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在新“国八条”打响的这场持续而严厉的调控中，楼市度过了漫漫冬季。2月份央行于今年首次下调存款准备金率，随即再度下调存准率、降息等系列政策的出台改善着银行的流动性，也融化着购房者对市场的冷淡。借着回暖的东风，“以价换量“的楼盘接踵而至并得到热销，全国各地房地产市场成交量也迎来成交高峰。
市场综述
根据网易房产数据中心监控显示，截至2012年6月30日，广州十区二县一手住宅成交面积为4488.3万㎡，与2011年上半年和下半年的成交面积相比，同比和环比分别上涨了1%、15.2%。今年1-6月全市网签成交套数为39566套，同比和环比的涨幅分别为3.7%、 16.1%。值得指出，广州第一季度楼市成交量为15473套，第二季度成交量飞跃式增长至24093套，环比涨幅达55.7%。逐月分析可见，1、2月楼市延续了去年年末冷清的局势，但到了3月，楼市成交立即回暖，增幅近五成。虽然进入4月，成交有所回落，但随着“五一”假期的来临，5月份成交飙升至 9217套，是年初成交的近3倍，而刚刚过去的6月也延续了5月的回暖，成交斐然。
价格方面，截至2012年6月30日，2012年上半年广州十区二县一手住宅均价为12296元/㎡，同比上涨2.3%，环比则上涨5.4%。今年全市第一季度均价11697元/㎡，行至第二季度，均价则显 5%的小幅上涨至12295元/㎡。逐月亦可见，今年1月全市成交均价仍处于12449元/㎡的水平，2-4月成交逐渐回暖的背后却是均价向 11000-12000元/㎡区间的下滑，市场“以价换量”现象显著。5、6月，第一轮促销换量接近尾声，楼市均价亦折回12000元/㎡以上水平，6月份则迎来上半年均价的最高值12627元/㎡。
供应分析
截至今年6月30日，全市未售套数共110640套，比去年同期也增了46889套。楼市在3月的暖风中虽然有所回暖，成交量回升明显，但广州存货量仍然很大，从销售总量与往年相比下降幅度也很明显。在政策未做出大幅调整，限购仍旧持续、政策对投资打压不放松的前提下，房地产市场形势也不会发生大的改变，以价换量仍将是大趋势。逐月来看，1月未售量高企在 114458套的位置。但随着成交量的回升，2-5月的平均未售量基本稳定在11.3万套的水平，及至6月份，市场存量已减至110640套。
区域分布
分区域看，至6月30日中心六区网签套数为9863套，较去年同期9375套的成交量上涨5.2%。然而，新四区与二县签约套数29703套，同比去年的28777套，仅上升3.2%，而其占全市网签量比例也从75.4%下滑至75.1%。
从网签数据来看，一向是成交大户的增城，凭借原有的价格优势和限价的影响，今年上半年以9232套成交量据全市首位。成交量排名第二的区域则是番禺区，成交套数为7981套。另外，花都区以稳定的市场和全市十区中最低的价格等优势，在上半年成交了8545套。
价格分布及未来市场预期
价格分布
2012 年上半年在售楼盘共432个，从成交均价区段来看，网签均价10000元/㎡以下的楼盘192个，占发生成交楼盘总量的44%；10001-15000元 /㎡的楼盘92个，占总量的21%；15001-20000元/㎡的楼盘51个，占据比例为12%；20001-25000元/㎡的楼盘58个，占据比例为13%；25000元/㎡以上的楼盘有39个，占总量的9%。今年的楼盘销售的主流仍是10000元/㎡以下的低价楼盘，其次是10001-15000 元/㎡的中低价位楼盘，可见，该时段市场上拉动成交的主要是以购入中低价位楼盘为主的刚需自住人群。
热销楼盘
今年上半年，网签量前十的楼盘，只有位于金沙洲的保利西海岸，隶属于中心六区中的白云区，其他楼盘几乎被增城、番禺、花都三区瓜分。其中增城的碧桂园凤凰城再度以1349套的成绩位居榜首，可谓稳扎稳打。而番禺大盘雅居乐剑桥郡也以稳健的发展趋势，销售947套，位居榜单第二位；第三名则由增城的翡翠绿洲夺得，网签量为944套。值得指出，保利西海岸以837套的销售业绩冲入前十行列，使得白云区成为中心六区中唯一入围“销量十强”的区域。
品牌地产
今年上半年的开发商销售排行榜稍显特别，保利西海岸虽未夺得楼盘销量冠军，但其以15000 元/㎡的较高均价售出837套，使得保利地产今年上半年的销售金额达到51.8亿，成为销售冠军。而楼盘销售状元碧桂园凤凰城的背后集团——碧桂园控股有限公司今年上半年则以31.4亿的销售额勇跨位居榜眼。雅居乐地产则凭借着雅居乐剑桥郡的热销，以29.7亿的销售额，位居排行榜第三位。第四名则由销售27.9亿的越秀地产获得，其旗下主力楼盘星汇金沙在今年上半年销售433套，均价14459元/㎡。
未来市场预期
网易房产认为，2012年第一季度和第二季度广州楼市表现差异性较大，第一季度延续了去年年末严厉调控下楼市冷清的局面，但第二季度，随着诸多政策利好出现、购房心态回暖、开发商以价换量趋势形成等因素影响，楼市成交量得到显著拉升，整个市场景象也得到较大改观。
具体分析，在银行信贷方面，今年的2月份和5月份央行两次下调存款准备金率，6月8日利率的下调、7折房贷利率折扣的重出江湖，都是的银行流动性得以改善，同时个人住房按揭贷款的发放周期缩短，购房成本也得到降低，以刚需自住为主的购房人群的购房意愿得到很大提升。
在楼市政策方面，目前不少政府出台了上调住房公积金贷款额度及首付比例、交易税费减免、购房补贴等微调政策，当地市场无疑受到政策放松的利好，成交量的回升既是利好的结果，也是对利好的明确反应。
在价格方面，2月份以来，楼市成交均价出现了显著的下降，在“以价换量”拉动楼市成交的局面中，不少开发商不仅给出大幅优惠、折扣，还在价格上做出了实质性的调整。然而随着第一轮购房者接近尾声，成交量得到巩固，不少开发商也结束了楼盘优惠，楼市成交均价从5月份开始便显出略微的回升，至6月份，百城价格指数已止跌，广州一手住宅均价也回升至12627元/㎡。
网易房产预测，在长期通货膨胀的风险未得到消除，地方政府债务压力不减的局面下，房地产调控政策难以出现大幅度的松动。不排除下半年国家在金融政策层面还将释放诸多利好信号，助于增加有意愿且有能力的购房人群，楼市观望心理将有松动。但在政策压力下，楼市还将在短期内惯性下行，今年房价和成交量下滑的趋势也还会在明年初延续，价换量的趋势仍将持续。而供应量方面，从全国楼市转战二三四线的趋势来看，届时供应量仍旧将集中于郊区，花都、番禺、增城等供应量较大的地区。 (本文来源：网易房产 作者：王婷婷) |
