专家认为，下半年刚需仍是主力需求，“改需”也将逐步释放，但市场热度能否持续的关键在于定价是否合理
全国房地产市场出现先抑后扬的态势，特别是5、6月以来，全国各地出现不少排队买房、连夜抢房等局面。总结全国的上半年楼市，我们发现，无论是北上广深一线城市，还是二三线城市，多地的统计数据飘红。
市场普遍认为，楼市销量的“回暖”得益于刚性需求的持续释放，这是行政手段和市场共同作用的结果，政策方面的利好在促使刚需集中释放。对于未来，中央明确表示，要把抑制房地产投机投资作为一项长期政策，还将采取有效措施，满足合理的、自住性的刚性需求。
然而，刚需购买力还有多少？这些刚需购买力还能支撑楼市多久？开发商忐忑不安，担心上半年那一轮刚需购买力释放完后，市场将陷入新一轮的停滞。对此，业内专家普遍认为，下半年刚需仍是主力需求，但改善型需求也将在被抑制一段时间后逐步释放。
上半年成交好过预期
虽然开局低迷，各地楼市交出一份不错的“中考”成绩单
“我对于'冬天’的长度相对乐观点，是到今年6月底。但是自4月份起的部分地方楼市就开始恢复，5月份大面积复苏，我没有预料到这么快。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示。
回顾上半年市场，全国楼市出现先抑后扬的态势，上半年楼市成交普遍好于预期，特别是5、6月以来，越来越多的买房人已经很直接地感受到楼市温度的回升。
在北京，继5月创下年内第一个成交套数过万记录之后，6月北京延续了5月的红火，5、6月成交套数同时过万的情况，在近5年来也只是2009年以后出现过。数据显示，北京上半年新建住宅成交套数创限购后新高，达48380套，环比去年下半年上涨2.4%，同比2011年上半年上涨10.7%.
上半年广州十区二市总共网签37827套，同比2011年上半年的36023套上升1804套，升幅为5.01%；深圳上半年全市新房共成交17942套，同比增长8.4%.除了一线城市，南京等地也出现回暖现象，南京上半年商品房共计成交30518套，与去年同期相比，涨幅达到了61%；上半年，杭州主城区成交了22085套商品房，这一成交量为去年同期的2.09倍，为近6年来次高，仅低于2009年上半年的33157套。
成交量同比下降的城市较少，如上海，上半年成交商品住宅32382套，较2011年下半年提升近一成；同比减少5.8%.但全国范围来看，虽然开局低迷，各地的楼市交出了一份不错的“中考”成绩单。
回暖得益于刚需持续释放
降息、首套房利率有优惠等政策，给刚需买家带来了利好
市场普遍认为，楼市销量的“回暖”得益于刚性需求的持续释放。
以深圳为例，其楼市量价齐升，刚需产品就是成交主力。据深圳市规划国土委网站有关数据显示，6月份新房共成交4436套，比5月的4325套轻微上升，其中住宅成交4183套，90平方米以下的成交3424套，占总数82.7%.
此轮楼市的回升，“可以归结为行政手段和市场的自动修复力的共同结果”，全国工商联房地产商会会长聂梅生说，这一点得到了业内人士的普遍认同。一方面，去年年底到今年年初的调控期间，房价并没有出现大幅度的下降，“等待房价下降”的信心便松动了。另一方面，政策也在促使刚需释放。
一个月内的连续两次降息，在一定程度上降低贷款购房者的还款压力及入市门槛，使得部分刚性自住需求得到利好。信贷政策的利好，远不止如此。2011年末，银行信贷额度的紧张，致使多个城市首套房贷利率一度上浮10%甚至更多，这一情况在今年初即得到缓解，部分银行的首套房贷利率执行8.5折优惠。
另外，公积金贷款额度的放宽是地方政府保刚需的一大重要举措。2月份以来，楼市调控针对首套住房刚性需求的定向宽松政策取向更加明确。南京、南昌、沈阳、厦门等城市近期上调公积金贷款额度，沈阳公积金缴存时间只要够半年就可申请公积金贷款，多地公积金管理中心重申首套90平方米以下住房公积金贷款最低可为两成，大大降低了首次置业者的购房门槛。这些政策显然成了开发商坚持降价促销、以价换量的信心。性价比较高的中低端项目受到刚需买家追捧。
未来政策仍保刚需
限购限贷在短时期内不会取消，投资型需求仍然受到打压
关于市场上的调控松绑等声音，政府屡次作出声明。7月7日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在江苏常州调研时强调，房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨，“要把抑制房地产投机投资作为一项长期政策”，“继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”。这表明，限购限贷在短时期内不会取消，投资型需求仍然受到打压。
此前，从去年末的佛山、成都到今年初的上海，税费优惠、公积金贷款额度上升、购房落户等主要措施皆被放行，但“限购”这道红线绝对不可突破。中国房地产研究会副会长顾云昌表示，“在整个房地产调控政策中，限购限贷极其重要，它很好地抑制了投资需求，合理释放了刚性需求，成功遏制了房价继续飙升”。
“我判断限购限贷政策未来两到三年都不会取消。”在北京师范大学金融研究中心主任钟伟看来，目前没有更好的政策可以取代“限购限贷”。
同时，鼓励刚需的相关政策还会持续下去。中央已经明确表示，将采取有效措施，满足合理的、自住性的刚性需求。这从近期的两次降息可以看出。自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，这时隔6月8日的降息仅28天，央行宣布再次降息的消息一出，不少业内人士直呼“降息速度远远超出预计”。
值得关注的是，降息还附加了一个信号，“个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房”。对此，业内普遍认为，这表明楼市的限贷以及限购政策难以出现松动，刚性自住需求在降息的利好下将会平稳释放。
刚需、改需合力，热度持续？
开发商推货开始多元化，改善型需求或集中释放
如果是恐慌性购房，只要坚持限购、限贷政策，那么随着时间的拉长、格局的清晰，这种恐慌性需求也很难成为长期维系市场的因素。如果市场是靠首次置业需求来支撑市场，那现在刚需购买力还有多少？这些刚需购买力还能支撑楼市多久？
“开发商目前还是比较忐忑的。看着当前房子虽然好卖了，但心里并不踏实，不踏实在于刚需购买力在这一轮释放完了之后，还有没有新一轮？如果没有，市场将陷入新一轮的停滞。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示。
尽管如此，开发商在推货上开始多元化，迎合多种需求。尤其随着成交的回暖，北京、广州、深圳等地改善型需求陆续入市。“改善型需求稳步释放，未来一段时间内有可能成为楼市供需的主流，这是自去年下半年以来一直被压抑之后，改善型需求的一次集中释放”，北京市房协秘书长陈志表示。
7月份，大户型推货比例逐步加大。“楼市已经从上半年撬动刚性需求入市的以价换量第一阶段，转向下半年撬动改善型需求入市的以质保量、以量带量的第二阶段。”合富辉煌首席分析师黎文江表示。
他认为，在刚需的量带动下，改需的量才会提升，刚需大量入市对接下来的楼市继续回暖有重要作用。房价稳定，正是买涨不买跌心态的“改需”抄底入市良机。深职院房地产研究所所长邓志旺也表示，总体而言，市场热度继续保持，刚需力量仍是支撑力量。大户型高端住宅也具有刚需性质，所以对于改善型刚需购房者也会有很强的吸引力。
广州知名房地产专家韩世同则表示了担忧，在他看来，上半年促销成交的主要集中在中小户型的刚需产品，下半年市场供应主要是大户型产品；而首次和二次置业中的有效需求和购买力较强的购房需求已经被消化和满足，剩下的大多是想买房却买不起房的无效需求，市场可能会再度陷入供过于求和成交萎缩的局面。
“开发商应继续采取积极的促销策略，使房价在保持稳定和合理回归的情况下，尽可能地促进首次和二次置业的成交。”广州知名房地产专家韩世同认为。以此来看，“改需”能否接力，关键还在定价。而市场表现也确实如此，北京近期入市的中高端新盘开盘价格普遍低于预期，广州今年新开盘的如合生·紫龙府、保利天悦也采取较大的优惠来吸引客户。
楼市热度，离不开刚需和“改需”的共同支撑。对于房价的走向，业内普遍认为，目前开发商还处于去库存的阶段，对未来的预期还不是非常明确，涨价的不多，大部分还在快速走量，回笼资金低价买地。“至少在第三季度还是一个筑底的过程，成交量会上去，房价不会明显上涨。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示。这一观点得到北师大房地产研究中心主任董藩等专家的普遍认同。“以价换量”是最有效的手段，市场热度能否依旧，关键在于楼盘是否能合理定价，引导成交。
(本文来源：南方都市报) |
