深圳“新土改”锤音刚落，土地整备工作又在紧锣密鼓地进行。6月1日，深圳正式公布了《深圳市2012年度土地整备计划》(以下简称《计划》)，这对于深圳为数众多的高新科技产业公司来说显然是个好消息。
因为这一计划是以土地二次开发提升城市空间质量为重点，今年将在寸土寸金的深圳清理释放出潜力用地21.83平方公里，安排年度土地整备总资金266亿元，以腾出战略性新兴产业用地。
根据该《计划》，2012年深圳市将安排整备项目94个，同时还计划安排10亿元资金针对城市旧工业区、低密度功能区实施土地收购，并拟成立土地投资集团公司或引入成熟的开发企业在特定区域开展土地收购。
扩张需求与用地瓶颈
《计划》显示，94个整备项目中，通过土地整备实现21.83平方公里用地入库，其中土地整备项目14项，房屋征收及建设用地清退项目80个。整备土地在理顺经济关系、明确权属、完善征转地手续及土地清理后，将移交深圳市土地储备中心统一入库管理。
2012年度土地整备计划包括土地整备、房屋征收和整备资金3个专项计划。这一土地整备计划以土地二次开发提升城市空间质量为重点，加大生物、互联网、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业用地整备，推进旧工业区收购，对重点战略地区实施整体统筹整备；在建设用地清退后，可腾挪城市建设用地指标。
深圳经过30年建设用地规模的扩张，已面临几乎无地可用的局面，供需矛盾非常突出，深圳目前只有1991平方公里的土地。
“我们三年就要搬一次家，主要就是发展空间不够，要不断扩大研发基地。”深圳江波龙电子有限公司投资审核部总监刘枫云告诉记者，公司这些年的发展主要是受到了空间制约。
像这样的公司深圳还有很多。资料显示，在国家集成电路设计深圳产业化基地的151家企业，深圳本土企业就有120多家，去年深圳IT设计产业销售额达到135亿元，居全国各大中城市的首位，但研发场地的紧缺却是近几年基地发展的最大瓶颈。
“诸多总部企业在深圳无地可落”，“上市公司募集资金投资项目向深圳外转移”，深圳正在面临着发展用地的种种尴尬。而深圳集成电路设计产业化基地管理中心主任周生明也对记者表示，“由于缺乏发展用地，这几年，至少有近10家IC设计企业在外地设立了分公司、分部或建立研发基地，以至于有些企业总部都要迁出去。”
清理难度与融资潜力
土地紧缺成为制约深圳发展的重要因素，因而业界曾一度寄望于从去年开始启动的土地整备，不过，从目前进展来看，土地清理工作仍不尽如人意。
“深圳土地违法违建和历史遗留问题很多，这部分违法违建用地历史背景及占有主体复杂，土地存量调整难度大。”有不具名专业人士透露，深圳土地整备面临很多困难，超过1/3的土地由于权属不明等原因，不能入市流转与抵押融资，大大降低了这部分土地作为资产和资本的价值。
资料显示，2011年深圳土地整备工作目前只完成了计划的50%，入库土地13平方公里。根据2011年度土地整备计划，到2012年6月30日前，全市要完成75个土地整备项目，通过整备释放45平方公里建设用地；推进87个征地拆迁项目及7个拆迁安置房建设项目。
“由于涉及各方利益，成因复杂，剩余可建设用地普遍存在历史遗留问题。各类利益关系纠结，清理和改造难度巨大，制约了城市土地的有效利用。”深圳市规划和国土资源委员会(下简称“深圳市规土委”)内部人士透露，不仅是清理工作本身难度大，对于清理土地的资金压力也非常巨大。
正是出于此考虑，深圳市规土委搭建了投融资平台，来缓解大规模启动土地整备工作中的资金压力。目前已和4家银行共签订了240亿元的融资框架协议，从2011年8月拨付第一笔资金起，到2011年底，深圳市土地投融资平台已向各区拨付土地整备资金34.34亿元。
经初步统计，深圳现有权属明晰、经确权后可用于土地融资的储备土地近40平方公里，融资潜力巨大。但按照计划，深圳每年将以300亿元资金推进土地整备，今年计划投入的资金是266亿元，而目前不足40亿元的资金只是杯水车薪。
(本文来源：中国房地产报) |
