———访《城市化进程中低收入居民住区发展模式探索———中国辽宁的经验》外国专家、联合国人居署班吉·奥拉仁·奥因卡
城市化是不可阻挡的历史潮流。但城市在给社会创造财富和机遇的同时，也带来了“贫民窟”现象，那里的居民被绝望、犯罪、污染和贫困包围。在一些发展中国家，50%以上的城市人口居住在贫民区中，住房条件极度匮乏。作为联合国协调人类住区问题的机构，联合国人居署对这种现象了解最多、感受最深，并且负有总结推广成功经验、协助有关国家改善居民住区状况之责。
日前《经济参考报》参加了中国社科院主办的“中国社科论坛”，由中国社科院财经战略研究院和联合国人居署专家联合课题组公布的题为《城市化进程中低收入居民住区发展模式探索———中国辽宁的经验》的课题成果获得与会专家交口称赞。课题组主持人、中国社科院城市与竞争力中心主任倪鹏飞研究员在接受《经济参考报》记者采访时，建议并推荐记者采访他的同事、联合国人居署全球监测与研究部主任班吉·奥拉仁·奥因卡先生。作为研究报告课题组国际专家和《城市化进程中低收入居民住区发展模式探索———中国辽宁的经验》一书的主要撰稿人之一，班吉在对改善低收入居民住区和对中国辽宁棚户区改造效果的看法可能更具有国际视野。会议间隙，对班吉的采访紧凑而富有效率。
制度变革吸引开发企业进入保障房市场
《经济参考报》：现在，中国政府正在进行大规模的保障房建设，全国各地都在如火如荼地进行中。但是有一个问题，一些大开发商认为建设保障性住房利润很低，所以他们更愿意把资金投在商品房(资料、团购、论坛)市场。您认为政府应采取哪些措施才能吸引更多开发商进入保障房市场？开发商在建设保障房过程中可以获得哪些利益？
班吉：辽宁的创新经验深刻地表明，在社会经济发展中政策改革的重要意义。为实现辽宁省政府增加保障房数量的承诺，出台新的政策，鼓励以前只注重商品房开发的房地产开发商进入保障房市场，从而吸引了大量的房地产开发商，这是对政府承诺加大保障房建设的回应。随后，建筑企业和矿业公司也宣布加入建设保障房领域。
保障房项目在许多方面不同于商品房，保障房的利润很低。然而，开发商可以获得另外的利益。
首先是信誉利益。通过建设保障房，开发商不但积累了信誉，而且增强了与政策制定者的关系。这样的关系很难说能得到多少量化的利益，但是从长远看，毫无疑问获益颇丰。
其次，更容易实现杠杆效应和较快的周转率。政策性保障住房的投资回报率要远远高于其表面价值。
第三，准确把握房地产市场的结构性变化。由于新一轮房地产市场降温的措施实施，对政策性住房的需求目前要远远强于过去。事实上，伴随着需求的增加已经有盈利空间。
第四，较低的资金需求。建设保障房的资金需求低于建设商品房。一般来说，土地的费用是房地产开发的最大费用，而建设保障房的土地由政府提供。
第五，税收鼓励措施。除去政府的各项鼓励措施外，保障房还享受持续的税收优惠。
第六，建筑公司也活跃在保障房市场。建筑移交协议会给建筑公司带来丰厚的利润。此外，建筑公司不用销售房屋，政府包销整个项目。
改革财政体制实现住房资金多元化
《经济参考报》：盖房子，搞开发，进行棚户区改造除了需要大量的土地以外，更需要拥有大量的资金支持才能完成。对于棚户区来说，土地问题可以放到一边，政府如何解决资金短缺问题成为棚户区改造的关键，您认为，辽宁省在融资方面有哪些经验值得世界其他地区借鉴和推广？
班吉：辽宁出台“九条”政策从社会融资，成功地解决了资金短缺的问题。在2005年至2011年，社会融资为棚户区改造提供了稳定的资金。棚户区改造初期，短期内需要大量的资金。市政府负债严重，而且财政收入不足。经过几年的市场运作，许多城市通过出售棚户区改造的土地，财政收入显著增加。2011年，辽宁省财政收入达2641亿元，是2004年的5倍。政府的债务也按计划偿付。这种融资模式激活了资本在企业和公共财政资金间流动，成功地证明这种融资模式具有历史的和制度的意义。
(本文来源：新华网) |
