开始缓慢回升。”亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者。
购房者预期发生变化
据上述机构统计，5月北京约有近30家楼盘集中入市，供应量创下北京年内的高峰。
其中龙湖·时代天街“夜光”、北京城建·世华泊郡“售罄”、华润·橡树湾“开盘认购超12亿元”、招商嘉铭珑“两周热卖6亿元”、华润·公元九里“认购破8亿元”等楼盘热销新闻不断。
随着纯住宅商品房月度成交量重回8000套大关，持续了一年多的观望预期似乎也被打破。记者了解到，上述囊括了刚需、中高端住宅的项目热销形成了今年市场首次大规模的红火场面，更引发担忧房价将再次上涨、“再不买就错过最后时机”的“恐慌性购房”重返楼市。
“一个月之内已帮了四位朋友联系买房。”一家国有企业高管告诉记者，目前房地产调控政策即使不会放松，也不会更严厉，而从国家经济发展情况看，银根放松，启动新一轮基建投资都意味着买房时机已到，据其了解很多项目都已开始“暗涨”。
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，目前很多地产界人士都有市场“逐步见底”的判断，一方面楼盘的土地成本较高，降价空间有限；另一方面业界普遍认为经济增长压力下会对楼市调控有整体放松。
“目前市场上对调控政策的传言很多，各个地方政府近期也针对楼市调控进行微调，这些都引起了购房者预期的变化。”中国房地产学会副会长陈国强认为这促使刚需群体结束观望、选择出手，但他强调这些需求不能简单归于“恐慌性购房”，而还应观察楼市后期成交情况。
■业内分析
整体环境放松将惠及地产
记者了解到，虽然对楼市是否“触底”仍有争议，但大部分业内人士都认为，年内政府针对楼市不会再有更严厉的调控政策出台，而整体银根放松及对首次置业的支持等将惠及房地产行业。
限购短期不会放开
亚豪机构副总经理任启鑫分析，近期中国经济硬着陆风险加大，中央将“保稳定”放在首位，扩大基础设施建设、放宽信贷、开发民间资本等一系列刺激政策接连出台；虽然限购短期内不会放开，但各个地方政府打着鼓励自住需求旗号出台的放宽政策屡屡过关，政策的松动也在吸引购房者积极入市抄底。
北京工程勘察设计行业协会会长曲际水对记者表示，国家“十二五”的经济增长方式仍然主要依靠投资和内需转换，无论从地方政府的财政收入，还是城市化需求看，房地产的相关产业仍然处于强劲的发展期，转变地方政府的收入结构，减少房地产所占比重都难以在短期内实现。
楼市仍处去库存阶段
SOHO中国董事长潘石屹则对本报记者表示，据其了解北京市财政一年对公交车、地铁的补贴超过百亿元，这些资金来源通常都是卖地收入；土地出让金锐减后，各地方政府的税务机关正通过企业税收来增加收入，实体经济困难重重，成为各地楼市频传“微调”的大背景。
但也有一些业内人士预期并不乐观。中原地产华北区域董事总经理李文杰表示，目前来看针对开发商的银根还未出现放松，楼市仍处于去库存阶段。“调控是中央政府，缺钱是地方政府，二者博弈下我们需要做最糟的打算。”大兴一家民营房企开发商高管对记者如是说。
房价年内难上涨
多位业内人士向记者强调，目前楼市“以价换量”的基调未变，从前五月销售良好的楼盘看，都是针对刚需的低价推盘项目，目前大部分项目的优惠幅度并未改变。5月的楼市成交回暖是受到了政策预期转好、刚需项目维持“低价”策略促销的双重影响。
促销到位致成交量大涨
“近期热销的龙湖·时代天街、绿地国际花都、鲁能7号院，成交单价均在万元左右，是典型的刚需盘。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，而橡树湾、公元九里、招商嘉铭珑原等中高端豪宅产品都经过了较长的蓄客期，属于改善性需求的回流，销售较好属意料之中。
任启鑫表示，今年房企到期的债务规模处于高位，流动性也遭到削弱，而目前北京的调控政策依旧趋紧，迫使企业采取灵活推盘、降价促销等措施，从而令上周高、中、低端项目成交延续了全面上涨之势。
价格反弹可能性不大
陈国强表示，筑底成功的前提是价格不变后成交量仍稳定在一定的成交水平上，单凭5月的数据并不能代表楼市筑底已经完成，重回上升轨道还有待一段时间的观察。
在房企流动性没有根本好转的前提下，仍会采取“降价保量”的方式回笼资金，降价项目将成为吸引楼市销量提升的最大动力。
“楼市回暖和促销力度大、新盘低开有关。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，即使楼市已筑底，但房价快速、大幅反弹不大可能，或出现小幅回暖。
(新京报) |
